In July 2026, firefighters sealed off a stretch of avenue de la Madone and emptied a nine-storey building of its occupants. The cause was a fissure discovered in a load-bearing wall on the first basement level of La Petite Afrique, a residence delivered in 2016 in the heart of the Carré d’Or. Alcuni residenti avevano segnalato una vibrazione del pavimento accompagnata da un forte rumore. Il comandante delle operazioni ha disposto l’evacuazione, il Governo l’ha confermata in serata e il divieto di accesso è rimasto in vigore in attesa della nomina dei periti.
Engeco, l’impresa che ha realizzato l’opera, ha dichiarato a Monaco-Matin che le prime verifiche non avevano rilevato alcun movimento della struttura, che la fessura misurava circa 1,5 centimetri ed era circoscritta ai locali tecnici, e di essere pronta ad avviare i lavori di consolidamento non appena i periti avessero validato l’intervento. Le indagini volte a stabilire l’origine del dissesto, difetto costruttivo o movimento del terreno, restano aperte e nessuna conclusione è stata resa pubblica.
L’episodio ha avuto soprattutto il merito di sollevare una domanda che raramente emerge al momento dell’acquisto: che cosa disciplina davvero l’attività edilizia a Monaco, e su che cosa può contare un proprietario quando qualcosa non funziona?
Costruire non è un’attività marginale a Monaco. Secondo l’IMSEE, l’edilizia ha rappresentato il 9,6 per cento del prodotto interno lordo monegasco nel 2024, terzo settore per contributo, superando per la prima volta dal 2020 il commercio all’ingrosso. Il fatturato del comparto ha oltrepassato quell’anno la soglia dei tre miliardi di euro, in crescita del 7,2 per cento, e vale oggi il 14,4 per cento del fatturato complessivo del Principato. Dieci anni prima si attestava a 1,3 miliardi.
Gli organici raccontano la stessa cosa da un’altra angolazione. Nel 2024 il settore contava 514 stabilimenti attivi e 6.613 dipendenti, ossia più di un lavoratore del settore privato su dieci, senza contare gli interinali. Da solo assorbe due terzi delle giornate di lavoro interinale registrate nel Principato.
Un comparto di questo peso, che opera su due chilometri quadrati di calcare costiero in forte pendenza, con cantieri che quasi sempre implicano demolizioni, scavi profondi o lavorazioni in aderenza a edifici abitati, è regolamentato di conseguenza.
Il testo di riferimento è l’Ordinanza Sovrana n. 3.647 del 9 settembre 1966 in materia di urbanistica, edilizia e viabilità, più volte modificata, che poggia a sua volta sull’Ordinanza-Legge n. 674 del 3 novembre 1959. Il territorio viene diviso in tre settori, fra cui un settore riservato che comprende il quartiere di Monaco-Ville e il vallone di Sainte-Dévote, il cui carattere attuale deve essere conservato. Un secondo testo, l’Ordinanza Sovrana n. 4.482 del 13 settembre 2013, fissa il regolamento urbanistico del settore dei quartieri ordinati e gli indici di costruzione di riferimento, particella per particella.
Ogni domanda di autorizzazione a costruire o demolire, così come ogni richiesta di accordo preliminare, deve essere firmata da un architetto iscritto all’Ordine degli Architetti del Principato. Il fascicolo viene depositato presso la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité, che ne conduce l’istruttoria e può consultare qualsiasi organismo ritenga utile. Le domande sono poi esaminate dal Comité Consultatif pour la Construction, che si pronuncia alla luce delle leggi e dei regolamenti, delle condizioni estetiche dell’opera progettata, dell’interesse generale e della rappresentatività del progetto rispetto alla storia di Monaco. Può essere inoltre coinvolta la Commission Technique d’Hygiène, de Sécurité et de Protection de l’Environnement, istituita nel 2009.
Il Tribunale Supremo ha annullato autorizzazioni in cui mancavano al fascicolo studi tecnici obbligatori, fra cui un caso in cui non era stato prodotto alcuno studio degli effetti di un ampliamento interrato sulle sistemazioni di superficie. A Monaco la completezza procedurale non è ornamentale: è materia di contenzioso.
Il Principato applica l’Eurocodice 8, la norma europea di progettazione antisismica, attraverso il Decreto Ministeriale n. 2016-556 del 13 settembre 2016, che ha abrogato il regime del 2003. Il testo non si limita a recepire la norma europea: ne sostituisce diversi parametri con valori monegaschi. L’accelerazione di progetto è definita per un periodo di ritorno di 475 anni, ponderata dal coefficiente di importanza e dalla natura del suolo. Spettri specificamente monegaschi sono allegati al provvedimento. La magnitudo da assumere per l’analisi della liquefazione è fissata a 6,0. Il progettista conserva la facoltà di riferirsi agli spettri della macrozonazione francese in zona sismica 4 in luogo di quelli monegaschi.
