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Ogni compravendita nel Principato ha due cifre. La prima è il prezzo concordato tra acquirente e venditore, riportato nell’atto notarile e nelle statistiche ufficiali. La seconda è ciò che l’acquirente versa effettivamente il giorno del rogito. In un mercato in cui gli appartamenti superano abitualmente i 30.000 € al metro quadro, la differenza tra questi due importi è tale da cambiare del tutto la logica finanziaria di un acquisto.
Per un appartamento in rivendita acquistato da una persona fisica, i costi complessivi di acquisizione si collocano di norma tra il 9,5% e l’11% del prezzo, sommando imposte obbligatorie, provvigioni regolamentate e onorari di consulenza. Su un immobile da 5 milioni di euro si tratta di un esborso aggiuntivo di 475.000-550.000 €, prima ancora che un solo mobile varchi la soglia.
Comprendere ogni voce, la sua base giuridica e i tempi di pagamento non è una verifica facoltativa: è la base di qualsiasi piano finanziario credibile per un acquisto nel Principato. Chi valuta le proprietà in vendita nel Principato di Monaco dovrebbe inserire questi costi nel budget iniziale, invece di scoprirli dal notaio.
Nel Principato, il notaio riscuote due importi distinti alla firma dell’atto pubblico di vendita: i propri onorari e le imposte di registro dovute all’amministrazione fiscale monegasca, la Direction des Services Fiscaux. Vengono fatturati insieme ma hanno finalità diverse.
Quando una persona fisica o una société civile particulière (SCP) registrata nel Principato acquista un immobile esistente, l’importo complessivo è pari al 6,25% del prezzo: 4,75% di imposte di registro (droits d’enregistrement) e 1,5% di onorari notarili. Questi valori sono documentati da diversi operatori immobiliari monegaschi, tra cui Savills Monaco e Segond Immobilier, e riflettono la normativa monegasca aggiornata dalla legge n. 1.548 dell’ottobre 2023.
La conseguenza pratica di questa legge è rilevante: dall’ottobre 2023 le operazioni immobiliari soggette a IVA non beneficiano più dell’esenzione totale dalle imposte di registro, ma solo di un’esenzione del 50%. Chi acquista tramite una struttura societaria dovrebbe verificare come questa modifica incida sulla propria operazione prima di procedere.
Per gli immobili nuovi o venduti su progetto (vente en l’état futur d’achèvement, o VEFA), il trattamento fiscale cambia. Il prezzo è soggetto a IVA al 20%, di norma già inclusa nel prezzo. L’acquirente deve solo il 2,5% tra onorari notarili e imposte di registro: 1,5% di onorari e 1% di imposte. Questo regime più favorevole incentiva gli investimenti nelle nuove costruzioni e comporta un risparmio significativo rispetto alla rivendita.
La struttura dell’acquisto incide direttamente e in modo significativo sull’aliquota delle imposte di registro. Una società estera od offshore che acquista un immobile nel Principato paga il 10% di imposte di registro più l’1,5% di onorari notarili, per un totale dell’11,5%. Una società estera che soddisfa determinate condizioni di trasparenza sui titolari effettivi paga un’aliquota ridotta del 7,5%, per un totale del 9%. Queste differenze rendono la scelta della struttura una decisione finanziaria cruciale, non una semplice formalità.
L’acquisto di quote di una società civile monegasca che detiene un immobile comporta un’imposta di registro del 4,75% calcolata sul valore dell’immobile sottostante, oltre agli onorari del notaio o dell’avvocato.
Questi costi sono dovuti alla firma dell’atto pubblico di vendita. In precedenza l’acquirente avrà versato un deposito del 10% sul conto vincolato del notaio al momento dell’accettazione del compromesso o della proposta formale. Il deposito non è un costo aggiuntivo, perché viene imputato al prezzo finale, ma rappresenta un impegno di liquidità importante in una fase iniziale dell’operazione.
Il ruolo del notaio nel Principato va ben oltre le pratiche burocratiche. Per conoscere tutte le attività che svolge per acquirente e venditore, tra cui le visure ipotecarie, i controlli antiriciclaggio e la registrazione dell’atto, leggete la nostra guida su il ruolo del notaio nel Principato di Monaco.
Le provvigioni delle agenzie immobiliari nel Principato sono regolamentate dalla Chambre Immobilière de Monaco e non sono liberamente negoziabili come in altri mercati. La provvigione a carico dell’acquirente è fissata al 3% del prezzo più IVA al 20%, per un totale del 3,6%. Quella a carico del venditore è di norma del 5% più IVA (6% in totale), anche se i mandati di vendita possono variare.
