Neuf hectares à côté : l’Hôtel du Cap-Eden-Roc et la vente à 155 millions d’euros

Rudolf August Oetker et son épouse Maja découvrent l’hôtel depuis la mer en 1964. Cinq ans plus tard, il leur appartient. Selon le magazine économique Challenges, le groupe Oetker vient aujourd’hui d’acquérir le domaine voisin de l’Hôtel du Cap-Eden-Roc. Le prix dépasserait 155 millions d’euros.

Le domaine s’étend sur neuf hectares et compte cinq maisons. Il dispose d’un accès direct à la mer sur la baie des Milliardaires. Les vendeurs sont les héritiers de John Latsis, l’armateur grec disparu en 2003. Dans les années 1990, sa flotte figurait parmi les plus importantes de l’armement grec.

Challenges y voit l’une des plus grosses ventes de ces dernières années sur la Côte d’Azur. Mais l’acheteur en dit plus long que le prix. La famille propriétaire du palace le plus célèbre de la Riviera contrôle désormais bien plus de terres autour de lui.

Cap d’Antibes : ce qui a été vendu, et à quel prix

Le domaine jouxte l’hôtel, à l’extrémité sud du Cap. Rapporté à la seule surface du terrain, le prix annoncé dépasse 17 millions d’euros l’hectare. Soit plus de 1 700 euros pour chaque mètre carré de jardin, de pinède et de rocher.

Ni le groupe Oetker ni les héritiers Latsis n’ont communiqué les conditions de la vente ou leurs projets. La Tribune de l’Hôtellerie, qui relaie l’information, précise qu’aucune extension de l’hôtel n’a été officiellement confirmée.

Pourquoi les propriétaires de l’Hôtel du Cap-Eden-Roc voulaient le terrain voisin

Le parc de l’hôtel couvre lui-même environ neuf hectares. Sur le papier, l’acquisition double donc à peu près l’emprise de la famille à la pointe de la presqu’île. Réunir aujourd’hui un tel ensemble foncier au Cap d’Antibes serait quasiment impossible.

Protéger le cadre

Un palace vend du calme, des vues dégagées et l’absence de voisins qu’il n’a pas choisis. Posséder le domaine attenant écarte le risque d’un chantier, d’une division parcellaire ou d’un nouveau propriétaire aux idées très différentes sur le littoral.

Le précédent des villas

L’hôtel a déjà joué cette carte. En 2019, il a racheté la Villa Sainte-Anne, une demeure de style Renaissance italienne située à quelques pas du bâtiment principal. Antoine Sella, le fondateur de l’hôtel, en avait été propriétaire de 1916 à 1921. Entièrement rénovée, elle a ouvert comme villa privée de cinq chambres.

L’hôtel loue aujourd’hui quatre villas, dont la plus récente est la Villa La Guettière, en plus de ses 108 chambres et suites. Elles s’adressent aux familles et aux longs séjours, à ceux qui veulent le service d’un palace avec l’intimité d’une maison à soi.

Le même schéma se retrouve ailleurs sur la côte. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat a ouvert deux villas historiques, la Villa Beauchamp et la Villa Clair-Soleil. Il en compte désormais trois. Cinq maisons sur neuf hectares à côté de l’Eden-Roc correspondent à ce modèle avec une rare précision.

Le temps long

La famille possède l’hôtel depuis 1969, et rares sont les propriétaires hôteliers qui raisonnent sur des cycles aussi longs. Son groupe, Oetker Hotels, exploite des adresses allant du Bristol à Paris au Vineta à Palm Beach. Il fait pourtant toujours remonter son histoire hôtelière à la Villa Soleil, la demeure de 1870 qui forme le cœur de l’hôtel.

Ce que le domaine pourrait devenir

Ce qui suit relève de l’hypothèse éclairée. La réponse la plus évidente : davantage de villas. Les cinq maisons pourraient rejoindre la collection de résidences privées de l’hôtel, réservées comme une suite mais vécues comme une maison. Le personnel du palace, la piscine d’eau de mer et les restaurants seraient à quelques pas. Ajoutées aux quatre villas existantes, elles en porteraient le nombre à neuf.

Reste le terrain lui-même. Neuf hectares de jardins dotés de leur propre accès à la mer se prêtent aux dîners privés, aux célébrations et aux programmes bien-être. Ils pourraient aussi offrir aux clients un second front de mer, plus confidentiel, à l’écart du pavillon Eden-Roc.

La famille peut aussi ne rien changer et garder le domaine comme écrin de verdure et placement de long terme. Tout nouvel usage devrait de toute façon respecter les règles d’urbanisme du littoral. La loi Littoral, notamment, encadre strictement les constructions en bord de mer.

L’Hôtel du Cap-Eden-Roc, hier et aujourd’hui

Là où l’été azuréen est né

Tout commence avec la Villa Soleil, demeure de style Napoléon III qu’Hippolyte de Villemessant, fondateur du Figaro, fait bâtir pour accueillir des écrivains. Elle ouvre en 1870. L’hôtelier italien Antoine Sella la transforme en Grand Hôtel du Cap en 1889. En 1914, il ajoute le pavillon Eden-Roc au bord de l’eau.

Pendant la Première Guerre mondiale, l’hôtel sert de maison de convalescence à la Croix-Rouge américaine. En voyant les infirmières se baigner dans la mer pour se rafraîchir, Sella décide que ses clients auront leur piscine d’eau de mer. Il la fait tailler dans la roche, à côté du pavillon. La Riviera reste alors une destination d’hiver. Puis, dans les années 1920, un couple d’Américains, Gerald et Sara Murphy, loue l’hôtel pour tout un été, et leur cercle suit.

