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De la frontière italienne jusqu’à Nice, la route du bord de mer répond, virage après virage, à une même question : où vivre sur la Côte d’Azur ? Aux terrasses de citronniers et aux palaces Belle Époque succèdent les tours de Monte-Carlo. Viennent ensuite les pins parasols et les longues allées privées du Cap Ferrat. Chaque portion de côte forme un marché immobilier à part, avec ses prix et son propre rythme.
Ce guide présente les onze adresses où Baldo Realty Group est le plus actif, de Menton à Saint-Tropez. Certaines sont des villes où l’on vit toute l’année. D’autres sont des lieux de villégiature au sens le plus pur, animés en juillet et en août, puis fermés une bonne partie de l’hiver. Pour un portrait plus large du quotidien sur la côte, lisez notre article consacré à l’art de vivre sur la Côte d’Azur.
Trois questions tranchent la plupart des recherches avant même la première visite. La première concerne la frontière. Les résidents de Monaco ne paient pas d’impôt sur le revenu, à l’exception des ressortissants français. À l’inverse, une maison à Roquebrune-Cap-Martin ou au Cap Ferrat fait de vous un résident fiscal français. La Principauté applique en outre sa propre procédure de résidence, qui conditionne le calendrier de tout achat.
La deuxième concerne l’aéroport. Nice Côte d’Azur est le premier aéroport de France hors Paris. La plupart des adresses ci-dessous se trouvent à moins de 40 minutes en voiture. La troisième touche au calendrier. Monaco, Menton et Cannes vivent toute l’année, tandis que Saint-Tropez et une partie du Cap d’Antibes ralentissent nettement après la saison.
Reste enfin la maison elle-même. Nombre des plus belles villas de la côte datent du début du XXe siècle. Une véritable rénovation fait donc souvent partie du projet.
Monaco à l’heure dorée, de Fontvieille à Monte-Carlo.
Plus petit que Central Park et peuplé de moins de 40 000 habitants, Monaco fixe le prix de référence de toute la côte. Ses résidents y trouvent la stabilité et une sécurité de jour comme de nuit, avec des soins et des écoles de niveau international.
Avant tout, l’espace y est la ressource la plus rare. L’Observatoire de l’Immobilier de l’IMSEE estime le prix moyen à plus de 57 000 € le mètre carré. Au Larvotto, en bord de mer, il dépasse désormais 70 000 €. Les ventes dans le neuf atteignent en moyenne plus de 40 millions d’euros. Les villas sont plus rares encore : le même rapport n’a recensé que cinq reventes de villas sur une année entière.
Face à une telle rareté, la plupart des acquéreurs choisissent un quartier avant un immeuble. Le Carré d’Or s’enroule autour des jardins du Casino, tandis que le Larvotto s’ouvre sur la plage. Mareterra, nouveau quartier gagné sur la mer, a redéfini les standards du neuf. L’aéroport de Nice se trouve à environ sept minutes en hélicoptère. Découvrez nos biens à Monaco.
Le littoral au pied de Roquebrune, là où la montagne rejoint la mer.
Passez la frontière est de Monaco et vous voici à Roquebrune-Cap-Martin, presque sans vous en apercevoir. Le Monte-Carlo Country Club, où se dispute le Rolex Monte-Carlo Masters, se trouve en réalité sur le sol français. Le Monte-Carlo Beach aussi. Jusqu’au milieu du XIXe siècle, la commune entière appartenait d’ailleurs à la Principauté.
Roquebrune a deux visages. Sur la colline, un village médiéval s’enroule autour d’un donjon du Xe siècle, présenté comme l’un des plus anciens châteaux féodaux de France. En bord de mer, le Cap Martin est une presqu’île de pins où de grandes villas se cachent derrière de longues allées et des portails discrets.
L’architecture moderne y a aussi laissé son empreinte. Eileen Gray a construit sa villa E-1027 sur les rochers, sous la voie ferrée. Le Corbusier passait ses étés dans un petit cabanon de bois tout proche, et les deux sites se visitent avec Cap Moderne. L’architecte repose au cimetière du village, et le sentier qui porte son nom fait le tour du cap. Le train rejoint par ailleurs Monaco en quelques minutes. Découvrez nos biens à Roquebrune-Cap-Martin.
