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Al 19 di boulevard du Larvotto, il Principato prepara uno dei suoi cantieri più complessi. Il Larvotto Supérieur ospiterà 35 alloggi demaniali riservati ai monegaschi, 94 posti auto e, ancora più in basso, un data center destinato a Monaco Telecom.
Il lotto misura circa 1.080 m² e presenta un dislivello di quasi 17 metri. I consiglieri nazionali avrebbero voluto un edificio più alto. Il Governo ha detto no, e le sue ragioni rivelano molto su come Monaco costruisce sulle ultime aree disponibili.
A Monaco i terreni edificabili si presentano ormai a frammenti, e questo lotto ne è un esempio perfetto. Si aggrappa al tratto più ripido di boulevard du Larvotto, stretto tra residenze consolidate come La Radieuse, La Tour du Larvotto e il Floridian Palace.
L’indirizzo richiama il quartiere balneare del Larvotto. Il regolamento urbanistico, però, colloca il terreno nella zona 1, detta de L’Annonciade, del quartier ordonnancé di La Rousse. La distinzione conta per chi segue i prezzi per quartiere, come mostrano i dati più avanti.
La Direction des Travaux Publics guida l’operazione per conto del Governo. Il progetto rientra nel Plan National pour le Logement des Monégasques, presentato dal Principe Sovrano nel marzo 2019 per ampliare il patrimonio abitativo demaniale.
L’Atelier Boisson + Boisson Architectes (ABBA) ha progettato un edificio che evita l’effetto di blocco massiccio visto dalla strada. La facciata unisce solette curve e balconi continui interrotti da arretramenti. Un’apertura centrale divide poi il volume in due, lasciando filtrare luce e vista.
Una parte della facciata sarà inoltre avvolta da una rete vegetale a doppia pelle. Su questa trama leggera e forata, piante rampicanti regoleranno luce e privacy al ritmo delle stagioni.
All’interno, tutti gli appartamenti saranno passanti, con doppio affaccio. Poiché la struttura portante si integra nei muri divisori, le planimetrie restano flessibili nel tempo. L’ossatura ibrida combina legno e calcestruzzo, e il progetto punta alle certificazioni HQE e BD2M, lo standard monegasco per l’edilizia sostenibile mediterranea.
Le abitazioni partiranno dal secondo piano, sopra un piano terra volutamente aperto e attraversato da un percorso pedonale verde. Nella parte centrale l’edificio si fermerà a dieci piani fuori terra. Intanto, una soletta sopra il boulevard ospiterà un nuovo spazio verde e attenuerà il rumore del traffico.
Larvotto Supérieur in sintesi
I livelli inferiori custodiscono l’elemento più insolito del progetto. Sotto i piani di parcheggio, il disegno di legge riserva circa 1.318 m² a un data center di Monaco Telecom. Già nelle prime presentazioni del 2024 si parlava di quattro livelli interrati, due dei quali dedicati a questa struttura.
È interessante notare che il testo indica il data center come opzione e non come elemento definitivo. Il Governo sostiene tuttavia che fosse previsto nel capitolato fin dall’inizio e che risponda alle esigenze dell’operatore.
Durante il dibattito di aprile 2026, diversi consiglieri hanno sollevato questioni concrete. Franck Julien ha chiesto come fossero stati dimensionati alimentazione elettrica, raffreddamento continuo, batterie di riserva e gruppi elettrogeni. Ha inoltre domandato se i futuri residenti potessero essere rassicurati. In risposta, la ministra delle Infrastrutture, dell’Ambiente e dell’Urbanistica, Céline Caron-Dagioni, ha ribadito che il Governo tiene molto a una convivenza senza disagi tra l’impianto e le abitazioni.
Anche i parcheggi sono cambiati. Il progetto del 2024 prevedeva 37 posti per auto e un’area per i veicoli a due ruote, mentre il programma attuale ne conta 94. L’aumento deriva da un’estensione delle opere interrate sotto lo stesso boulevard.
A Monaco il demanio pubblico dello Stato è inalienabile. Prima di costruirvi, quindi, una legge deve pronunciarne la sdemanializzazione, la désaffectation. La nostra analisi su come Monaco disciplina ciò che costruisce approfondisce il quadro normativo.
