Статьи 10 мин чтения
Прибрежная дорога от итальянской границы до Ниццы поворот за поворотом отвечает на один и тот же вопрос: где жить на Лазурном Берегу? Лимонные террасы и дворцы Прекрасной эпохи сменяются башнями Монте-Карло. Затем появляются зонтичные пинии и длинные частные аллеи Кап-Ферра. Каждый участок побережья представляет собой отдельный рынок недвижимости со своими ценами и своим ритмом.
В этом гиде собраны одиннадцать адресов, где Baldo Realty Group работает наиболее активно, от Ментона до Сен-Тропе. В одних живут круглый год. Другие остаются летними резиденциями в чистом виде: они оживают в июле и августе и замирают на большую часть зимы. Более широкий портрет повседневной жизни на побережье вы найдете в нашей статье о жизни на Французской Ривьере.
Три вопроса решают исход большинства поисков еще до первого просмотра. Первый касается границы. Резиденты Монако не платят подоходный налог, за исключением граждан Франции. Дом в Рокбрюн-Кап-Мартене или на Кап-Ферра, напротив, делает вас налоговым резидентом Франции. Кроме того, в Княжестве действует собственная процедура получения резидентства, от которой зависят сроки любой покупки.
Второй вопрос касается аэропорта. Аэропорт «Ницца Лазурный Берег» считается крупнейшим во Франции за пределами Парижа. Большинство адресов из этого списка находятся менее чем в 40 минутах езды от него. Третий вопрос касается календаря. Монако, Ментон и Канны живут круглый год, тогда как Сен-Тропе и часть Кап-д’Антиба заметно затихают после сезона.
Наконец, стоит подумать о самом доме. Многие из лучших вилл побережья построены в начале XX века. Поэтому серьезная реконструкция часто становится частью проекта.
Монако в золотой час: от Фонвьея до Монте-Карло.
Монако меньше Центрального парка Нью-Йорка, а его население не превышает 40 000 человек. Тем не менее именно Княжество задает ценовой ориентир для всего побережья. Резидентов привлекают стабильность и круглосуточная безопасность, а также медицина и школы международного уровня.
Прежде всего, пространство здесь остается самым дефицитным ресурсом. По оценке Observatoire de l’Immobilier статистического института IMSEE, средняя цена превышает 57 000 евро за квадратный метр. В приморском районе Ларвотто она уже перешагнула отметку в 70 000 евро. Средняя сделка на рынке новостроек превышает 40 миллионов евро. Виллы встречаются еще реже: за целый год тот же отчет зафиксировал всего пять перепродаж вилл.
При таком дефиците большинство покупателей сначала выбирают район, а уже потом здание. Карре д’Ор окружает сады Казино, а Ларвотто выходит прямо к пляжу. Маретерра, новый квартал, отвоеванный у моря, задала новые стандарты для новостроек. До аэропорта Ниццы около семи минут на вертолете. Посмотрите наши объекты в Монако.
Побережье у подножия Рокбрюна, где горы встречаются с морем.
Пересеките восточную границу Монако, и вы окажетесь в Рокбрюн-Кап-Мартене, почти этого не заметив. Monte-Carlo Country Club, где проходит турнир Rolex Monte-Carlo Masters, на самом деле расположен на французской земле. Как и отель Monte-Carlo Beach. До середины XIX века вся коммуна, кстати, принадлежала Княжеству.
У Рокбрюна два лица. На холме средневековая деревня обвивается вокруг донжона X века, который называют одним из старейших феодальных замков Франции. У моря раскинулся Кап-Мартен, покрытый соснами мыс, где большие виллы скрываются за длинными аллеями и неприметными воротами.
Свой след здесь оставила и современная архитектура. Эйлин Грей построила свою виллу E-1027 на скалах под железной дорогой. Ле Корбюзье проводил лето в небольшой деревянной хижине неподалеку, и оба объекта можно посетить с Cap Moderne. Архитектор похоронен на местном кладбище, а прибрежная тропа его имени огибает мыс. Кроме того, поезд доходит до Монако за считаные минуты. Посмотрите наши объекты в Рокбрюн-Кап-Мартене.
