В июле 2026 года пожарные перекрыли участок авеню де ла Мадон и эвакуировали девятиэтажный дом. Причиной послужила трещина, обнаруженная в несущей стене на первом подземном уровне резиденции La Petite Afrique, сданной в 2016 году в самом сердце Карре д’Ор. Жильцы сообщили о вибрации пола и громком звуке. Руководитель операции распорядился об эвакуации, правительство подтвердило её в тот же вечер, а запрет на доступ в здание сохранялся до назначения экспертов.
Компания Engeco, построившая этот объект, заявила изданию Monaco-Matin, что первичные проверки не выявили смещения конструкции, что трещина составляет около 1,5 сантиметра и находится в технических помещениях, и что компания готова приступить к работам по усилению, как только эксперты одобрят вмешательство. Расследование причин повреждения, будь то строительный дефект или подвижка грунта, на сегодняшний день продолжается, и никаких выводов опубликовано не было.
Главная польза этого эпизода состоит в том, что он поставил вопрос, который редко возникает при покупке недвижимости: чем в действительности регулируется строительство в Монако и на что может рассчитывать собственник, когда что-то идёт не так?
Строительство здесь далеко не второстепенное занятие. По данным IMSEE, в 2024 году на отрасль пришлось 9,6 процента валового внутреннего продукта Монако, третий результат среди всех секторов: впервые с 2020 года строительство обошло оптовую торговлю. Оборот отрасли в том же году впервые превысил три миллиарда евро, прибавив 7,2 процента, и составляет теперь 14,4 процента совокупного оборота княжества. Десятью годами ранее показатель равнялся 1,3 миллиарда евро.
Кадровая статистика подтверждает ту же картину. В 2024 году в отрасли насчитывалось 514 действующих предприятий и 6613 работников, то есть более одного из десяти занятых в частном секторе, без учёта временного персонала. На строительство приходится две трети всех отработанных в княжестве дней временной занятости.
Отрасль такого масштаба, работающая на двух квадратных километрах крутого прибрежного известняка, где почти каждый проект предполагает снос, глубокую выемку грунта или работы вплотную к жилым зданиям, регулируется соответствующим образом.
Базовым документом служит Суверенный ордонанс № 3.647 от 9 сентября 1966 года о градостроительстве, строительстве и дорожном хозяйстве, многократно изменявшийся и опирающийся на Ордонанс-закон № 674 от 3 ноября 1959 года. Территория разделена на три сектора, включая заповедный, куда входят квартал Монако-Виль и овраг Сент-Девот, чей нынешний характер подлежит сохранению. Второй документ, Суверенный ордонанс № 4.482 от 13 сентября 2013 года, устанавливает градостроительный регламент для сектора регламентированных кварталов и закрепляет базовые коэффициенты застройки по каждому участку.
Любое заявление на строительство или снос, как и любой запрос предварительного согласования, должно быть подписано архитектором, состоящим в Ордене архитекторов княжества. Досье подаётся в Управление перспективного планирования, градостроительства и мобильности, которое ведёт рассмотрение и вправе запрашивать заключения любых органов, какие сочтёт необходимыми. Затем заявления изучает Консультативный комитет по строительству, выносящий решение с учётом действующих законов и регламентов, эстетических качеств проекта, общественного интереса и его соответствия исторической застройке Монако. Дополнительно может привлекаться Техническая комиссия по гигиене, безопасности и охране окружающей среды, созданная в 2009 году.
Верховный суд отменял разрешения в случаях, когда в досье отсутствовали обязательные технические исследования, в том числе по делу, где не было представлено исследование влияния подземного расширения на наземное благоустройство. Процедурная полнота в Монако не декоративна: она становится предметом судебного спора.
Княжество применяет Еврокод 8, европейский стандарт сейсмостойкого проектирования, через Министерское постановление № 2016-556 от 13 сентября 2016 года, отменившее режим 2003 года. Постановление не просто воспроизводит европейский стандарт: оно заменяет ряд его параметров монегасскими значениями. Расчётное ускорение определяется для периода повторяемости 475 лет с поправкой на коэффициент важности и категорию грунта. Собственно монегасские спектры вынесены в приложение к документу. Магнитуда для анализа разжижения грунтов установлена на уровне 6,0. Проектировщик вправе по своему усмотрению использовать спектры французского макрозонирования для сейсмической зоны 4 вместо монегасских.
Эти параметры значат здесь больше, чем в большинстве юрисдикций, поскольку Монако строит вниз не реже, чем вверх. Типовой проект в Карре д’Ор или на набережной опирается на несколько уровней паркинга, вырубленных в скале, порой вплотную к существующим фундаментам и подпорным сооружениям. Насыпная территория Анс-дю-Портье, на которой сегодня стоит Mareterra, стала самым заметным выражением этой инженерной культуры, но те же требования действуют и для отдельного участка застройки на склоне над портом.
