Structures de détention d’un bien à Monaco : SCI, SCP et SAM

Le 19 juin 2026, le Groupe d’action financière a établi sa détermination initiale : Monaco a substantiellement achevé le plan d’action auquel la Principauté s’était engagée deux ans plus tôt, et mérite désormais une visite sur place destinée à vérifier que les réformes tiennent dans la durée. Monaco reste sur la liste grise jusqu’à cette visite. L’Algérie et la Namibie en sont sorties lors du même cycle, après avoir passé la leur. Deux années de travail législatif ont porté presque entièrement sur la mécanique qui sous-tend toute structure de détention à Monaco : qui détient quoi, à travers quelle société, et qui est fondé à le savoir.

La bonne structure pour une famille n’a guère changé depuis 2024. Ce qui a beaucoup changé, c’est la part qui en reste visible, et pour qui.

Détenir en nom propre, ce qui reste la règle

Une personne physique qui acquiert un appartement ancien à Monaco acquitte 4,75 % de droits d’enregistrement et environ 1,5 % d’émoluments de notaire. Aucune société à constituer, aucune obligation déclarative au-delà de ce qu’un résident gère déjà, et rien à expliquer à une banque qu’elle n’ait vu mille fois. Pour un propriétaire seul, ou un couple, avec un bien et une succession sans complication, c’est en général la bonne réponse, et la littérature sur le sujet répugne curieusement à le dire.

Elle cesse de l’être à un moment prévisible : lorsque plusieurs héritiers entrent en jeu, lorsque des actifs se trouvent de part et d’autre de la frontière française, ou lorsque le bien devra changer de mains au sein de la famille sans passer par le marché. Tout ce qui suit répond à l’un de ces trois problèmes.

La société civile, et ce à quoi elle sert vraiment

Monaco dispose de ses propres sociétés civiles, inscrites à un répertoire spécial tenu par le Répertoire du Commerce et de l’Industrie. Elles se déclinent sous plusieurs formes, dont la société civile immobilière et la société civile particulière, et le raccourci qui présente la SCP comme « la SCI monégasque » relève de l’approximation utile plutôt que de l’équivalence juridique. La SCI française et les sociétés civiles monégasques procèdent de deux droits nationaux distincts et se comportent différemment aux moments précis où cela compte.

Ce qu’elles partagent, c’est le mécanisme. Une société civile est fiscalement transparente et de nature civile, non commerciale, de sorte qu’elle peut détenir et louer un bien sans être équipée pour le négoce. La propriété réside alors dans des parts sociales plutôt que dans les murs. Des parts se divisent ; un appartement ne se divise pas. Une famille qui laisse un appartement à trois enfants en indivision a créé un différend permanent avec un acte notarié en pièce jointe, et la société civile existe pour convertir ce différend en pacte d’associés.

Une société civile monégasque dont les associés sont des personnes physiques satisfait aux critères de transparence de la loi 1.381 et se voit appliquer les mêmes 4,75 % de droits d’enregistrement qu’un acquéreur particulier. La structure coûte quelque chose à faire vivre. Elle ne coûte rien de plus à l’acquisition.

Ce qui se passe quand les parts changent de mains

Acquérir par l’intermédiaire d’une société ne transforme pas une vente immobilière en cession de titres du point de vue des droits, et Monaco l’a voulu ainsi. Lorsque les associés d’une société civile monégasque sont des personnes physiques agissant pour leur propre compte et connues de la Direction des services fiscaux, la société échappe entièrement au régime déclaratif annuel, et la cession de ses parts est taxée comme la cession du bien lui-même : 4,75 % lorsque l’acquéreur est lui-même transparent, 7,5 % dans le cas contraire.

Toute autre entité juridique titulaire de droits réels sur un bien monégasque, quel que soit son lieu d’immatriculation, relève de la loi 1.381 du 29 juin 2011. Elle doit désigner un mandataire agréé établi à Monaco et déposer chaque année une déclaration indiquant si son bénéficiaire économique effectif a changé. Un changement rend exigible un droit proportionnel de 4,75 % sur l’entière valeur vénale du bien, et non sur le prix payé pour les parts. En l’absence de changement, la formalité coûte cinquante euros ; déposée tardivement, elle coûte cinq mille euros, et dix mille une fois la mise en demeure expirée.

Ce même droit disparaît ensuite dans le cas qui intéresse le plus les familles. Il n’est pas exigible lorsque le changement de bénéficiaire effectif résulte d’une libéralité ou d’une dévolution successorale légale au profit du conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant en ligne directe, ni lors d’une cession à titre onéreux de parts de société civile monégasque déjà taxée comme une mutation immobilière. Un appartement peut donc descendre d’une génération à l’intérieur d’une structure sans être imposé comme s’il avait été vendu.

Le point transfrontalier, qui justifie à lui seul la structure

La convention franco-monégasque sur les successions du 1er avril 1950 fait deux choses qui tirent en sens inverse. L’article 2 prévoit que les immeubles ne sont soumis aux droits de succession que dans l’État où ils se trouvent, ce qui explique qu’une villa française détenue en direct engendre une facture française quelle que soit la monégasquité de son propriétaire. L’article 6 prévoit que les actions et parts sociales ne sont imposables que dans l’État où le défunt avait son domicile.

Savoir lequel des deux articles régit une société civile monégasque propriétaire d’une villa française a été plaidé jusqu’au sommet. Le 2 octobre 2015, la Cour de cassation, réunie en assemblée plénière, a jugé que ces parts constituent des biens incorporels de nature mobilière relevant de l’article 6, et que cela vaut même lorsque le droit interne français qualifierait la société de à prépondérance immobilière. La même villa peut relever d’un barème français atteignant 45 % si elle est détenue en direct, ou de l’article 6 et d’un domicile monégasque si elle est détenue par une société civile monégasque.