Sono parametri che qui contano più che altrove, perché Monaco costruisce verso il basso quanto verso l’alto. Un intervento tipo nel Carré d’Or o sul fronte mare poggia su più livelli di autorimessa scavati nella roccia, talvolta a contatto con fondazioni e opere di sostegno esistenti. Il terrapieno dell’Anse du Portier, sul quale sorge oggi Mareterra, ne è stata l’espressione più visibile, ma le stesse discipline valgono per un singolo lotto di completamento su un pendio sopra il porto.
È qui che il diritto monegasco si discosta dai modelli continentali che molti acquirenti danno per scontati, e la differenza merita di essere conosciuta prima della firma.
Ai sensi dell’articolo 1630 del Codice civile monegasco, ogni costruttore di un’opera risponde di pieno diritto nei confronti del committente per dieci anni dalla consegna dei lavori. La nozione di costruttore è ampia: impresa di opere strutturali, architetto, studio di ingegneria, coordinatore della sicurezza. Si tratta di una responsabilità oggettiva, dalla quale il costruttore può liberarsi soltanto provando una causa esterna, forza maggiore o fatto del committente, e copre i dissesti che compromettono la solidità dell’opera o la rendono inidonea alla sua destinazione. Si applica agli edifici nuovi come a quelli storici oggetto di lavori rilevanti di ristrutturazione.
La legislazione monegasca impone la responsabilità decennale ma non impone una polizza decennale obbligatoria a copertura. In pratica le operazioni monegasche sono spesso coperte da una polizza di tipo « Globale Chantier » sottoscritta per il cantiere, ma si tratta di una prassi di mercato e non di un obbligo di legge.
La conseguenza per il proprietario è diretta: un’azione decennale vale quanto la solvibilità e la copertura assicurativa dei soggetti contro cui viene esercitata. Verificare quali polizze siano state stipulate, e se siano tuttora in vigore, è un accertamento documentale, non una presunzione.
La responsabilità non si esaurisce necessariamente con il decennio. Il Tribunale di Prima Istanza ha di recente riconosciuto, ispirandosi alla giurisprudenza francese, che il costruttore può restare responsabile su base contrattuale di diritto comune dopo la scadenza della garanzia decennale, in presenza di un comportamento doloso con conseguenze di particolare gravità. La prassi monegasca mutua inoltre dal diritto francese due garanzie che qui non sono di legge: la garanzia di buon funzionamento, relativa agli elementi di impianto separabili quali porte, tapparelle o caldaie, e la garanzia di perfetto compimento, che obbliga il costruttore a rimediare ai difetti segnalati entro un termine convenuto. Entrambe esistono solo se pattuite nel contratto.
La maggior parte degli appartamenti monegaschi si inserisce in un condominio disciplinato dalla legge n. 1.329 dell’8 gennaio 2007, modificata. Gli elementi strutturali sono parti comuni: una fessura su un muro portante non è quindi la questione privata dell’unità che vi si trova sopra. L’amministratore gestisce le parti comuni, convoca l’assemblea ed è il soggetto che incarica i periti, effettua le denunce agli assicuratori e coordina i lavori sulla struttura.
Per un acquirente è qui che si concentra gran parte dell’informazione utile. Verbali assembleari, storico dei lavori e della manutenzione, eventuali perizie sulla struttura, consistenza del fondo di riserva, identità e continuità dell’amministratore: tutto è acquisibile prima dell’impegno. Sono anche, per esperienza, i documenti che si scorrono più in fretta. Il fascicolo di un edificio dice sul suo costo futuro più di quanto dica l’atrio.
Nulla di questo impianto normativo elimina il rischio. Un edificio resta un oggetto fisico posato su un terreno difficile, e anche un settore edilizio strettamente vigilato produce difetti. Ciò che il quadro consente è rendere conoscibile la situazione, a condizione di porre le domande giuste al momento giusto.
Per un edificio nuovo o consegnato di recente, le domande riguardano la data di consegna dei lavori, che fa decorrere il termine decennale, e l’identità e la posizione assicurativa dell’impresa, dell’architetto e dello studio di ingegneria. Per un edificio meno recente riguardano lo storico di manutenzione e lavori, gli esiti di eventuali perizie strutturali e la questione se lavori importanti siano stati deliberati, stanziati o soltanto discussi. In entrambi i casi le risposte devono figurare nel fascicolo prima della firma del preliminare, e il notaio è l’interlocutore con cui sollevarle. La nostra guida alla due diligence immobiliare a Monaco colloca queste verifiche accanto al titolo, agli oneri e al resto del lavoro precontrattuale, mentre il quadro completo dei costi tratta le spese correnti che lo stato di un edificio finisce per determinare.
