Strutture di detenzione di un immobile a Monaco: SCI, SCP e SAM

Il 19 giugno 2026 il Gruppo d’azione finanziaria internazionale ha formulato la propria determinazione iniziale: Monaco ha sostanzialmente completato il piano d’azione sottoscritto due anni prima e merita ora una visita in loco per verificare che le riforme reggano nel tempo. Il Principato resta sulla lista grigia fino a quella visita. Algeria e Namibia ne sono uscite nello stesso ciclo, dopo aver superato la propria. Due anni di lavoro legislativo hanno riguardato quasi per intero il meccanismo su cui poggia qualunque scelta su come detenere un immobile a Monaco: chi possiede che cosa, attraverso quale società, e chi ha titolo per saperlo.

La struttura giusta per una famiglia non è cambiata granché dal 2024. È cambiato moltissimo quanto di essa resta visibile, e a chi.

Possedere a proprio nome, che resta la regola

Una persona fisica che acquista un appartamento usato a Monaco versa il 4,75 per cento di imposta di registro e circa l’1,5 per cento di onorari notarili. Nessuna società da costituire, nessun adempimento oltre a quelli che un residente già gestisce, e niente da spiegare a una banca che non abbia visto mille volte. Per un proprietario singolo, o per una coppia, con un immobile e una successione lineare, questa è di norma la risposta corretta, e la letteratura sull’argomento è stranamente restia ad ammetterlo.

Smette di esserlo a un punto prevedibile: quando entrano in gioco più eredi, quando ci sono beni su entrambi i lati del confine francese, o quando l’immobile dovrà passare di mano all’interno della famiglia senza passare dal mercato. Tutto ciò che segue risponde a uno di questi tre problemi.

La società civile, e a che cosa serve davvero

Monaco ha proprie società civili, iscritte in un registro speciale tenuto dal Registro del Commercio e dell’Industria. Esistono in più forme, fra cui la société civile immobilière e la société civile particulière, e la scorciatoia che presenta la SCP come “la SCI monegasca” è un’approssimazione utile più che un’equivalenza giuridica. La SCI francese e le società civili monegasche nascono da due ordinamenti distinti e si comportano in modo diverso proprio nei momenti che contano.

Ciò che hanno in comune è il meccanismo. Una società civile è fiscalmente trasparente e di natura civile anziché commerciale, quindi può detenere e locare un immobile senza essere attrezzata per il commercio. La proprietà risiede allora in quote sociali invece che nei muri. Le quote si dividono; un appartamento no. Una famiglia che lascia un appartamento a tre figli in comunione indivisa ha creato una lite permanente con un atto notarile allegato, e la società civile serve a convertire quella lite in un patto parasociale.

Una società civile monegasca i cui soci siano persone fisiche soddisfa i criteri di trasparenza della legge 1.381 e sconta la stessa imposta di registro del 4,75 per cento di un acquirente privato. La struttura costa qualcosa da mantenere. Non costa nulla in più al momento dell’acquisto.

Che cosa accade quando le quote cambiano mano

Acquistare tramite una società non trasforma una compravendita immobiliare in una cessione di quote agli occhi del fisco, e Monaco ha voluto esattamente questo. Quando i soci di una società civile monegasca sono persone fisiche che agiscono per proprio conto e la cui identità è nota alla Direzione dei servizi fiscali, la società resta del tutto fuori dal regime dichiarativo annuale, e la cessione delle sue quote viene tassata come la cessione dell’immobile sottostante: 4,75 per cento se l’acquirente è a sua volta trasparente, 7,5 per cento se non lo è.

Ogni altra entità giuridica titolare di diritti reali su un immobile monegasco, ovunque sia costituita, ricade nella legge 1.381 del 29 giugno 2011. Deve nominare un rappresentante accreditato stabilito a Monaco e depositare ogni anno una dichiarazione che indichi se il proprio titolare effettivo è cambiato. Un cambiamento fa scattare un’imposta proporzionale del 4,75 per cento sull’intero valore venale dell’immobile, e non sul prezzo pagato per le quote. In assenza di cambiamenti la formalità costa cinquanta euro; depositata in ritardo costa cinquemila euro, e diecimila una volta scaduta la messa in mora.

La stessa imposta viene poi meno proprio nel caso che alle famiglie interessa di più. Non è dovuta quando il cambiamento di titolare effettivo deriva da una liberalità o da una successione legale a favore del coniuge, di un ascendente o di un discendente in linea retta, né sulla cessione a titolo oneroso di quote di società civile monegasca già tassata come trasferimento immobiliare. Un appartamento può quindi scendere di una generazione all’interno di una struttura senza essere tassato come se fosse stato venduto.

Il punto transfrontaliero, che da solo giustifica la struttura

La convenzione franco-monegasca sulle successioni del 1° aprile 1950 fa due cose che tirano in direzioni opposte. L’articolo 2 stabilisce che gli immobili sono soggetti a imposta di successione soltanto nello Stato in cui si trovano, ed è per questo che una villa francese detenuta direttamente genera un conto francese per quanto monegasco ne sia il proprietario. L’articolo 6 stabilisce che azioni e quote sociali sono imponibili soltanto nello Stato in cui il defunto aveva il domicilio.

Quale dei due articoli governi una società civile monegasca proprietaria di una villa francese è stato discusso fino in cima. Il 2 ottobre 2015 la Cour de cassation, riunita in assemblea plenaria, ha stabilito che quelle quote sono beni immateriali di natura mobiliare rientranti nell’articolo 6, e che ciò vale anche quando il diritto interno francese qualificherebbe la società come a prevalenza immobiliare. La stessa villa può incontrare una scala francese che arriva al 45 per cento se detenuta direttamente, oppure l’articolo 6 e un domicilio monegasco se detenuta tramite una società civile monegasca.

