Статьи 8 мин чтения
В каждой сделке в Монако есть две цифры. Первая цифра: цена, согласованная покупателем и продавцом, которая фиксируется в нотариальном акте и попадает в официальную статистику. Вторая: сумма, которую покупатель фактически переводит в день подписания. На рынке, где квартиры регулярно продаются дороже 30 000 € за квадратный метр, разница между этими суммами настолько велика, что может полностью изменить финансовую логику покупки.
При покупке квартиры на вторичном рынке физическим лицом общие расходы на приобретение обычно составляют от 9,5% до 11% от цены покупки с учётом всех обязательных сборов, регулируемых комиссий и оплаты профессиональных консультантов. Для объекта стоимостью 5 млн евро это дополнительные 475 000–550 000 € еще до того, как в квартиру занесут первый предмет мебели.
Понимание каждой статьи расходов, ее правовой основы и сроков оплаты не является необязательной проверкой. Это основа любого реалистичного финансового плана покупки в Монако. Покупателям, которые рассматривают недвижимость на продажу в Монако, стоит заложить эти расходы в первоначальный бюджет, а не узнавать о них у нотариуса.
В Монако нотариус взимает два разных платежа при подписании нотариального акта купли-продажи: собственный гонорар и регистрационные пошлины, которые поступают в налоговое ведомство Княжества, Direction des Services Fiscaux. Они выставляются одним счетом, но имеют разное назначение.
Когда физическое лицо или зарегистрированное в Монако гражданское общество (société civile particulière, SCP) покупает объект на вторичном рынке, общая сумма составляет 6,25% от цены покупки: 4,75% регистрационной пошлины (droits d’enregistrement) и 1,5% нотариального гонорара. Эти ставки подтверждают несколько участников рынка недвижимости Монако, в том числе Savills Monaco и Segond Immobilier. Они отражают законодательство Монако с изменениями, внесенными Законом № 1.548 от октября 2023 года.
Практическое следствие этого закона существенно: с октября 2023 года сделки с недвижимостью, облагаемые НДС, больше не освобождаются от регистрационной пошлины полностью. Теперь действует только освобождение на 50%. Покупателям, которые используют юридические структуры, следует заранее проверить, как это изменение влияет на их сделку.
Для новых объектов и объектов, приобретаемых на этапе строительства (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA), налоговый режим иной. Цена продажи облагается НДС по ставке 20%, который, как правило, уже включен в цену. Покупатель оплачивает только 2,5% нотариальных и регистрационных сборов: 1,5% гонорара нотариуса и 1% регистрационной пошлины. Этот более выгодный режим призван стимулировать инвестиции в новое строительство и дает заметную экономию по сравнению со вторичным рынком.
Структура покупки напрямую и существенно влияет на ставку регистрационной пошлины. Иностранная или офшорная компания, приобретающая недвижимость в Монако, платит 10% регистрационной пошлины плюс 1,5% нотариального гонорара, всего 11,5%. Иностранная компания, раскрывающая информацию о конечных бенефициарах на определенных условиях, платит по сниженной ставке 7,5%, всего 9%. Из-за этой разницы выбор структуры становится важным финансовым решением, а не формальностью.
Покупка долей монакского гражданского общества, владеющего недвижимостью, облагается регистрационной пошлиной 4,75% от стоимости самого объекта, плюс отдельно оплачиваются услуги нотариуса или юриста.
Эти расходы оплачиваются при подписании нотариального акта купли-продажи. До этого покупатель вносит депозит 10% на эскроу-счет нотариуса в момент принятия предварительного договора или официального предложения. Депозит не является дополнительным расходом: он засчитывается в окончательную цену. Однако это значительная сумма, которую нужно внести на раннем этапе сделки.
Роль нотариуса в Монако выходит далеко за рамки оформления документов. Чтобы узнать обо всех его задачах для покупателя и продавца, включая проверку ипотечного реестра, контроль по борьбе с отмыванием денег и регистрацию акта, прочитайте наше руководство о роли нотариуса в Монако.