Именно здесь монегасское право расходится с французской моделью, которую многие покупатели считают применимой, и эту разницу стоит понимать до подписания.
Согласно статье 1630 Гражданского кодекса Монако, любой участник строительства несёт ответственность в силу закона перед заказчиком в течение десяти лет с момента приёмки работ. Понятие застройщика толкуется широко: генеральный подрядчик, архитектор, проектное бюро, координатор по безопасности. Ответственность носит объективный характер, освободиться от неё можно лишь доказав внешнюю причину, форс-мажор либо вину самого заказчика, и она охватывает повреждения, ставящие под угрозу прочность сооружения или делающие его непригодным для назначения. Правило распространяется и на новые здания, и на старые, прошедшие капитальную реконструкцию.
Законодательство Монако устанавливает десятилетнюю ответственность, но не вводит обязательного страхования для её покрытия. Во Франции такое страхование обязательно. На практике монегасские проекты часто покрываются полисом типа «Globale Chantier», оформляемым на стройплощадку, однако это рыночная практика, а не требование закона.
Для собственника вывод прямой: иск в рамках десятилетней ответственности стоит ровно столько, сколько стоят платёжеспособность и страховое покрытие тех, к кому он предъявлен. Установить, какие полисы были оформлены и действуют ли они до сих пор, можно только документально, а не по умолчанию.
Ответственность не обязательно прекращается через десять лет. Суд первой инстанции недавно признал, опираясь на французскую практику, что участник строительства может отвечать по общим правилам договорного права и после истечения десятилетнего срока, если имело место умышленное нарушение с последствиями особой тяжести. Кроме того, монегасская практика заимствует из французского права две гарантии, которые здесь не установлены законом: гарантию исправной работы, охватывающую отделимое оборудование вроде дверей, ставней и котлов, и гарантию полного завершения, обязывающую подрядчика устранить недостатки, заявленные в согласованный срок. И та и другая существуют только при условии, что они прописаны в договоре.
Большинство квартир в Монако находится в составе совместного домовладения, регулируемого законом № 1.329 от 8 января 2007 года с изменениями. Несущие конструкции относятся к общему имуществу, а значит, трещина в несущей стене не является частной проблемой той квартиры, что расположена над ней. Управляющий распоряжается общим имуществом, созывает общее собрание и именно он заказывает экспертизы, уведомляет страховщиков и координирует работы по конструкциям.
Для покупателя здесь сосредоточена основная часть полезной информации. Протоколы общих собраний, история ремонтов и обслуживания, любые экспертные заключения по конструкциям, состояние резервного фонда, а также личность и стаж управляющего доступны до принятия обязательств. По нашему опыту, это же и те документы, которые чаще всего просматривают бегло. Досье здания говорит о его будущей стоимости содержания больше, чем его вестибюль.
Ничто в описанной регуляторной конструкции не отменяет риск. Здание остаётся физическим объектом на сложном грунте, и даже строгий надзор за отраслью не исключает дефектов. Система позволяет другое: сделать положение дел познаваемым, если вовремя задать правильные вопросы.
Для нового или недавно сданного дома вопросы касаются даты приёмки работ, с которой начинается отсчёт десятилетнего срока, а также состава и страхового положения подрядчика, архитектора и проектного бюро. Для дома с историей речь идёт об истории обслуживания и ремонтов, о выводах любой конструктивной экспертизы и о том, были ли крупные работы утверждены, заложены в бюджет или только обсуждались. В обоих случаях ответы должны быть в досье до подписания предварительного договора, и поднимать их следует через нотариуса. Наше руководство по проверке недвижимости в Монако показывает, как эти проверки соотносятся с титулом, обременениями и остальной преддоговорной работой, а полная картина расходов охватывает текущие платежи, которые в конечном счёте определяются состоянием здания.
Нормативная база княжества необычайно плотна для территории такого размера, и применяет её правительство, готовое закрыть дом в Карре д’Ор по факту трещины, не дожидаясь определённости. Окажется ли эта база достаточной в конкретном случае, предстоит решать назначенным экспертам. Собственник же контролирует лишь одно: какую часть досье он прочтёт до покупки.
Оценка здания до принятия решения
Baldo Realty Group консультирует покупателей и собственников на всём жилом рынке Монако, включая техническую документацию и документы домовладения, которые определяют стоимость содержания объекта. Собственное строительное подразделение даёт нам практическое понимание того, как такие проекты возводятся и контролируются.
Источники
Суверенный ордонанс № 3.647 от 9 сентября 1966 года, LegiMonaco. Министерское постановление № 2016-556 от 13 сентября 2016 года о нормах сейсмостойкого строительства, Journal de Monaco. Градостроительный регламент, Service Public Entreprises. Ответственность участников строительства в Монако, CMS Monaco. Данные по строительной отрасли, IMSEE. Материалы об эвакуации на авеню де ла Мадон, Monaco Hebdo.