Su un appartamento in rivendita da 5 milioni di euro, la sola provvigione regolamentata dell’acquirente ammonta a 180.000 €. Su un acquisto da 10 milioni raggiunge i 360.000 €. Non si tratta di importi trattabili: è lo standard per tutte le agenzie accreditate del Principato.
In alcune operazioni off-market o dirette con il costruttore, la provvigione può essere strutturata diversamente oppure inclusa nel prezzo indicato. In questi casi l’acquirente dovrebbe sempre chiedere conferma scritta di chi sostiene la provvigione e in quale misura prima di presentare un’offerta. Chiarire questo punto prima del compromesso evita contestazioni al momento del rogito.
Se il notaio si occupa degli aspetti giuridici del trasferimento, un avvocato monegasco indipendente offre una tutela di altro tipo. Il suo compito è la due diligence per conto dell’acquirente: verificare che sull’immobile non gravino ipoteche, debiti o vincoli, esaminare il regolamento di condominio (règlement de copropriété) e consigliare sulle implicazioni della struttura se l’acquisto avviene tramite una società.
Gli onorari legali per un acquisto immobiliare nel Principato non seguono un tariffario e dipendono dalla complessità dell’operazione. Per un acquisto residenziale semplice conviene prevedere tra 5.000 € e 15.000 € per un legale indipendente. Strutture complesse, consulenza fiscale transfrontaliera o immobili soggetti a locazione regolamentata fanno salire questa cifra.
Si può incaricare separatamente anche un consulente fiscale, soprattutto se l’acquirente non è ancora residente nel Principato o sta riorganizzando il proprio patrimonio attorno all’acquisto. Il costo di questa consulenza varia molto in base all’ampiezza dell’incarico e alla struttura già esistente.
Oltre alle imposte di registro comprese nel 6,25%, l’acquirente deve considerare alcune spese amministrative accessorie. La trascrizione dell’atto di vendita presso i registri immobiliari monegaschi (Division des Hypothèques) è inclusa nel calcolo degli onorari notarili. Le spese vive per visure, estratti catastali e gestione dei documenti sono invece di norma addebitate dal notaio in aggiunta ai suoi onorari percentuali.
Queste spese sono contenute rispetto al valore complessivo dell’operazione, ma è bene chiederne al notaio una stima dettagliata prima del rogito. Gli acquirenti esperti richiedono un prospetto completo dei fondi necessari almeno dieci giorni prima della firma, per evitare sorprese dell’ultimo minuto.
Nel Principato le compravendite avvengono soprattutto in contanti, in particolare nella fascia più alta del mercato. Alcuni acquirenti finanziano comunque parte dell’acquisto con banche monegasche o istituti internazionali presenti nel Principato.
In caso di mutuo si applica un’imposta specifica: lo 0,92% dell’importo finanziato per l’iscrizione ipotecaria (inscription hypothécaire), come documentato tra gli altri da Barnes Valeri Agency. A questa si aggiungono le commissioni bancarie, le spese di perizia (frais d’expertise) e gli onorari per la redazione dell’atto di mutuo. Gli acquirenti esteri che ricorrono a finanziamenti transfrontalieri devono considerare anche eventuali costi di copertura valutaria e gli ulteriori requisiti documentali di compliance richiesti dalle banche monegasche.
Dopo la firma dell’atto e la consegna delle chiavi seguono alcuni costi pratici. L’attivazione delle utenze richiede contratti individuali con i fornitori monegaschi: elettricità (SMEG), telecomunicazioni ed eventualmente gas. I costi di allacciamento sono contenuti, ma vanno pianificati per avere i servizi attivi all’ingresso nell’immobile.
Gli edifici con portineria richiedono spesso un deposito per chiavi o badge al momento del trasloco. Negli edifici di pregio con sorveglianza 24 ore su 24 e accessi controllati, questi depositi vanno da qualche centinaio a diverse migliaia di euro. Chi acquista un immobile arredato o parzialmente arredato deve inoltre adeguare l’assicurazione del contenuto, obbligatoria nel Principato.
Le charges de copropriété, cioè le spese condominiali o di amministrazione, sono il costo annuo ricorrente della proprietà in un edificio condominiale. Coprono la manutenzione delle parti comuni, l’assicurazione dell’edificio, la portineria, la manutenzione degli ascensori, i sistemi di sicurezza e le utenze comuni. Negli immobili di lusso del Principato includono spesso anche servizi come piscine, palestre e giardini.