Riviera Palace, один из больших отелей Прекрасной эпохи, сформировавших облик Ментона.
Ментон замыкает французскую часть побережья перед Италией, и это чувствуется. Охристые фасады поднимаются от порта к барочной базилике Святого Михаила. Граница проходит в конце района Гараван, в нескольких минутах от старого города. Как и Рокбрюн, Ментон оставался монегасским владением до середины XIX века.
Защищенное положение дарит городу одну из самых мягких зим на побережье. Именно климат принес ему богатство: сначала благодаря цитрусовым садам, затем благодаря британским зимним гостям. Каждый февраль Праздник лимонов (Fête du Citron) заполняет сады Бьовес скульптурами из апельсинов и лимонов. Свой след оставил здесь и Жан Кокто, которому посвящен музей Жана Кокто на набережной.
Для покупателей Ментон предлагает одни из самых доступных цен в десяти минутах езды на поезде от Монако. Гараван, ближайший к границе район, славится виллами. Бывшие дворцы-отели, такие как Riviera Palace, сегодня вмещают просторные апартаменты Прекрасной эпохи. Посмотрите наши объекты в Ментоне.
Прибрежная тропа Кап-д’Ай, в нескольких шагах от Монако.
К западу от Монако Кап-д’Ай начинается там, где заканчивается Фонвьей. Многие жители просто приходят в Княжество пешком, а местная станция стоит на линии, связывающей Монако и Ниццу.
Коммуна сочетает виллы Прекрасной эпохи на склоне холма и дикий скалистый берег внизу. Прибрежная тропа ведет к пляжу Мала, небольшой бухте у подножия скал. Каждое лето туда съезжаются купальщики со всего побережья. У самой воды порт Кап-д’Ай примыкает к Фонвьею и дает владельцам марину на пороге Монако.
Поэтому Кап-д’Ай подходит тем, кто хочет каждый день пользоваться инфраструктурой Монако, но жить просторнее. Посмотрите наши объекты в Кап-д’Ай.
Эз, парящий над морем, и Кап-Ферра на горизонте.
Средневековая деревня с каменными улочками, Эз возвышается над морем более чем на 400 метров. На вершине, на руинах замка, разбит Экзотический сад. Оттуда взгляд скользит вдоль Кап-Ферра и уходит далеко по побережью.
Фридрих Ницше обдумывал часть книги «Так говорил Заратустра», поднимаясь по крутой тропе от моря к деревне. Тропа до сих пор носит его имя. Два знаменитых отеля, Château de la Chèvre d’Or и Château Eza, предлагают одни из самых романтичных террас Ривьеры.
Рынок здесь делится на две части. Виллы на корнишах над деревней ценят за уединение и панораму. Внизу Эз-сюр-Мер предлагает дома у воды и собственную железнодорожную станцию. Посмотрите наши объекты в Эзе.
Больё-сюр-Мер, укрытый между Кап-Ферра и Эзом.
Больё-сюр-Мер входит в число немногих равнинных городков на этом участке побережья, где все можно обойти пешком. Поэтому его так ценят те, кто живет здесь круглый год. Скалы защищают от ветра восточный квартал, известный как «Маленькая Африка» (Petite Afrique). В результате здесь одна из самых теплых зим на Ривьере.
Город сохранил манеры Прекрасной эпохи. Вилла Керилос, построенная в греческом стиле для археолога Теодора Рейнаха, занимает собственный мыс. Оттуда прогулочная дорожка вдоль моря ведет к Сен-Жан-Кап-Ферра. Тон гостиничной жизни задает La Réserve de Beaulieu, а марина находится в двух шагах от вокзала.
Основу рынка составляют апартаменты в старинных домах, а также виллы, отступающие от набережной. При этом цены здесь, как правило, ниже, чем на соседнем Кап-Ферра, до которого можно дойти пешком.
Яхты на якоре между Сен-Жан-Кап-Ферра и Больё-сюр-Мер.