Le Riviera Palace, l’un des grands hôtels Belle Époque qui ont façonné Menton.
Menton est la dernière ville française avant l’Italie, et cela se voit. Les façades ocre grimpent du port jusqu’à la basilique baroque Saint-Michel. La frontière se trouve au bout de Garavan, à quelques minutes de la vieille ville. Comme Roquebrune, Menton est d’ailleurs restée monégasque jusqu’au milieu du XIXe siècle.
Son exposition abritée lui vaut l’un des hivers les plus doux de la côte. Ce climat a fait sa fortune, d’abord grâce aux agrumes, puis grâce aux hivernants britanniques. Chaque mois de février, la Fête du Citron remplit les jardins Biovès de sculptures d’oranges et de citrons. Jean Cocteau y a aussi laissé une empreinte durable, célébrée au musée Jean Cocteau, face à la mer.
Pour les acquéreurs, Menton offre parmi les prix les plus accessibles à dix minutes de Monaco en train. Garavan, le quartier le plus proche de la frontière, est celui des villas. D’anciens palaces, comme le Riviera Palace, abritent aujourd’hui de vastes appartements Belle Époque. Découvrez nos biens à Menton.
Le sentier du littoral de Cap-d’Ail, à quelques pas de Monaco.
À l’ouest de Monaco, Cap-d’Ail commence là où s’arrête Fontvieille. Beaucoup de résidents entrent dans la Principauté à pied, et la gare se trouve sur la ligne qui dessert Monaco et Nice.
La commune associe des villas Belle Époque à flanc de colline et un littoral sauvage. Un sentier côtier mène à la plage Mala, une crique au pied des falaises. Chaque été, elle attire des baigneurs venus de toute la côte. Au niveau de la mer, le port de Cap-d’Ail jouxte Fontvieille et offre aux propriétaires une marina aux portes de Monaco.
Cap-d’Ail convient donc à ceux qui veulent profiter chaque jour des services de Monaco, avec davantage d’espace. Découvrez nos biens à Cap-d’Ail.
Èze, perché au-dessus de la mer, avec le Cap Ferrat à l’horizon.
Village médiéval aux ruelles de pierre, Èze domine la mer de plus de 400 mètres. À son sommet, le Jardin exotique occupe les ruines du château. De là, la vue embrasse le Cap Ferrat et file loin le long de la côte.
Friedrich Nietzsche a conçu une partie d’Ainsi parlait Zarathoustra en gravissant le sentier escarpé qui relie la mer au village. Ce chemin porte toujours son nom. Deux hôtels célèbres, le Château de la Chèvre d’Or et le Château Eza, offrent quelques-unes des terrasses les plus romantiques de la Riviera.
Le marché se divise en deux. Les villas des corniches, au-dessus du village, misent sur l’intimité et le panorama. En contrebas, Èze-sur-Mer propose des maisons proches de l’eau et sa propre gare. Découvrez nos biens à Èze.
Beaulieu-sur-Mer, abritée entre le Cap Ferrat et Èze.
Beaulieu-sur-Mer est l’une des rares villes plates de cette portion de côte, où tout se fait à pied. C’est pourquoi on l’apprécie tant pour y vivre à l’année. Les falaises protègent du vent son quartier est, surnommé la Petite Afrique. Il en résulte l’un des hivers les plus chauds de la Riviera.
La ville a conservé ses manières Belle Époque. La villa Kérylos, demeure d’inspiration grecque construite pour l’archéologue Théodore Reinach, occupe sa propre pointe. De là, une promenade en bord de mer rejoint Saint-Jean-Cap-Ferrat. La Réserve de Beaulieu donne le ton de l’hôtellerie, tandis que le port de plaisance se trouve à deux pas de la gare.
Les appartements dans des immeubles anciens forment l’essentiel du marché, aux côtés de villas en retrait du front de mer. Les prix restent toutefois généralement inférieurs à ceux du Cap Ferrat voisin, accessible à pied.