In base ai valori pubblicati dagli operatori del settore, le spese condominiali annuali nel residenziale di lusso del Principato vanno di norma da 10.000 € a 30.000 € o più all’anno, a seconda dell’edificio, della superficie e del livello dei servizi. Gli edifici di prestigio con portiere, servizio di parcheggio e giardini privati si collocano nella fascia alta; quelli più semplici, con portineria di base e manutenzione ordinaria, in quella bassa.
Prima dell’acquisto, l’acquirente dovrebbe richiedere i rendiconti delle charges de copropriété degli ultimi tre anni e i verbali delle recenti assemblee condominiali (assemblées générales). Questi documenti rivelano non solo le spese annuali attuali, ma anche eventuali lavori straordinari programmati o richieste di fondi che potrebbero aumentare sensibilmente il costo annuo della proprietà.
Il Principato non applica alcuna imposta annuale sugli immobili. È uno dei vantaggi fiscali più citati, ed è reale. I proprietari di immobili residenziali non pagano nulla di equivalente alla taxe foncière francese o alla council tax britannica, che si tratti di residenza principale o secondaria.
In pratica, il costo ricorrente della proprietà è costituito soprattutto dalle spese condominiali e dall’assicurazione dell’edificio, non da un prelievo pubblico sul valore dell’immobile. Per beni di alto valore la differenza è notevole: un immobile paragonabile nel centro di Londra o di Parigi comporterebbe ogni anno imposte immobiliari per decine di migliaia di euro. L’assenza di questi prelievi è un vantaggio strutturale duraturo per chi detiene un immobile nel lungo periodo.
Detto questo, l’assenza di un’imposta immobiliare non significa assenza di obblighi fiscali. I residenti che percepiscono redditi dalla locazione dell’immobile, o che lo detengono tramite determinate strutture societarie, hanno obblighi dichiarativi specifici. Il quadro fiscale della residenza nel Principato e il suo rapporto con la proprietà immobiliare sono un tema a sé, che richiede una consulenza professionale dedicata. Per un confronto più ampio tra acquisto e affitto, leggete la nostra guida vivere nel Principato: comprare o affittare.
Oltre alle spese ricorrenti, chi acquista in un edificio condominiale può dover contribuire al fondo di riserva dell’edificio (fonds de réserve). Questo fondo copre le spese straordinarie: rifacimento della facciata o del tetto, ammodernamento degli ascensori o installazione di nuovi impianti. L’entità del fondo e i contributi previsti sono decisi dall’amministratore e approvati dall’assemblea annuale.
Possono inoltre essere richiesti contributi straordinari (appels de fonds exceptionnels) quando l’edificio avvia lavori importanti non interamente coperti dalla riserva. In un edificio datato che ha cambiato di recente proprietario in un mercato vivace, il rischio che la manutenzione rinviata venga affrontata poco dopo l’acquisto non è trascurabile. Un acquirente che non ha esaminato il piano di manutenzione dell’edificio può ritrovarsi con una spesa rilevante e imprevista già nel primo anno.
L’esempio che segue utilizza aliquote pubblicate e verificate per illustrare la struttura dei costi di un acquisto tipico da parte di una persona fisica. Ha valore indicativo, non è esaustivo e non costituisce consulenza finanziaria.
Scenario: acquirente persona fisica, appartamento in rivendita, prezzo 5.000.000 €.
In questo scenario l’incremento effettivo rispetto al prezzo concordato è di circa il 10,1%. Per un acquirente che utilizza una società estera, le sole imposte di registro salgono al 10%, portando i costi totali di acquisizione a circa il 15,3% del prezzo.
Su base ricorrente, lo stesso acquirente dovrebbe prevedere spese condominiali annuali tra 15.000 € e 25.000 € a seconda dell’edificio, senza alcuna imposta annuale sugli immobili.
La struttura dei costi nel Principato è ben definita ma non perdona le scoperte tardive. Tra un acquirente che calcola fin dall’inizio i costi totali e uno che guarda solo al prezzo, il divario di pianificazione arriva a diverse centinaia di migliaia di euro. Poiché nelle compravendite monegasche non esiste un periodo di ripensamento dopo l’accettazione di un’offerta scritta, il margine per ricalibrare il piano finanziario è ridotto.
Se siete nella fase di pianificazione finanziaria di un acquisto nel Principato e desiderate un confronto chiaro su come questi costi si applicano alla vostra situazione e alla vostra struttura, contattate il team di Baldo Realty. Lavoriamo con discrezione, nell’esclusivo interesse del cliente, e possiamo aiutarvi a valutare il quadro completo dell’acquisto prima di avviare la ricerca.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e non costituiscono consulenza legale, fiscale o finanziaria. Aliquote e normative possono cambiare. Prima di qualsiasi decisione di acquisto, rivolgetevi a un professionista indipendente.