Комиссия агентств недвижимости в Монако регулируется Chambre Immobilière de Monaco и не обсуждается так свободно, как на других рынках. Комиссия со стороны покупателя составляет 3% от цены продажи плюс 20% НДС, то есть 3,6% в сумме. Комиссия со стороны продавца обычно составляет 5% плюс НДС (6% в сумме), хотя условия мандатов на продажу могут отличаться.
При покупке квартиры на вторичном рынке за 5 млн евро только регулируемая комиссия покупателя составит 180 000 €. При покупке за 10 млн евро она достигнет 360 000 €. Это не предмет торга, а стандарт для всех аккредитованных агентств Княжества.
В некоторых сделках вне открытого рынка или напрямую с застройщиком комиссия может быть устроена иначе или уже включена в цену. В таких случаях покупателю всегда стоит до подачи предложения получить письменное подтверждение того, кто оплачивает комиссию и по какой ставке. Ясность в этом вопросе до подписания предварительного договора предотвращает споры на этапе сделки.
Нотариус отвечает за юридическую сторону перехода права собственности, а независимый юрист из Монако обеспечивает защиту другого рода. Его задача: комплексная проверка в интересах покупателя. Он проверяет, нет ли на объекте ипотек, долгов или обременений, изучает правила совладения (règlement de copropriété) и консультирует по структуре сделки, если покупка идет через компанию.
Гонорары юристов в Монако при покупке недвижимости не фиксированы и зависят от сложности сделки. Для простой покупки жилья стоит заложить от 5 000 € до 15 000 € на независимого юриста. Сложные структуры, международные налоговые консультации или объекты с регулируемой арендой увеличивают эту сумму.
Отдельно можно привлечь налогового консультанта, особенно если покупатель еще не является резидентом Монако или перестраивает свои активы в связи с покупкой. Стоимость таких услуг сильно зависит от объема работы и существующей структуры активов покупателя.
Помимо основных регистрационных пошлин, входящих в 6,25%, покупателю следует учитывать сопутствующие административные расходы. Регистрация акта купли-продажи в земельном реестре Монако (Division des Hypothèques) входит в расчет нотариального гонорара. Однако дополнительные расходы на запросы, выписки из реестра и обработку документов нотариус обычно выставляет сверх своего процентного гонорара.
В масштабе всей сделки эти расходы невелики, но до подписания стоит запросить у нотариуса их подробную смету. Опытные покупатели запрашивают полный расчет необходимых средств не позднее чем за десять дней до подписания акта, чтобы избежать неожиданностей в последний момент.
Сделки с недвижимостью в Монако в основном проходят за наличный расчет, особенно в верхнем сегменте рынка. Тем не менее часть покупателей финансирует покупку через банки Монако или международных кредиторов, работающих в Княжестве.
При использовании ипотеки взимается отдельная пошлина: 0,92% от суммы кредита за регистрацию ипотеки (inscription hypothécaire). Эту ставку, в частности, приводит агентство Barnes Valeri. К ней добавляются банковские комиссии, оценка объекта (frais d’expertise) и юридическое оформление ипотечного договора. Иностранным покупателям с международным финансированием стоит также учесть возможные расходы на валютное хеджирование и дополнительные требования банков Монако к документам.
После подписания акта и передачи ключей следует ряд практических расходов. Для подключения коммунальных услуг нужны индивидуальные договоры с поставщиками Монако: электричество (SMEG), связь и при необходимости газ. Плата за подключение невелика, но все нужно спланировать заранее, чтобы услуги работали к моменту заселения.
В домах с консьерж-службой при заселении обычно требуется депозит за ключи или пропуск. В премиальных домах с круглосуточной охраной и контролем доступа такие депозиты составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. Покупателям меблированных или частично меблированных объектов также нужно скорректировать страхование имущества, которое в Монако обязательно.
Charges de copropriété, то есть сервисные платежи или расходы на управляющую компанию (синдика), это ежегодные расходы на владение помещением в доме с совладением. Они покрывают содержание общих зон, страхование здания, работу консьержа, обслуживание лифтов, системы безопасности и общие коммунальные услуги. В элитном жилье Монако в них часто входят и такие удобства, как бассейны, спортзалы и сады.