Deux conditions méritent d’être énoncées avec précision, car on les énonce couramment de façon vague. Le défunt doit avoir été domicilié dans l’un des deux États, et pour les ressortissants français la convention ne retient le domicile monégasque que s’ils ont résidé de manière habituelle à Monaco pendant cinq ans au moins à la date du décès. Cette condition de cinq ans s’attache à la nationalité française et se trouve souvent citée comme si elle valait pour tout le monde. Les ressortissants de certains pays tiers peuvent atteindre la même position par une clause de non-discrimination figurant dans leur propre convention avec la France, question qui relève d’un conseil et non d’un article. Les donations et cessions de parts du vivant constituent encore un sujet distinct et peuvent créer une exposition des deux côtés de la frontière. Le guide Baldo Realty Group sur la transmission immobilière à Monaco détaille le versant monégasque.

Des véhicules mal taillés pour un logement familial

Monaco tarife l’opacité, et le fait ouvertement. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 4,75 % pour les acquéreurs satisfaisant aux critères de transparence, à 7,5 % au taux général, et à 10 % lorsque les bénéficiaires effectifs d’une entité ne sont pas des personnes physiques agissant pour leur propre compte, ou lorsque leur identité n’est pas portée à la connaissance de la Direction des services fiscaux par un mandataire agréé. Sur un appartement à quinze millions d’euros, l’écart entre le premier et le dernier de ces taux approche huit cent mille euros, exigibles à la signature. Une entité qui ne désigne jamais de mandataire agréé acquitte en outre 1,5 % de la valeur vénale, et l’acquitte de nouveau chaque année tant que la situation n’est pas régularisée.

La Société Anonyme Monégasque relève encore d’une autre catégorie. Le droit des sociétés a été refondu par la loi 1.573 du 8 avril 2025, et la SAM exige toujours un capital minimum de 150 000 euros, intégralement souscrit, dont le quart au moins des actions de numéraire libéré à la constitution, des statuts reçus par un notaire monégasque et approuvés par arrêté ministériel, ainsi qu’un conseil d’administration. C’est une véritable société commerciale et un véhicule raisonnable pour une entreprise en activité qui se trouve posséder ses locaux.

Pour détenir un appartement familial, c’est une cathédrale bâtie pour abriter un vélo.

Ce qu’une structure de détention à Monaco n’achète pas

C’est ici que le premier paragraphe revient. En vertu de la loi 1.362 du 3 août 2009 modifiée et de l’ordonnance souveraine 2.318, les entités immatriculées à Monaco doivent identifier et déclarer leurs bénéficiaires effectifs : les personnes physiques détenant en dernier ressort au moins 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle effectif par tout autre moyen. Les sociétés civiles inscrites au répertoire spécial entrent dans le champ, et le Gouvernement Princier a publiquement rappelé cette obligation aux sociétés civiles à la suite des conclusions de Moneyval. Le lien avec la procédure du GAFI n’a rien d’accessoire : l’une des six réformes du plan d’action que Monaco vient de se voir reconnaître comme substantiellement achevé portait sur le renforcement des sanctions applicables aux manquements aux obligations relatives aux bénéficiaires effectifs. Échapper à la déclaration annuelle des services fiscaux n’équivaut pas à échapper à ce registre : une société civile monégasque peut se tenir hors du premier dispositif tout en relevant pleinement du second.

L’accès n’est pas public comme certains registres européens l’ont brièvement été. Les autorités monégasques y ont accès, de même que les professionnels assujettis à la loi anti-blanchiment. Au-delà, toute personne justifiant d’un intérêt légitime lié au blanchiment, au financement du terrorisme ou à la corruption peut se le voir accorder, sous réserve d’une autorisation du Président du Tribunal de première instance.

La traduction pratique mérite d’être dite sans détour. Une société civile tient un nom de famille à l’écart d’un acte de vente et hors de portée d’un regard distrait. Elle ne le met pas hors d’atteinte d’un juge monégasque, d’un service de conformité ou d’une administration fiscale étrangère agissant par échange de renseignements, et tout conseil qui vend encore ces structures d’abord sur la confidentialité vend un produit de 2014.

Pourquoi tout cela finit chez le notaire

Le notaire monégasque est un officier public et non un rédacteur d’actes, et il intervient dans chaque transaction immobilière quel que soit le véhicule retenu. Le guide Baldo Realty Group sur le rôle du notaire précise ce que recouvre cette intervention, qui va bien au-delà de la vérification du titre. Les coûts attachés à chaque structure et les diligences qu’un acquéreur sérieux doit attendre évoluent l’un et l’autre avec le choix du véhicule.

Rien de ce qui précède ne constitue un conseil pour une famille donnée, et la structure adaptée à un foyer se révèle fréquemment inadaptée au voisin. Ce que ces pages doivent établir, ce sont les questions avec lesquelles se présenter : combien d’héritiers, combien de juridictions, et combien de temps le bien est censé rester dans la famille. Ces trois réponses réduisent le champ avant même que le notaire ait pris la parole, et les arrêter avant de formuler une offre ne coûte rien. Les arrêter après la signature coûte une restructuration.

Cet article décrit des structures générales telles qu’elles se présentent aujourd’hui et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Le droit monégasque et transfrontalier des successions est détaillé et propre à chaque situation ; confirmez toujours la structure appropriée auprès d’un notaire monégasque et d’un conseil fiscal qualifié avant d’agir.