Yachts au mouillage entre Saint-Jean-Cap-Ferrat et Beaulieu-sur-Mer.
Moins de 2 000 personnes vivent à l’année à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Pourtant, ses valeurs foncières comptent parmi les plus élevées de toute la Méditerranée. La presqu’île n’est d’ailleurs qu’une succession de jardins privés, entrevus derrière des grilles ou des haies.
La villa Ephrussi de Rothschild et ses neuf jardins à thème couronnent l’isthme, tandis que des domaines comme la villa Les Cèdres sont entrés dans la légende de la Riviera. Le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat occupe la pointe, et un sentier côtier fait le tour du cap en passant par le phare.
Les villas pieds dans l’eau atteignent rarement le marché ouvert. Notre portrait approfondi de la presqu’île explique comment elles changent de mains. Vous pouvez aussi consulter nos biens à Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Le port de Villefranche-sur-Mer et ses façades colorées.
Villefranche-sur-Mer s’enroule autour de l’une des rades naturelles les plus profondes de Méditerranée. Cette profondeur explique pourquoi superyachts et paquebots y jettent l’ancre.
La vieille ville est un dédale d’escaliers et de façades peintes. Sa rue Obscure, une rue médiévale voûtée, passe sous les maisons. Sur le quai, Jean Cocteau a décoré la petite chapelle Saint-Pierre. Au-dessus du port, la citadelle Saint-Elme, bâtie par les ducs de Savoie, abrite aujourd’hui l’hôtel de ville et plusieurs musées.
Sur les hauteurs, en direction du Cap Ferrat, se dresse la villa Leopolda, l’une des propriétés privées les plus célèbres au monde. Nice n’est qu’à dix minutes : Villefranche convient donc à ceux qui veulent la ville à portée de main. Découvrez nos biens à Villefranche-sur-Mer.
Le Cap d’Antibes en hiver, avec les Alpes au-delà de la baie des Anges.
Entre Antibes et Juan-les-Pins, le Cap d’Antibes est une presqu’île boisée de domaines clos et de criques privées. F. Scott Fitzgerald y a situé une grande partie de Tendre est la nuit, dans un Hôtel du Cap à peine déguisé. L’Hôtel du Cap-Eden-Roc incarne encore aujourd’hui le glamour du cap.
Ici, la vie se tourne vers la mer. La plage de la Garoupe fait face à la baie, et le sentier du littoral qui contourne la pointe récompense les lève-tôt. La villa Eilenroc, dessinée par Charles Garnier, ouvre ses jardins au public. À Antibes, le « quai des Milliardaires » du port Vauban accueille certains des plus grands yachts du monde.
Les propriétés du cap comptent parmi les plus préservées de la côte. Pourtant, l’aéroport de Nice n’est qu’à 25 minutes environ en voiture.
La Croisette, le boulevard du front de mer cannois.
Cannes est une ville à part entière, avec ses écoles, sa vie économique et une population à l’année. La vie y continue bien après la clôture du Festival de Cannes, chaque mois de mai.
Le marché immobilier, lui, suit les collines. À l’est, la Californie et Super-Cannes abritent certaines des plus belles villas de la Riviera. Leurs terrasses regardent la baie jusqu’aux îles de Lérins. La Croisette offre des appartements face à la mer, tandis que le Suquet, la vieille ville, garde son échelle de village.
Le calendrier constitue aussi un atout. Le MIPIM réunit chaque mois de mars l’immobilier mondial au Palais des Festivals. En septembre, le Cannes Yachting Festival investit le Vieux-Port. Côté aviation privée, l’aéroport de Cannes-Mandelieu accueille les jets d’affaires à quelques minutes du centre.
Le clocher de Saint-Tropez et les yachts au mouillage dans le golfe.
Saint-Tropez se trouve à environ deux heures à l’ouest de Monaco, dans le Var, et vit au rythme des saisons. L’hiver, la ville d’environ 4 000 habitants retrouve son allure de port de pêche, avec ses parties de pétanque place des Lices. L’été, elle devient l’adresse la plus courue de la côte.
