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Au 19, boulevard du Larvotto, la Principauté prépare l’un de ses chantiers les plus contraints. Larvotto Supérieur accueillera 35 logements domaniaux destinés aux Monégasques, 94 places de stationnement et, plus bas encore, un data center réservé à Monaco Telecom.
La parcelle couvre environ 1 080 m² et accuse un dénivelé de près de 17 mètres. Les élus réclamaient un immeuble plus haut. Le Gouvernement a refusé, et ses raisons en disent long sur la façon dont Monaco bâtit sur ses dernières emprises.
À Monaco, le foncier constructible se présente désormais par fragments, et ce terrain en offre un exemple parfait. Il s’accroche à la partie la plus pentue du boulevard du Larvotto. Autour de lui se dressent des résidences établies comme La Radieuse, La Tour du Larvotto ou le Floridian Palace.
L’adresse évoque le quartier balnéaire du Larvotto. Le règlement d’urbanisme rattache pourtant le terrain à la zone 1, dite de L’Annonciade, du quartier ordonnancé de La Rousse. La nuance compte pour qui suit les prix par quartier, comme le montrent les chiffres plus bas.
La Direction des Travaux Publics pilote l’opération pour le compte du Gouvernement. Celle-ci s’inscrit dans le Plan National pour le Logement des Monégasques, présenté par le Prince Souverain en mars 2019 pour étoffer le parc domanial.
L’Atelier Boisson + Boisson Architectes (ABBA) a conçu un bâtiment qui refuse l’effet de bloc massif depuis la rue. La façade associe des dalles courbes à des balcons filants ponctués de retraits. Une ouverture centrale scinde ensuite le volume en deux, laissant passer la lumière et les vues.
Une résille végétalisée en double peau habillera aussi une partie de la façade. Sur cette trame légère et perforée, des plantes grimpantes moduleront la lumière et l’intimité au fil des saisons.
À l’intérieur, tous les appartements seront traversants. Comme la structure porteuse s’intègre aux murs mitoyens, les plans restent flexibles dans le temps. L’ossature mixte associe bois et béton, et le projet vise les certifications HQE et BD2M, le référentiel monégasque de construction durable méditerranéenne.
Les logements commenceront au deuxième étage, au-dessus d’un rez-de-chaussée volontairement évidé et traversé par un cheminement piéton végétalisé. En partie centrale, l’immeuble plafonnera à R+10. Par ailleurs, une dalle couvrant le boulevard accueillera un nouvel espace vert et atténuera le bruit de la circulation.
Larvotto Supérieur en bref
Les niveaux inférieurs abritent la singularité du programme. Sous les étages de stationnement, le projet de loi réserve environ 1 318 m² à un data center de Monaco Telecom. Lors des premières présentations, en 2024, il était question de quatre niveaux de sous-sol, dont deux consacrés à cet équipement.
Fait notable, le texte présente ce data center comme une option et non comme un élément ferme. Le Gouvernement assure toutefois qu’il figurait au cahier des charges dès l’origine et qu’il répond aux exigences de l’opérateur.
Lors du débat d’avril 2026, plusieurs élus ont soulevé des questions concrètes. Franck Julien a demandé comment l’alimentation électrique, le refroidissement permanent, les batteries de secours et les groupes électrogènes avaient été dimensionnés. Il souhaitait aussi savoir si les futurs résidents pouvaient être rassurés. La ministre de l’Équipement, de l’Environnement et de l’Urbanisme, Céline Caron-Dagioni, lui a répondu. Elle a souligné l’attachement du Gouvernement à une cohabitation sans nuisance entre l’équipement et les logements.
Le stationnement a lui aussi évolué. Le projet de 2024 prévoyait 37 places pour véhicules légers et un espace deux-roues, contre 94 places dans le programme actuel. Cette hausse découle d’une extension des infrastructures sous le boulevard lui-même.
À Monaco, le domaine public de l’État est inaliénable. Avant toute construction, une loi doit donc prononcer sa désaffectation. Notre analyse consacrée à la manière dont Monaco encadre ce qu’elle construit détaille ce cadre.