Круглый год на Сен-Жан-Кап-Ферра живут менее 2 000 человек. Тем не менее стоимость земли здесь входит в число самых высоких во всем Средиземноморье. Почти весь полуостров занят частными садами, которые можно лишь мельком увидеть сквозь ворота и живые изгороди.
Вилла Эфрусси де Ротшильд с девятью тематическими садами венчает перешеек, а такие поместья, как вилла Les Cèdres, стали легендами Ривьеры. Grand-Hôtel du Cap-Ferrat занимает оконечность мыса, а прибрежная тропа огибает полуостров мимо маяка.
Виллы у самой воды редко выходят на открытый рынок. Наш подробный портрет полуострова рассказывает, как они переходят из рук в руки. Вы также можете посмотреть наши объекты в Сен-Жан-Кап-Ферра.
Гавань Вильфранш-сюр-Мер и ее разноцветные фасады.
Вильфранш-сюр-Мер раскинулся вокруг одного из самых глубоких естественных рейдов Средиземноморья. Именно поэтому в его бухте бросают якорь суперяхты и круизные лайнеры.
Старый город представляет собой лабиринт лестниц и расписных фасадов. Улица Рю-Обскюр, средневековый проход под сводами, тянется прямо под домами. На набережной Жан Кокто расписал маленькую часовню Сен-Пьер. Над гаванью возвышается цитадель Сен-Эльм, построенная герцогами Савойскими. Сегодня в ней размещаются мэрия и несколько музеев.
На склоне в сторону Кап-Ферра стоит вилла Леопольда, одно из самых знаменитых частных поместий в мире. Ницца находится в десяти минутах, поэтому Вильфранш подойдет тем, кто хочет держать город под рукой. Посмотрите наши объекты в Вильфранш-сюр-Мер.
Кап-д’Антиб зимой: за заливом Ангелов поднимаются Альпы.
Между Антибом и Жуан-ле-Пеном лежит Кап-д’Антиб, лесистый полуостров с огороженными поместьями и частными бухтами. Фрэнсис Скотт Фицджеральд поместил значительную часть романа «Ночь нежна» в едва замаскированный Hôtel du Cap. Hôtel du Cap-Eden-Roc и сегодня олицетворяет гламур мыса.
Жизнь здесь вращается вокруг моря. Пляж Ла-Гаруп обращен к заливу, а прибрежная тропа вокруг оконечности мыса вознаграждает тех, кто встает рано. Вилла Эйленрок, спроектированная Шарлем Гарнье, открывает свои сады для посетителей. В Антибе у причала Quai des Milliardaires («Набережная миллиардеров») в порту Вобан швартуются одни из крупнейших яхт мира.
Поместья мыса принадлежат к самым закрытым на побережье. При этом до аэропорта Ниццы всего около 25 минут на машине.
Круазет, приморский бульвар Канн.
Канны остаются полноценным городом со школами, деловой жизнью и постоянным населением. Жизнь здесь продолжается и после закрытия Каннского кинофестиваля (Festival de Cannes), который проходит каждый май.
Рынок недвижимости, в свою очередь, следует за холмами. На востоке, в районах Ла-Калифорни и Супер-Канн, стоят одни из самых роскошных вилл Ривьеры. С их террас открывается вид на залив и Леринские острова. Круазет предлагает апартаменты с видом на море, а Ле-Сюке, старый город, сохраняет масштаб деревни.
Календарь тоже служит аргументом. Каждый март выставка MIPIM собирает мировую индустрию недвижимости во Дворце фестивалей. В сентябре Cannes Yachting Festival заполняет Старый порт. Для частной авиации аэропорт Канны-Мандельё принимает бизнес-джеты в нескольких минутах от центра.
Колокольня Сен-Тропе и яхты на якоре в заливе.
Сен-Тропе находится примерно в двух часах к западу от Монако, в департаменте Вар, и живет в ритме сезонов. Зимой городок с населением около 4 000 человек вновь превращается в рыбацкий порт с партиями в петанк на площади Лис. Летом он становится самым обсуждаемым адресом побережья.