Ernest Hemingway y séjourne, tout comme F. Scott Fitzgerald, qui en fait l’Hôtel des Étrangers de Tendre est la nuit. Ce fil américain marque encore la côte, comme le montre notre article sur le retour des Américains sur la Côte d’Azur.

La liste des hôtes qui suivent a des allures de Who’s Who du XXe siècle : Marlene Dietrich, Winston Churchill, un John F. Kennedy de 21 ans, Elizabeth Taylor et Richard Burton. Marc Chagall dessinait dans l’une des cabanes au bord de la mer. Certaines habitudes ont survécu des décennies à leur époque. Jusqu’en 2006, l’hôtel refusait les cartes bancaires et n’acceptait que les espèces ou un virement envoyé avant l’arrivée.

Des distinctions que peu d’hôtels peuvent revendiquer

Atout France compte l’Hôtel du Cap-Eden-Roc parmi les 33 établissements français titulaires de la distinction Palace. Le Guide Michelin lui décerne trois Clefs, sa plus haute distinction hôtelière, et le restaurant Louroc est étoilé.

Chambres et suites se répartissent entre la Villa Soleil d’origine, le pavillon Eden-Roc et la résidence Les Deux Fontaines. Les clients disposent aussi d’un Dior Spa et de quatre restaurants. La piscine d’eau de mer voulue par Sella fait toujours face aux îles de Lérins.

Ouvert six mois par an

L’hôtel accueille ses clients de mi-avril à mi-octobre, puis ferme le reste de l’année. Cette fenêtre englobe le Festival de Cannes et son public. Depuis des années, l’amfAR y organise pendant le festival son gala Cinema Against AIDS et sa vente aux enchères.

Pourquoi l’Hôtel du Cap-Eden-Roc cultive la discrétion

L’hôtel a tracé une ligne nette face aux objectifs. Selon MisterTravel, les séances photo organisées exigent désormais une autorisation préalable et les appareils professionnels sont proscrits. Autour de la piscine, l’usage du téléphone est limité. Les règles figurent sur un carton dans chaque chambre, et le personnel les rappelle à l’arrivée.

Le même article attribue ce virage à un problème bien connu des grands hôtels. Des non-résidents réservaient un déjeuner, arrivaient avec des sacs de tenues et de bijoux, et passaient parfois deux heures à se changer pour la photo. La directrice générale Sophie Volant explique que les habitués considèrent le lieu comme leur résidence d’été et tiennent à ce qu’il reste privé. Les hôteliers n’ont pas l’habitude de dire non, reconnaît-elle, mais à ses yeux, l’âme de la maison était en jeu.

Les photos souvenirs restent permises. La Revue des Hôtels souligne que les règles visent les séances organisées. La conciergerie peut même mettre les clients en relation avec le photographe partenaire de l’hôtel. Le rachat du domaine voisin prolonge ce même réflexe au-delà des grilles de l’hôtel.

Ce que cette vente révèle du marché immobilier au Cap d’Antibes

Le foncier à l’extrémité sud du Cap d’Antibes n’arrive presque jamais sur le marché. Entre leur parc et l’ancien domaine Latsis, les propriétaires de l’hôtel détiennent désormais près de 18 hectares. Les clients y gagnent une ceinture de pins et de silence plus large. Les acquéreurs en quête d’une propriété pieds dans l’eau sur cette portion de côte ont une cible de moins.

À ce niveau de prix, les transactions passent rarement par une annonce publique. La vente Latsis a été révélée par la presse, pas par une plaquette. C’est ainsi que les biens d’exception se négocient en off-market sur la Riviera et à Monaco.

La vente montre aussi qui se dispute les domaines mythiques de la côte. Familles privées, family offices et groupes hôteliers patients convoitent une offre qui ne s’étend pas. Les histoires de la Villa Leopolda à Villefranche-sur-Mer et de la Villa Les Cèdres au Cap-Ferrat montrent comment se joue cette rivalité. Les capitaux du Golfe ajoutent un acheteur de poids. Nous analysons cette évolution dans comment le capital du Golfe redessine la Côte d’Azur.

À plus de 17 millions d’euros l’hectare, ce prix devient une référence que les propriétaires du Cap citeront pendant des années. Il mesure aussi ce que les vendeurs y testent rarement. Que vaut un accès à la mer voisin d’une icône pour le seul acheteur qui en a vraiment besoin ?

Hôtel du Cap-Eden-Roc : les questions clés

À qui appartient l’Hôtel du Cap-Eden-Roc ?

À la famille allemande Oetker, depuis 1969. L’hôtel est exploité par son groupe hôtelier, Oetker Hotels, anciennement Oetker Collection.

Qui a acheté le domaine Latsis au Cap d’Antibes ?

Selon Challenges, le groupe Oetker a acquis ce domaine de neuf hectares auprès des héritiers de John Latsis pour plus de 155 millions d’euros.

Que va faire le groupe Oetker du domaine Latsis ?

Aucun projet n’a été annoncé et aucune extension de l’hôtel n’a été officiellement confirmée. De nouvelles villas à la réservation, de nouveaux espaces pour les clients ou une simple détention de long terme restent toutes envisageables.

Quand l’Hôtel du Cap-Eden-Roc est-il ouvert ?

En saison, de mi-avril à mi-octobre. L’hôtel ferme environ six mois chaque hiver.

Peut-on prendre des photos à l’Hôtel du Cap-Eden-Roc ?

Les photos personnelles sont autorisées. Les séances organisées nécessitent l’accord préalable de l’hôtel, et les appareils professionnels ne sont pas admis.