Les acquéreurs avertis, eux, regardent vers les collines et les domaines fermés. Les Parcs de Saint-Tropez, près de la citadelle, comptent parmi les domaines privés les plus exclusifs de France. Plus au sud, les vignes encadrent les villas qui dominent la plage de Pampelonne. Celle-ci appartient en réalité à Ramatuelle, et non à Saint-Tropez.
Fin septembre, Les Voiles de Saint-Tropez font courir yachts classiques et modernes dans le golfe. La plupart des propriétaires arrivent en hélicoptère ou en jet privé par l’aéroport de La Môle. Découvrez nos biens à Saint-Tropez.
Le tableau ci-dessous compare les onze adresses selon le mode de vie et la distance. Il les situe par rapport aux deux pôles qui comptent le plus : Monaco et l’aéroport de Nice.
| Adresse | Idéal pour | Vers Monaco | Vers l’aéroport de Nice |
|---|---|---|---|
| Monaco | Résidence, services urbains, appartements | Sur place | 30 à 40 min |
| Roquebrune-Cap-Martin | Villas à quelques minutes de Monaco | 5 à 10 min | 35 à 45 min |
| Menton | Vie à l’année, hivers doux, prix | 15 à 20 min | 40 à 50 min |
| Cap-d’Ail | Monaco à pied | 5 min | 30 à 35 min |
| Èze | Vues panoramiques, intimité | 15 à 20 min | 30 à 40 min |
| Beaulieu-sur-Mer | Vie balnéaire, tout à pied | 20 à 25 min | 25 à 30 min |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | Propriétés d’exception pieds dans l’eau | 25 à 30 min | 25 à 30 min |
| Villefranche-sur-Mer | Charme de la vieille ville, Nice à proximité | 25 à 30 min | 20 à 25 min |
| Cap d’Antibes | Domaines retirés, yachting | 45 à 55 min | 20 à 25 min |
| Cannes | Vie urbaine à l’année, événements | 50 à 60 min | 30 à 40 min |
| Saint-Tropez | Villégiature d’été, vie de village | Environ 2 h | 1 h 30 à 2 h |
Temps de trajet indicatifs en voiture, hors heures de pointe.
Tout dépend de la façon dont vous comptez y vivre. Monaco convient à ceux qui recherchent la résidence, la sécurité et les services d’une ville. Saint-Jean-Cap-Ferrat et le Cap d’Antibes offrent les domaines les plus préservés. Cannes propose une vraie vie urbaine toute l’année, et Menton allie hivers doux et prix plus accessibles.
Roquebrune-Cap-Martin et Cap-d’Ail sont limitrophes de la Principauté, et beaucoup de résidents s’y rendent à pied. Menton et Èze se trouvent à une vingtaine de minutes : Menton pour la vie de ville, Èze pour la vue et la tranquillité.
Les prix au mètre carré sont en général plus bas de l’autre côté de la frontière. En revanche, vivre en France fait de vous un résident fiscal français. L’absence d’impôt sur le revenu à Monaco ne profite qu’aux résidents de la Principauté. Les ressortissants français restent imposables en France même lorsqu’ils vivent à Monaco, en vertu de la convention fiscale franco-monégasque. Prenez donc conseil auprès d’un fiscaliste indépendant avant toute décision.
Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent s’installer librement en France. La plupart des autres nationalités ont besoin d’un visa long séjour, à demander via France-Visas, puis d’un titre de séjour. Monaco applique sa propre procédure, détaillée dans notre guide sur le calendrier de la résidence monégasque. Dans les deux cas, sécurisez votre logement tôt, car l’adresse est au cœur du dossier.
Aucun acquéreur ne répond de la même façon à la question de savoir où vivre sur la Côte d’Azur. Les plus belles demeures de la côte, elles, apparaissent rarement dans les annonces publiques.
Baldo Realty Group accompagne ses clients des deux côtés de la frontière, des appartements monégasques aux grandes propriétés de la Riviera. Une grande partie des plus beaux biens de la côte se négocie en off-market.
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