L’apparato regolamentare del Principato ha una densità insolita per un territorio di queste dimensioni, ed è applicato da un Governo che chiude un edificio del Carré d’Or sulla base di una fessura anziché attendere una certezza. Se quell’apparato si sia rivelato sufficiente in un caso specifico spetta ai periti incaricati di esaminarlo. Ciò che un proprietario controlla è quanta parte del fascicolo avrà letto prima di comprare.
Valutare un edificio prima di impegnarsi
Baldo Realty Group assiste acquirenti e proprietari su tutto il mercato residenziale monegasco, compresa la documentazione tecnica e condominiale che determina il costo di mantenimento di un immobile. La nostra divisione costruzioni ci offre una conoscenza concreta di come questi interventi vengano realizzati e vigilati.
Fonti
Ordinanza Sovrana n. 3.647 del 9 settembre 1966, LegiMonaco. Decreto Ministeriale n. 2016-556 del 13 settembre 2016 sulle regole di costruzione antisismica, Journal de Monaco. Regolamento urbanistico, Service Public Entreprises. La responsabilità del costruttore a Monaco, CMS Monaco. Dati del settore delle costruzioni, IMSEE. Cronaca dell’evacuazione di avenue de la Madone, Monaco Hebdo.
/discover-the-carre-dor-of-monaco/”>Carré d’Or. Residents had reported a vibration and a loud noise; the operations commander ordered everyone out; the government confirmed the evacuation the same night and kept the access ban in place while structural experts were appointed.
Engeco, the contractor that built the residence, told Monaco-Matin that its initial checks had detected no movement in the structure, that the fissure measured around 1.5 centimetres and was confined to the technical rooms, and that it was ready to begin consolidation works as soon as the appointed experts validated the intervention. The investigation into the origin of the crack, whether a construction defect or ground movement, remains open at the time of writing, and no conclusion has been published.
What the episode has done, more usefully than any of the speculation around it, is put a question to owners that rarely comes up during a purchase: what actually governs construction in Monaco, and what does an owner hold when something goes wrong?
Building is not a peripheral activity in the Principality. According to Monaco Statistics (IMSEE), construction accounted for 9.6 percent of Monaco’s GDP in 2024, its third-largest contributing sector, overtaking wholesale trade for the first time since 2020. Sector revenue crossed three billion euros for the first time that year, an increase of 7.2 percent, and now represents 14.4 percent of the Principality’s total turnover. Ten years earlier the figure was 1.3 billion euros.
The workforce tells the same story from a different angle. In 2024 the sector counted 514 active establishments and employed 6,613 people, more than one private-sector employee in ten, before temporary workers are counted at all. Construction alone accounts for two thirds of all temporary working days recorded in Monaco.
A sector of that weight, operating on two square kilometres of steep coastal limestone with almost every project involving demolition, deep excavation or work adjacent to occupied buildings, is regulated accordingly.
The governing text is Sovereign Ordinance no. 3.647 of 9 September 1966 on town planning, construction and highways, amended many times since, sitting on top of Ordinance-Law no. 674 of 3 November 1959. It divides the territory into three sectors, including a reserved sector covering Monaco-Ville and the Sainte-Dévote ravine whose existing character must be preserved. A second text, Sovereign Ordinance no. 4.482 of 13 September 2013, sets the planning rules for the ordered districts and fixes reference construction indices plot by plot.
Every application to build or demolish, and every request for prior agreement, must be signed by an architect registered with the Ordre des Architectes of the Principality. The file goes to the Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité, which conducts the examination and is entitled to consult whichever bodies it considers necessary. Applications are then reviewed by a consultative committee, the Comité Consultatif pour la Construction, which rules on the basis of the applicable laws and regulations, the aesthetic conditions of the proposed work, the general interest, and the project’s representativeness in relation to Monaco’s history. Separate opinions may be sought from the Commission Technique d’Hygiène, de Sécurité et de Protection de l’Environnement, established in 2009.
The Supreme Court has annulled authorisations where required technical studies were absent from the file, including a case in which no study of the effects of a proposed underground extension on surface arrangements had been produced. Procedural completeness is not decorative in Monaco; it is litigable.