Déposé le 18 février 2026, le projet de loi n° 1.123 vise deux emprises le long du boulevard du Larvotto. La première, d’environ 459 m², correspond à du talus et du trottoir. La seconde, d’environ 656 m², concerne le tréfonds du talus, du trottoir et de la voirie. Au total, l’opération gagne près de 1 115 m² d’assiette foncière.
Le Conseil National a adopté le texte à l’unanimité le 2 avril 2026. Ce vote a permis d’unifier l’assiette nécessaire au projet, en surface comme en sous-sol. Le texte intégral reste consultable sur Legimonaco.
Face à la forte demande de logements domaniaux, les élus ont posé une question évidente : pourquoi ne pas ajouter des étages ? Rapporteure au nom de la commission des Finances et de l’Économie nationale, Maryse Battaglia a exprimé le profond regret de la commission face au refus du Gouvernement. Elle a promis de revenir à la charge.
Le Gouvernement n’a pas cédé. Selon la ministre, une surélévation accentuerait l’effet canyon le long du boulevard et contreviendrait aux règles de prospect. À l’arrière se dresse La Radieuse, à environ 12 mètres, tandis que La Tour du Larvotto se trouve à quelque 8 mètres.
Le président du Conseil National, Thomas Brezzo, n’a pas été pleinement convaincu. Comme l’a rapporté Monaco Hebdo, il a mis en garde le Gouvernement contre la tentation de s’abriter derrière des contraintes que l’on pourrait invoquer à l’envi. En l’état, le programme reste toutefois fixé à 35 logements.
Le calendrier a déjà glissé une fois. En janvier 2024, le Conseil communal avait rendu un avis favorable à l’unanimité. Le coût de l’immeuble était alors estimé à environ 45 millions d’euros, pour une livraison visée en 2027.
Le Gouvernement table désormais sur une livraison fin 2028. Une réévaluation géotechnique a conduit à classer le bâtiment comme ouvrage sensible. Le chantier doit donc intégrer des exigences techniques supplémentaires, susceptibles de l’allonger d’environ quatre mois.
Les appartements de Larvotto Supérieur n’arriveront jamais sur le marché libre. L’État attribue ses logements domaniaux aux Monégasques. Avec le secteur protégé encadré par la loi n° 1.235, ce parc constitue l’un de ses principaux leviers en matière de logement. L’IMSEE exclut d’ailleurs le secteur domanial de son observatoire de l’immobilier.
Le projet livre pourtant un enseignement utile aux acquéreurs privés. Chaque parcelle publique réservée aux nationaux échappe à la promotion privée, et Monaco n’en compte presque plus. En 2025, seuls 103 logements neufs ont été achevés dans le secteur privé, dont les 56 appartements de Bay House. Cette rareté se trouve au cœur des perspectives de prix à Monaco.
Les données par quartier montrent pourquoi la frontière entre le Larvotto et La Rousse compte. Selon l’Observatoire de l’Immobilier 2025 de l’IMSEE, le prix estimé au mètre carré atteint 71 167 € au Larvotto. Le quartier franchit ainsi pour la première fois le seuil des 70 000 €. À La Rousse, il s’établit à 51 265 €, en hausse de 3,2 % sur un an.
Pour les propriétaires et acquéreurs des immeubles voisins, le bilan reste nuancé. Le chantier se poursuivra jusqu’à fin 2028. Ensuite, la couverture du boulevard, le rez-de-chaussée végétalisé et le nouvel espace vert sont conçus pour transformer le visage de ce tronçon.
Le terrain se trouve au 19, boulevard du Larvotto, en zone 1 (L’Annonciade) du quartier ordonnancé de La Rousse. Il domine le front de mer du Larvotto, devant La Radieuse.
Non. Les 35 logements sont domaniaux et l’État les attribue aux Monégasques. Les acquéreurs attirés par le secteur peuvent se tourner vers nos propriétés à vendre à Monaco, notamment à La Rousse et au Larvotto.
Le Gouvernement prévoit une livraison fin 2028. Une revue géotechnique a ajouté environ quatre mois de travaux, repoussant l’objectif initial de 2027.
Le projet de loi présente cet équipement d’environ 1 318 m² comme une option réservée à Monaco Telecom. Le Gouvernement affirme néanmoins qu’il figurait au cahier des charges dès le départ.
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Sources