Depositato il 18 febbraio 2026, il disegno di legge n. 1.123 riguarda due porzioni lungo boulevard du Larvotto. La prima, di circa 459 m², comprende scarpata e marciapiede. La seconda, di circa 656 m², interessa il sottosuolo, il tréfonds, di scarpata, marciapiede e carreggiata. In totale, il progetto guadagna circa 1.115 m² di superficie fondiaria.
Il Consiglio Nazionale ha approvato il testo all’unanimità il 2 aprile 2026. Quel voto ha unificato tutto il terreno necessario al progetto, in superficie e nel sottosuolo. Il testo integrale resta consultabile su Legimonaco.
Vista la forte domanda di alloggi demaniali, i consiglieri hanno posto una domanda ovvia: perché non aggiungere piani? A nome della commissione Finanze ed Economia nazionale, la relatrice Maryse Battaglia ha espresso il profondo rammarico della commissione per il rifiuto del Governo. Ha anche promesso di tornare sulla questione.
Il Governo non ha ceduto. Secondo la ministra, un’ulteriore altezza accentuerebbe l’effetto canyon lungo il boulevard e violerebbe le regole sulle distanze. Alle spalle dell’edificio si trova La Radieuse, a circa 12 metri, mentre La Tour du Larvotto dista circa 8 metri.
Il presidente del Consiglio Nazionale, Thomas Brezzo, non è apparso del tutto convinto. Come ha riportato Monaco Hebdo, ha messo in guardia il Governo dal trincerarsi dietro vincoli che si potrebbero moltiplicare a piacimento. Per ora, comunque, il numero resta fermo a 35 alloggi.
Il calendario è già slittato una volta. Nel gennaio 2024 il Consiglio Comunale aveva espresso all’unanimità un parere favorevole. All’epoca il costo dell’edificio era stimato in circa 45 milioni di euro, con consegna prevista nel 2027.
Oggi il Governo indica la fine del 2028. Una nuova valutazione geotecnica ha classificato l’edificio come struttura sensibile. Di conseguenza, i lavori richiedono ulteriori accorgimenti tecnici che potrebbero allungare il cantiere di circa quattro mesi.
Gli appartamenti del Larvotto Supérieur non arriveranno mai sul mercato libero. Lo Stato assegna i suoi alloggi demaniali ai cittadini monegaschi. Insieme al settore protetto disciplinato dalla legge n. 1.235, questo patrimonio è uno dei suoi principali strumenti per la casa. L’IMSEE, del resto, esclude il settore demaniale dal proprio osservatorio immobiliare.
Eppure il progetto offre un’indicazione utile agli acquirenti privati. Ogni lotto pubblico riservato ai cittadini resta fuori dalla portata dei promotori privati, e a Monaco ne rimangono pochissimi. Nel 2025 il settore privato ha completato appena 103 nuove abitazioni, compresi i 56 appartamenti di Bay House. Questa scarsità è al centro delle prospettive dei prezzi a Monaco.
I dati per quartiere mostrano perché il confine tra Larvotto e La Rousse conta. Secondo l’Osservatorio immobiliare 2025 dell’IMSEE, il prezzo stimato al Larvotto ha raggiunto 71.167 € al metro quadro, superando per la prima volta la soglia dei 70.000 €. A La Rousse si attesta a 51.265 €, in crescita del 3,2% su base annua.
Per proprietari e acquirenti degli edifici vicini, il quadro è contrastato. Il cantiere proseguirà fino alla fine del 2028. In seguito, la copertura del boulevard, il piano terra verde e il nuovo spazio verde sono pensati per cambiare il volto di questo tratto di strada.
Il terreno si trova al 19 di boulevard du Larvotto, nella zona 1 (L’Annonciade) del quartier ordonnancé di La Rousse. Domina il lungomare del Larvotto, davanti a La Radieuse.
No. I 35 alloggi sono demaniali e lo Stato li assegna ai cittadini monegaschi. Chi è attratto dalla zona può invece valutare le nostre proprietà in vendita a Monaco, anche a La Rousse e al Larvotto.
Il Governo prevede il completamento alla fine del 2028. Una revisione geotecnica ha aggiunto circa quattro mesi di lavori, facendo slittare l’obiettivo iniziale del 2027.
Il disegno di legge presenta la struttura, di circa 1.318 m², come un’opzione riservata a Monaco Telecom. Il Governo afferma comunque che fosse prevista nel capitolato fin dall’inizio.
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Fonti