Структуры владения недвижимостью в Монако: SCI, SCP и SAM

19 июня 2026 года ФАТФ вынесла первоначальное определение: Монако в основном завершило план действий, к которому Княжество обязалось двумя годами ранее, и теперь заслуживает выездной проверки, призванной подтвердить, что реформы работают устойчиво. До этого визита Монако остаётся в сером списке. Алжир и Намибия вышли из того же списка в этом же цикле, пройдя свою проверку. Два года законодательной работы пришлись почти целиком на тот механизм, на котором держится любая структура владения в Монако: кто чем владеет, через какую компанию и кто вправе об этом узнать.

Подходящая для семьи структура с 2024 года изменилась немного. Сильно изменилось то, какая её часть остаётся видимой и кому.

Владение на своё имя, что по-прежнему остаётся нормой

Физическое лицо, покупающее в Монако квартиру на вторичном рынке, платит 4,75 % регистрационной пошлины и около 1,5 % нотариусу. Никакой компании учреждать не нужно, никакой отчётности сверх той, что резидент и так ведёт, и ничего такого, чего банк не видел бы тысячу раз. Для одного собственника или для супружеской пары с одним объектом и несложным наследованием это обычно и есть верный ответ, а литература по теме на удивление неохотно это признаёт.

Верным он быть перестаёт в предсказуемый момент: когда появляется несколько наследников, когда активы расположены по обе стороны французской границы или когда объект должен будет перейти внутри семьи, минуя рынок. Всё изложенное ниже отвечает на одну из этих трёх задач.

Гражданское общество и то, для чего оно нужно в действительности

В Монако есть собственные гражданские общества, вносимые в специальный реестр, который ведёт Торгово-промышленный реестр. Существуют они в нескольких формах, включая société civile immobilière и société civile particulière, и привычное сокращение, представляющее SCP как «монегасскую SCI», есть полезное приближение, а не юридическое тождество. Французская SCI и монегасские гражданские общества происходят из двух разных правопорядков и ведут себя по-разному именно в те моменты, которые имеют значение.

Общий у них механизм. Гражданское общество прозрачно для целей налогообложения и носит гражданский, а не коммерческий характер, поэтому может владеть недвижимостью и сдавать её, не будучи оснащённым для торговли. Владение при этом заключено в долях, а не в стенах. Доли делятся; квартира не делится. Семья, оставившая одну квартиру троим детям в неразделённой общей собственности, создала постоянный спор с приложенным к нему нотариальным актом, и гражданское общество существует ровно затем, чтобы превратить этот спор в соглашение участников.

Монегасское гражданское общество, участники которого суть физические лица, отвечает критериям прозрачности закона 1.381 и облагается той же регистрационной пошлиной в 4,75 %, что и покупатель-физлицо. Содержание структуры чего-то стоит. Приобретение через неё не стоит ничего дополнительно.

Что происходит, когда доли меняют владельца

Покупка через компанию не превращает продажу недвижимости в продажу долей с точки зрения пошлин, и Монако устроило это намеренно. Когда участники монегасского гражданского общества суть физические лица, действующие за собственный счёт, и личность их известна налоговой службе, общество полностью выпадает из режима ежегодного декларирования, а уступка его долей облагается как уступка самого объекта: 4,75 % при прозрачном покупателе и 7,5 %, если покупатель таковым не является.

Любая другая юридическая структура, обладающая вещными правами на монегасскую недвижимость, где бы она ни была учреждена, подпадает под закон 1.381 от 29 июня 2011 года. Она обязана назначить аккредитованного представителя, учреждённого в Монако, и ежегодно подавать декларацию о том, сменился ли её бенефициарный владелец. Смена влечёт пропорциональную пошлину в 4,75 % от полной рыночной стоимости объекта, а не от цены, уплаченной за доли. При отсутствии перемен формальность стоит фиксированные пятьдесят евро; поданная с опозданием, она обходится в пять тысяч, а после истечения срока по предписанию вырастает до десяти тысяч.

Затем эта же пошлина отпадает ровно в том случае, который семьи и волнует. Она не взимается, когда смена бенефициарного владельца происходит вследствие дарения или законного наследования в пользу супруга, восходящего либо нисходящего родственника по прямой линии, равно как и при возмездной уступке долей монегасского гражданского общества, уже обложенной как переход недвижимости. Квартира, таким образом, способна перейти к следующему поколению внутри структуры, не облагаясь так, как если бы она была продана.

Трансграничный вопрос, ради которого структура и существует

Франко-монегасская конвенция о наследовании от 1 апреля 1950 года делает две вещи, тянущие в противоположные стороны. Статья 2 устанавливает, что недвижимость облагается наследственными пошлинами только в том государстве, где она расположена, отчего французская вилла во владении напрямую порождает французский счёт, насколько бы монегасским ни был её собственник. Статья 6 устанавливает, что акции и доли облагаются только в том государстве, где наследодатель имел домициль.

Спор о том, какая из статей регулирует монегасское гражданское общество, владеющее французской виллой, дошёл до самого верха. 2 октября 2015 года Кассационный суд Франции в пленарном составе постановил, что такие доли являются бестелесным имуществом движимого характера и подпадают под статью 6, причём это верно даже тогда, когда французское внутреннее право сочло бы общество преимущественно недвижимым. Одна и та же вилла может попасть под французскую шкалу, доходящую до 45 %, если владеть ею напрямую, либо под статью 6 и монегасский домициль, если владеть ею через монегасское гражданское общество.

