Статьи 5 мин чтения
В этом руководстве рассказано, как купить недвижимость в Монако: от первого запроса до подписания окончательного акта. Здесь описаны пошлины на каждом этапе и структуры владения, которые меняют их размер. Отдельно разобраны правила для старых зданий, которые застают врасплох многих покупателей.
Монако не устанавливает требований к гражданству собственника. Физические лица и компании из любой страны приобретают недвижимость в полную собственность на тех же условиях, что и граждане Монако, без предварительного разрешения, за одним исключением, описанным ниже.
Сама по себе собственность не даёт права на резидентство. Однако она закрывает требование о жилье, ключевое для любого заявления на вид на жительство. Тем, кто планирует переезд, пригодятся наше руководство о том, как стать резидентом Монако, и реальные сроки получения резидентства.
Главным ограничением остаётся предложение на территории площадью около двух квадратных километров. Подготовленный покупатель может действовать сразу, как только появляется подходящая резиденция, а наш анализ рынка вторичных продаж 2025 года содержит последние данные о сделках.
Каждая покупка проходит одни и те же восемь этапов. Выберите этап, чтобы открыть подробности.
Значительная часть лучших резиденций Монако переходит из рук в руки без публичных объявлений. Агент с реальным доступом к закрытому рынку превращает поиск по всем районам Княжества в короткий список объектов, достойных вашего времени.
Наши материалы о закрытом рынке недвижимости Монако и о покупке без публичных объявлений объясняют, как устроен этот доступ.
Решите, кто будет собственником, до подачи предложения. От структуры владения зависит ставка регистрационной пошлины, а её наименование указывается в предварительном договоре.
Если планируется ипотека, начинайте переговоры с монакским банком заранее. Банки Княжества оценивают отношения с клиентом в целом, и одобрение кредита требует времени.
Агенты, нотариусы и банки Монако обязаны соблюдать требования Закона № 1.362 о противодействии отмыванию денег под надзором Autorité Monégasque de Sécurité Financière. Потребуются документы, удостоверяющие личность, подтверждение адреса и документальное подтверждение происхождения средств.
Компании дополнительно представляют устав, свежую выписку из реестра и декларацию о конечных бенефициарах, при необходимости с апостилем. Полное досье исключает задержки у нотариуса.
Квартира показывает лишь половину картины. Запросите документы, которые раскрывают состояние и управление зданием в целом:
Наше руководство по проверке недвижимости в Монако подробно разбирает каждый документ.
В предложении указываются цена, сроки и условия, например получение ипотеки. По гражданскому праву Монако сделка считается заключённой, как только стороны согласовали объект и цену.
Поэтому предложение, подписанное продавцом, обязывает обе стороны. Все необходимые условия должны быть прописаны в самом предложении.
Нотариус готовит предварительный договор (compromis de vente), в котором фиксируются отлагательные условия и дата окончательной сделки. При подписании покупатель вносит депозит в размере 10% цены на эскроу-счёт нотариуса.
Нотариус в Монако является публичным должностным лицом и обеспечивает законность сделки в целом. Статья о роли нотариусов в Монако объясняет, что это означает для покупателя.
Между предварительным договором и окончательным актом обычно проходит два-три месяца. За это время банк выдаёт кредитное предложение, а в старых зданиях государство решает, воспользоваться ли правом преимущественной покупки.
Если условие не выполнено в согласованный срок, судьбу депозита определяет предварительный договор.
Окончательный нотариальный акт (acte authentique) подписывается у монакского нотариуса лично или по нотариальной доверенности. Остаток цены, пошлины и сборы проходят через счёт нотариуса.
Акт подлежит исполнению без обращения в суд. Затем следует регистрация, и ключи переходят к вам.
При покупке квартиры на вторичном рынке на имя физического лица расходы составляют 6,25% от цены. Эта сумма включает регистрационную пошлину 4,75% и нотариальные сборы около 1,5%. Ставка пошлины выросла с 4,5% после принятия Закона № 1.548 и применяется к актам, представленным на регистрацию с 1 октября 2023 года.