Monaco applies Eurocode 8, the European standard for earthquake-resistant design, through Ministerial Order no. 2016-556 of 13 September 2016, which replaced the previous 2003 regime. The order does not simply adopt the European standard: it substitutes Monegasque values for several of its parameters. Design acceleration is set for a 475-year return period, adjusted by an importance coefficient and soil class. Monaco-specific response spectra are annexed to the text. The magnitude to be used for liquefaction analysis is fixed at 6.0. Designers may optionally reference the French macro-zoning spectra for seismic zone 4 instead of the Monegasque ones.
Those parameters matter more here than in most jurisdictions, because Monaco builds downwards as often as upwards. The typical Carré d’Or or seafront project sits above several levels of underground parking cut into rock, sometimes alongside existing foundations and retaining structures. The land reclamation at Anse du Portier, on which Mareterra now stands, was the most visible expression of that engineering culture, but the same disciplines apply to a single infill plot on a slope above the port.
This is where Monegasque law diverges from the French model that most buyers assume applies, and where the difference is worth understanding before signing.
Under article 1630 of the Monegasque Civil Code, any builder of a work is liable as of right to the owner for ten years from acceptance of the works. “Builder” is read broadly: the main contractor, the architect, engineering consultancies, safety coordinators. The liability is strict, meaning the builder can only escape it by proving an external cause such as force majeure or the owner’s own fault, and it covers damage that compromises the solidity of the structure or renders it unfit for its purpose. It applies not only to new buildings but to older ones that have undergone substantial renovation or restructuring.
Monegasque legislation imposes the ten-year liability but does not impose compulsory decennial insurance to cover it. France does. In practice, Monaco projects are commonly covered by a “Globale Chantier” policy taken out for the operation, but that is market practice rather than statutory obligation.
The consequence for an owner is direct: a decennial claim is only as good as the solvency and the cover of the parties it is brought against. Establishing what insurance was in place, and whether it remains in force, is a documentary exercise, not an assumption.
Nor does liability necessarily stop at ten years. The Tribunal de Première Instance has recently recognised, drawing on French case law, that a builder may remain contractually liable after the decennial period has expired where there has been a fraudulent breach with consequences of particular gravity. Monegasque practice also borrows two contractual guarantees from French law that are not statutory here: the guarantee of proper functioning, covering removable equipment such as doors, shutters and boilers, and the guarantee of perfect completion, obliging the builder to remedy defects notified within an agreed window. Both must be drafted into the construction contract to exist.
Most Monaco apartments sit within a copropriété governed by Law no. 1.329 of 8 January 2007, as amended. Structural elements are common parts, which means that a fissure in a load-bearing wall is not the private problem of whichever lot happens to sit above it. The syndic administers the common parts, convenes the general meeting, and is the party that instructs expert reports, notifies insurers and coordinates works on the structure.
For a buyer, this is where a great deal of usable information sits. Minutes of general meetings, the building’s works and maintenance history, any expert reports commissioned on the structure, the state of the reserve fund and the identity and record of the syndic are all discoverable before exchange. They are also, in our experience, the documents most often skimmed. A building’s file is a better predictor of its future cost than its lobby.
Nothing in the regulatory architecture above eliminates risk. Buildings are physical objects on difficult ground, and even a heavily supervised construction sector produces defects. What the framework does is make the position knowable, provided the right questions are asked at the right moment.
For a new or recently delivered building, the questions are the date of acceptance of the works, which starts the ten-year clock, and the identity and insurance position of the contractor, architect and engineering consultancy. For an older building, they are the maintenance and works record, the outcome of any structural expert report, and whether major works have been voted, budgeted or merely discussed. In both cases the answers belong in the file before the promesse is signed, and your notaire is the person to raise them with. Our guide to property due diligence in Monaco sets out how this fits alongside title, charges and the rest of the pre-contractual work, and the full cost picture covers the ongoing charges that a building’s condition ultimately drives.
The regulatory framework in the Principality is unusually dense for a jurisdiction of its size, and it is enforced by a government that will close a building in the Carré d’Or on the evidence of a crack rather than wait for certainty. Whether that framework proves to have been sufficient in any particular case is a matter for the experts appointed to examine it. What an owner can control is how much of the file they read before they buy.
Assessing a building before you commit
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Sources
Sovereign Ordinance no. 3.647 of 9 September 1966, LegiMonaco. Ministerial Order no. 2016-556 of 13 September 2016 on seismic construction rules, Journal de Monaco. Planning regulations, Service Public Entreprises. Builder’s liability in Monaco, CMS Monaco. Construction sector data, IMSEE Monaco Statistics. Reporting on the avenue de la Madone evacuation, Monaco Hebdo.