Два условия стоит изложить точно, поскольку излагают их обычно расплывчато. Наследодатель должен был иметь домициль в одном из двух государств, а для граждан Франции конвенция признаёт монегасский домициль лишь при условии, что они обычно проживали в Монако не менее пяти лет на дату смерти. Это пятилетнее условие привязано к французскому гражданству, а цитируют его сплошь и рядом так, будто оно распространяется на всех. Граждане некоторых третьих стран могут достичь того же положения благодаря оговорке о недискриминации в собственной конвенции с Францией, и это вопрос к консультанту, а не к статье. Прижизненные дарения и продажи долей составляют отдельный сюжет и способны создать налоговые последствия по обе стороны границы. Руководство Baldo Realty Group по наследованию недвижимости в Монако разбирает монегасскую половину картины.

Конструкции неподходящей формы для семейного жилья

Монако назначает цену за непрозрачность и делает это открыто. Регистрационная пошлина составляет 4,75 % для покупателей, отвечающих критериям прозрачности, 7,5 % по общей ставке и 10 % в тех случаях, когда бенефициарные владельцы структуры не являются физическими лицами, действующими за собственный счёт, либо когда их личность не доведена до сведения налоговой службы через аккредитованного представителя. На квартире за пятнадцать миллионов евро разрыв между первой и последней ставкой приближается к восьмистам тысячам евро, подлежащих уплате при подписании. Структура, так и не назначившая аккредитованного представителя, платит сверх того 1,5 % рыночной стоимости и платит их снова каждый год, пока положение не будет исправлено.

Société Anonyme Monégasque относится уже к иной категории. Монегасское корпоративное право было переработано законом 1.573 от 8 апреля 2025 года, и SAM по-прежнему требует минимального капитала в 150 000 евро, подписанного полностью, с оплатой не менее четверти денежных акций при учреждении, устава, составленного монегасским нотариусом и утверждённого министерским постановлением, а также совета директоров. Это полноценная коммерческая компания и разумный инструмент для действующего бизнеса, которому случилось владеть своим помещением.

Для владения семейной квартирой это собор, построенный ради хранения велосипеда.

Чего структура владения в Монако не покупает

Здесь возвращается первый абзац. По закону 1.362 от 3 августа 2009 года с изменениями и суверенному ордонансу 2.318 зарегистрированные в Монако структуры обязаны выявлять и декларировать своих бенефициарных владельцев: физических лиц, которым в конечном счёте принадлежит не менее 25 % капитала или прав голоса либо которые осуществляют фактический контроль иными средствами. Гражданские общества, внесённые в специальный реестр, попадают в сферу действия правила, и Правительство Княжества публично напомнило гражданским обществам об этой обязанности по итогам выводов Moneyval. Связь с процедурой ФАТФ здесь отнюдь не побочная: одна из шести реформ плана действий, который Монако только что признали в основном выполненным, состояла в усилении санкций за нарушение требований о бенефициарных владельцах. Оставаться вне ежегодной налоговой декларации не значит оставаться вне этого реестра: монегасское гражданское общество может находиться вне первого режима, полностью подпадая под второй.

Доступ не является публичным в том смысле, в каком некоторое время были публичны отдельные европейские реестры. Он есть у монегасских властей и у профессионалов, подпадающих под антиотмывочное законодательство. Помимо них, доступ может получить лицо, доказавшее законный интерес, связанный с отмыванием денег, финансированием терроризма или коррупцией, с санкции председателя Суда первой инстанции.

Практический перевод стоит дать без обиняков. Гражданское общество удерживает фамилию вне договора купли-продажи и вне поля случайного взгляда. Оно не выводит её из досягаемости монегасского судьи, комплаенс-подразделения или иностранной налоговой службы, действующей через обмен информацией, и всякий консультант, продающий такие структуры прежде всего конфиденциальностью, продаёт продукт образца 2014 года.

Почему всё это заканчивается у нотариуса

Монегасский нотариус есть должностное лицо, а не составитель документов, и участвует в каждой сделке с недвижимостью независимо от выбранной конструкции. Руководство Baldo Realty Group о роли нотариуса объясняет, что именно охватывает это участие, и оно простирается далеко за проверку титула. Расходы, связанные с каждой структурой, и та проверка, которую вправе ожидать серьёзный покупатель, меняются вместе с выбором конструкции.

Ничто из изложенного выше не является советом для конкретной семьи, и структура, подходящая одному домохозяйству, нередко оказывается неподходящей соседнему. Эти страницы должны определить другое: с какими вопросами приходить. Сколько наследников, сколько юрисдикций и как долго объект предполагается сохранять в семье. Три этих ответа сужают поле ещё до того, как нотариус скажет первое слово, и определиться с ними до подачи предложения не стоит ничего. Определиться после сделки стоит реструктуризации.

В статье описаны общие конструкции по состоянию на текущий момент; она не является юридической или налоговой консультацией. Монегасское и трансграничное наследственное право детально и зависит от конкретных обстоятельств; всегда подтверждайте выбор структуры у монегасского нотариуса и квалифицированного налогового консультанта, прежде чем действовать.