По опубликованным отраслевым данным, ежегодные сервисные платежи в элитном жилье Монако обычно составляют от 10 000 € до 30 000 € и более в год в зависимости от здания, площади и уровня услуг. Престижные дома со швейцаром, парковщиком и частными садами находятся в верхней части диапазона, более простые дома с базовым консьержем и стандартным обслуживанием в нижней.
Перед покупкой следует запросить отчеты по charges de copropriété за последние три года и протоколы последних общих собраний совладельцев (assemblées générales). Эти документы показывают не только текущие ежегодные платежи, но и запланированные крупные работы или дополнительные сборы, которые могут заметно увеличить стоимость владения.
В Монако нет ежегодного налога на недвижимость. Это одно из самых известных налоговых преимуществ Княжества, и оно реально. Владельцы жилья в Монако не платят ничего похожего на французский taxe foncière или британский council tax, независимо от того, является ли объект основным или вторым жильем.
На практике регулярные расходы на владение состоят в основном из сервисных платежей и страхования здания, а не из государственного сбора со стоимости объекта. Для дорогих активов разница существенна: сопоставимый объект в центре Лондона или Парижа облагался бы ежегодными налогами на десятки тысяч евро. Отсутствие таких сборов в Монако остается долгосрочным структурным преимуществом для владельцев.
Тем не менее отсутствие налога на недвижимость не означает отсутствия налоговых обязательств. Резиденты Монако, получающие доход от сдачи недвижимости в аренду или владеющие ею через определенные корпоративные структуры, имеют особые обязанности по отчетности. Налоговые аспекты резидентства в Монако и их связь с владением недвижимостью требуют отдельной профессиональной консультации. Сравнить покупку и аренду подробнее можно в нашем руководстве жизнь в Монако: покупка или аренда.
Помимо регулярных платежей, владельцы в домах с совладением могут вносить средства в резервный фонд здания (fonds de réserve). Он покрывает крупные капитальные расходы: ремонт фасада, замену кровли, модернизацию лифтов или установку новых инженерных систем. Размер фонда и плановые взносы определяет управляющий и утверждает ежегодное общее собрание.
Дополнительные сборы (appels de fonds exceptionnels) возможны, когда в здании проводятся крупные работы, не полностью покрытые резервом. В старом доме, который недавно сменил владельцев на растущем рынке, риск того, что отложенный ремонт начнется вскоре после покупки, вполне реален. Покупатель, не изучивший график обслуживания здания, может уже в первый год столкнуться с крупными непредвиденными расходами.
Приведенный ниже пример основан на опубликованных и проверенных ставках и показывает структуру расходов при типичной покупке физическим лицом. Он носит иллюстративный характер, не является исчерпывающим и не является финансовой консультацией.
Сценарий: покупатель физическое лицо, квартира на вторичном рынке, цена 5 000 000 €.
В этом сценарии фактическая надбавка к согласованной цене составляет около 10,1%. Для покупателя через иностранную компанию одна только регистрационная пошлина вырастает до 10%, и общие расходы на приобретение достигают примерно 15,3% от цены покупки.
В дальнейшем тот же покупатель должен рассчитывать на ежегодные сервисные платежи от 15 000 € до 25 000 € в зависимости от здания, без какого-либо ежегодного налога на недвижимость.
Структура расходов в Монако четко определена, но не прощает поздних открытий. Разница между покупателем, который с самого начала просчитывает полную стоимость, и тем, кто смотрит только на цену, может составить несколько сотен тысяч евро. Поскольку после принятия письменного предложения в Монако нет периода на отказ от сделки, времени на пересмотр финансового плана мало.
Если вы находитесь на этапе финансового планирования покупки в Монако и хотите четко понять, как эти расходы применяются к вашей ситуации и структуре, свяжитесь с командой Baldo Realty. Мы работаем конфиденциально, в интересах клиента, и поможем увидеть полную картину сделки еще до начала поиска.
Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки и правила могут меняться. Перед принятием решения о покупке обратитесь к независимому специалисту.