Due condizioni meritano di essere enunciate con precisione, perché di solito vengono enunciate in modo vago. Il defunto deve essere stato domiciliato in uno dei due Stati, e per i cittadini francesi la convenzione riconosce il domicilio monegasco solo se hanno risieduto abitualmente a Monaco per almeno cinque anni alla data del decesso. Quella condizione quinquennale è legata alla cittadinanza francese e viene spesso citata come se valesse per chiunque. I cittadini di alcuni paesi terzi possono raggiungere la stessa posizione grazie a una clausola di non discriminazione contenuta nella loro convenzione con la Francia, questione che spetta a un consulente e non a un articolo. Donazioni e cessioni di quote in vita sono materia a sé e possono generare esposizione da entrambi i lati del confine. La guida Baldo Realty Group all’eredità immobiliare nel Principato approfondisce il versante monegasco.

Veicoli della forma sbagliata per una casa di famiglia

Monaco mette un prezzo sull’opacità, e lo fa apertamente. L’imposta di registro è del 4,75 per cento per gli acquirenti che soddisfano i criteri di trasparenza, del 7,5 per cento come aliquota generale e del 10 per cento quando i titolari effettivi di un’entità non sono persone fisiche che agiscono per proprio conto, oppure quando la loro identità non viene portata a conoscenza della Direzione dei servizi fiscali da un rappresentante accreditato. Su un appartamento da quindici milioni di euro il divario fra la prima e l’ultima aliquota sfiora gli ottocentomila euro, esigibili al rogito. Un’entità che non nomina mai un rappresentante accreditato versa inoltre l’1,5 per cento del valore venale, e lo versa di nuovo ogni anno finché la posizione non viene sanata.

La Société Anonyme Monégasque appartiene a una categoria ancora diversa. Il diritto societario monegasco è stato rifondato dalla legge 1.573 dell’8 aprile 2025, e la SAM richiede tuttora un capitale minimo di 150.000 euro, interamente sottoscritto, con almeno un quarto delle azioni in denaro versato alla costituzione, uno statuto ricevuto da un notaio monegasco e approvato con decreto ministeriale, oltre a un consiglio di amministrazione. È una vera società commerciale e un veicolo ragionevole per un’impresa operativa che si trovi a possedere la propria sede.

Per detenere un appartamento di famiglia è una cattedrale costruita per ricoverare una bicicletta.

Che cosa non compra chi vuole detenere un immobile a Monaco

È qui che il primo paragrafo torna utile. Ai sensi della legge 1.362 del 3 agosto 2009 e successive modifiche, e dell’ordinanza sovrana 2.318, i soggetti registrati a Monaco devono identificare e dichiarare i propri titolari effettivi: le persone fisiche che in ultima istanza detengono almeno il 25 per cento del capitale o dei diritti di voto, oppure esercitano il controllo effettivo con altri mezzi. Le società civili iscritte nel registro speciale rientrano nell’ambito di applicazione, e il Governo del Principato ha pubblicamente richiamato le società civili a quell’obbligo dopo le conclusioni di Moneyval. Il collegamento con la procedura GAFI non è affatto marginale: una delle sei riforme del piano d’azione che Monaco si è appena vista riconoscere come sostanzialmente completato riguardava il rafforzamento delle sanzioni per le violazioni degli obblighi sui titolari effettivi. Restare fuori dalla dichiarazione annuale dei servizi fiscali non equivale a restare fuori da questo registro: una società civile monegasca può collocarsi al di fuori del primo regime pur rientrando in pieno nel secondo.

L’accesso non è pubblico come lo sono stati brevemente alcuni registri europei. Vi accedono le autorità monegasche e i professionisti soggetti alla normativa antiriciclaggio. Oltre a questi, chi dimostri un interesse legittimo connesso a riciclaggio, finanziamento del terrorismo o corruzione può ottenere l’accesso, previa autorizzazione del Presidente del Tribunale di prima istanza.

La traduzione pratica va detta senza giri di parole. Una società civile tiene un cognome fuori da un atto di compravendita e lontano da uno sguardo distratto. Non lo mette al riparo da un giudice monegasco, da un ufficio compliance o da un’amministrazione fiscale estera che agisca tramite scambio di informazioni, e qualunque consulente venda ancora queste strutture puntando anzitutto sulla riservatezza sta vendendo un prodotto del 2014.

Perché tutto questo finisce dal notaio

Il notaio monegasco è un pubblico ufficiale e non un redattore di atti, e interviene in ogni transazione immobiliare qualunque sia il veicolo scelto. La guida Baldo Realty Group al ruolo del notaio spiega che cosa comprenda quell’intervento, che va ben oltre la verifica del titolo. I costi legati a ciascuna struttura e la due diligence che un acquirente serio deve attendersi si muovono entrambi con la scelta del veicolo.

Nulla di quanto precede è un consiglio rivolto a una famiglia specifica, e la struttura giusta per un nucleo si rivela spesso sbagliata per quello accanto. Ciò che queste pagine devono stabilire sono le domande con cui presentarsi: quanti eredi, quante giurisdizioni e per quanto tempo l’immobile dovrà restare in famiglia. Quelle tre risposte restringono il campo prima ancora che il notaio abbia parlato, e definirle prima di presentare un’offerta non costa nulla. Definirle dopo il rogito costa una ristrutturazione societaria.

Questo articolo descrive strutture generali come si presentano attualmente e non costituisce consulenza legale o fiscale. Il diritto successorio monegasco e transfrontaliero è dettagliato e specifico rispetto alle singole circostanze; verificate sempre la struttura corretta con un notaio monegasco e un consulente fiscale qualificato prima di agire.