Опытные покупатели, однако, смотрят на холмы и закрытые поместья. Les Parcs de Saint-Tropez у цитадели входят в число самых эксклюзивных частных доменов Франции. Южнее виноградники обрамляют виллы над пляжем Пампелон. Сам пляж, к слову, относится к соседнему Раматюэлю, а не к Сен-Тропе.
В конце сентября регата Les Voiles de Saint-Tropez собирает в заливе классические и современные яхты. Большинство владельцев прилетают на вертолете или частном самолете через аэропорт Ла-Моль. Посмотрите наши объекты в Сен-Тропе.
Таблица ниже сравнивает одиннадцать адресов по образу жизни и расстоянию. Каждый из них соотнесен с двумя главными ориентирами: Монако и аэропортом Ниццы.
| Адрес | Главные преимущества | До Монако | До аэропорта Ниццы |
|---|---|---|---|
| Монако | Резидентство, городская инфраструктура, апартаменты | На месте | От 30 до 40 мин |
| Рокбрюн-Кап-Мартен | Виллы в нескольких минутах от Монако | От 5 до 10 мин | От 35 до 45 мин |
| Ментон | Жизнь круглый год, мягкие зимы, доступные цены | От 15 до 20 мин | От 40 до 50 мин |
| Кап-д’Ай | Монако в пешей доступности | 5 мин | От 30 до 35 мин |
| Эз | Панорамные виды, уединение | От 15 до 20 мин | От 30 до 40 мин |
| Больё-сюр-Мер | Жизнь у моря, все рядом | От 20 до 25 мин | От 25 до 30 мин |
| Сен-Жан-Кап-Ферра | Исключительные виллы у воды | От 25 до 30 мин | От 25 до 30 мин |
| Вильфранш-сюр-Мер | Атмосфера старого города рядом с Ниццей | От 25 до 30 мин | От 20 до 25 мин |
| Кап-д’Антиб | Уединенные поместья, яхтинг | От 45 до 55 мин | От 20 до 25 мин |
| Канны | Городская жизнь круглый год, события | От 50 до 60 мин | От 30 до 40 мин |
| Сен-Тропе | Летние резиденции, деревенская жизнь | Около 2 ч | От 1 ч 30 мин до 2 ч |
Ориентировочное время в пути на машине вне часов пик.
Все зависит от того, как вы планируете здесь жить. Монако подойдет тем, кто ищет резидентство, безопасность и городскую инфраструктуру. Сен-Жан-Кап-Ферра и Кап-д’Антиб предлагают самые закрытые поместья. Канны дают полноценную городскую жизнь круглый год, а Ментон сочетает мягкие зимы и более доступные цены.
Рокбрюн-Кап-Мартен и Кап-д’Ай граничат с Княжеством, и многие жители ходят туда пешком. Ментон и Эз находятся примерно в 20 минутах: Ментон выбирают ради городской жизни, Эз ради видов и уединения.
Цены за квадратный метр по ту сторону границы, как правило, ниже. Однако жизнь во Франции делает вас ее налоговым резидентом. Отсутствие подоходного налога в Монако распространяется только на резидентов Княжества. Граждане Франции остаются налогоплательщиками во Франции, даже если живут в Монако, в силу франко-монегасской налоговой конвенции. Поэтому перед принятием решения стоит получить независимую налоговую консультацию.
Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут свободно поселиться во Франции. Большинству других иностранцев нужна долгосрочная виза, которую оформляют через France-Visas, а затем вид на жительство. В Монако действует собственная процедура, описанная в нашем гиде о сроках получения резидентства в Монако. В обоих случаях жилье стоит обеспечить заранее, потому что адрес лежит в основе заявления.
Каждый покупатель по-своему отвечает на вопрос о том, где жить на Лазурном Берегу. А лучшие дома побережья к тому же редко появляются в открытой продаже.
Baldo Realty Group сопровождает клиентов по обе стороны границы, от апартаментов в Монако до крупных поместий Ривьеры. Значительная часть лучших объектов побережья продается в формате off-market.
Свяжитесь с нашей командой, чтобы организовать частные просмотры, или посмотрите наши объекты на Лазурном Берегу.