Сверху добавляется вознаграждение агента, которое оплачивает покупатель. По тарифу Chambre Immobilière Monégasque оно составляет 3% плюс НДС 20%, то есть 3,6% от цены. Таким образом, стандартная покупка обходится почти на 10% дороже согласованной цены.
Структура владения заметно меняет итоговую сумму, как видно из таблицы.
| Покупатель | Регистрационная пошлина | Нотариальные сборы | Итого без агентского вознаграждения |
|---|---|---|---|
| Физическое лицо или монакская SCI, отвечающая критериям прозрачности | 4,75% | около 1,5% | около 6,25% |
| Покупка долей монакской SCI, владеющей объектом | 4,75% от стоимости объекта | услуги нотариуса или юриста | от 4,75% |
| Непрозрачная компания с аккредитованным налоговым агентом в Монако | 7,5% | около 1,5% | около 9% |
| Непрозрачная компания без аккредитованного налогового агента | 10% | около 1,5% | около 11,5% |
| Новостройка или покупка на этапе строительства (VEFA), НДС включён в цену застройщика | около 1% | около 1,5% | около 2,5% |
| Режим профессионального торговца недвижимостью (перепродажа в течение четырёх лет) | не взимается при перепродаже в срок | около 1,5% | около 1,5% |
| Покупка с пожизненной рентой (viager) | 4,75% от капитала и десяти лет ренты | около 1,5% | около 6,25% |
При ипотечном финансировании взимается регистрационная пошлина около 0,92% от суммы кредита. Ежегодного налога на недвижимость в Монако нет: после подписания акта регулярные расходы ограничиваются платежами за содержание кондоминиума, страховкой и обслуживанием. Наш подробный разбор расходов на покупку рассматривает каждую статью.
Задайте цену и выберите форму покупки. Расчёт обновляется мгновенно.
Ориентировочный расчёт по ставкам из таблицы выше. Нотариальные сборы рассчитываются по регрессивной шкале, точную сумму нотариус подтверждает до подписания. Условия агентского вознаграждения при покупке новостроек могут отличаться.
Большинство частных покупателей приобретают недвижимость на своё имя или через монакскую гражданскую компанию по недвижимости (société civile immobilière, SCI). SCI, участниками которой являются идентифицированные физические лица, считается прозрачной и платит стандартную ставку 4,75%. Она также упрощает совместное семейное владение и последующую передачу долей.
Иностранные и офшорные компании по-прежнему допускаются, но обходятся дороже. Для компании, не отвечающей критериям прозрачности, пошлина составляет 7,5% при наличии аккредитованного налогового агента в Монако и 10% без него. Наше руководство по структурам SCI, SCP и SAM сравнивает варианты, а статья о недвижимости Монако как семейном активе посвящена наследованию.
Для одной категории объектов действуют особые правила, и их стоит изучить до любого предложения по старому зданию.
Здания, построенные до 1947 года
Квартиры в жилых домах, завершённых до 1 сентября 1947 года, подпадают под действие Закона № 1.235. Перед продажей собственник или нотариус направляет Государственному министру декларацию о намерении продать. Затем у государства есть один месяц, чтобы приобрести объект по заявленной цене и на заявленных условиях.
Если квартира сдана, арендатор получает субсидиарное право преимущественной покупки после отказа государства. Для таких квартир действуют и ограничения на сдачу в аренду. Арендаторы должны относиться к защищённым категориям, включая граждан Монако и давних резидентов, а арендная плата определяется по сопоставимым объектам. Инвестору, рассчитывающему на арендный доход, следует проверить статус здания до подачи предложения.
Нотариус регистрирует акт и переход права собственности, затем выдаёт вам экземпляр правоустанавливающего документа. Храните его под рукой: он служит подтверждением жилья при подаче заявления на резидентство.
Новостройки живут в другом ритме, с поэтапными платежами по мере строительства. Тем, кто рассматривает самый новый район Княжества, подробности расскажет наш обзор Mareterra для покупателей.
Baldo Realty Group сопровождает покупателей во всех районах Княжества и открывает доступ к резиденциям, которые никогда не появляются на публичных порталах. Договоритесь о конфиденциальной консультации, чтобы обсудить ваш запрос, или ознакомьтесь с нашей актуальной подборкой.