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Dal confine italiano fino a Nizza, la strada costiera risponde curva dopo curva a una sola domanda: dove vivere in Costa Azzurra? Ai terrazzamenti di limoni e ai palazzi Belle Époque seguono le torri di Monte-Carlo. Poi arrivano i pini a ombrello e i lunghi viali privati di Cap Ferrat. Ogni tratto di costa è un mercato immobiliare a sé, con prezzi e ritmi propri.
Questa guida presenta gli undici indirizzi in cui Baldo Realty Group è più attivo, da Mentone a Saint-Tropez. Alcuni sono città in cui si vive tutto l’anno. Altri sono luoghi di villeggiatura nel senso più puro, vivacissimi a luglio e agosto e chiusi per buona parte dell’inverno. Per un ritratto più ampio della vita quotidiana sulla costa, leggete il nostro articolo su come si vive in Costa Azzurra.
Tre domande risolvono gran parte delle ricerche prima ancora della prima visita. La prima riguarda il confine. Chi risiede a Monaco non paga l’imposta sul reddito delle persone fisiche, con l’eccezione dei cittadini francesi. Una casa a Roquebrune-Cap-Martin o a Cap Ferrat, invece, rende residenti fiscali in Francia. Il Principato prevede inoltre una propria procedura di residenza, che incide sui tempi di qualsiasi acquisto.
La seconda riguarda l’aeroporto. Nizza Costa Azzurra è il primo aeroporto di Francia dopo quelli di Parigi. Quasi tutti gli indirizzi che seguono si trovano a meno di 40 minuti d’auto. La terza riguarda il calendario. Monaco, Mentone e Cannes vivono tutto l’anno, mentre Saint-Tropez e parte di Cap d’Antibes rallentano nettamente a fine stagione.
Resta infine la casa. Molte delle ville più belle della costa risalgono all’inizio del Novecento. Una vera ristrutturazione fa quindi spesso parte del progetto.
Monaco all’ora dorata, da Fontvieille a Monte-Carlo.
Più piccolo di Central Park e con meno di 40.000 abitanti, il Principato fissa il prezzo di riferimento per tutta la costa. I residenti vi trovano stabilità e sicurezza a ogni ora, con sanità e scuole di livello internazionale.
Soprattutto, lo spazio è la risorsa più rara. L’Observatoire de l’Immobilier dell’IMSEE stima il prezzo medio in oltre 57.000 euro al metro quadro. Nel quartiere del Larvotto, sul mare, ha già superato i 70.000 euro. Le compravendite di nuove costruzioni superano in media i 40 milioni di euro. Le ville sono ancora più rare: lo stesso rapporto ha contato appena cinque rivendite di ville in un intero anno.
Con uno spazio così raro, la maggior parte degli acquirenti sceglie il quartiere prima dell’edificio. Il Carré d’Or avvolge i giardini del Casinò, mentre il Larvotto si apre sulla spiaggia. Mareterra, il nuovo quartiere sottratto al mare, ha ridefinito gli standard del nuovo. L’aeroporto di Nizza dista circa sette minuti in elicottero. Scoprite i nostri immobili a Monaco.
La costa ai piedi di Roquebrune, dove le montagne incontrano il mare.
Superato il confine orientale di Monaco, ci si ritrova a Roquebrune-Cap-Martin quasi senza accorgersene. Il Monte-Carlo Country Club, sede del Rolex Monte-Carlo Masters, sorge infatti in territorio francese. Lo stesso vale per il Monte-Carlo Beach. Fino alla metà dell’Ottocento, del resto, l’intero comune apparteneva al Principato con il nome di Roccabruna.
Roquebrune ha due anime. Sulla collina, un borgo medievale si avvolge attorno a un mastio del X secolo, considerato uno dei più antichi castelli feudali di Francia. In riva al mare, Cap Martin è un promontorio di pini dove grandi ville si nascondono dietro lunghi viali e cancelli discreti.
Anche l’architettura moderna ha lasciato qui il suo segno. Eileen Gray costruì la sua villa E-1027 sugli scogli, sotto la ferrovia. Le Corbusier trascorreva le estati in un piccolo capanno di legno poco distante, e oggi entrambi i siti si visitano con Cap Moderne. L’architetto riposa nel cimitero del borgo, e il sentiero che porta il suo nome gira intorno al capo. Il treno, inoltre, raggiunge Monaco in pochi minuti. Scoprite i nostri immobili a Roquebrune-Cap-Martin.
Il Riviera Palace, uno dei grandi alberghi Belle Époque che hanno plasmato Mentone.
Mentone è l’ultima città francese prima dell’Italia, e si vede. Le facciate color ocra salgono dal porto fino alla basilica barocca di San Michele. Il confine si trova in fondo a Garavan, a pochi minuti dal centro storico, e Ventimiglia è a un passo. Come Roquebrune, anche Mentone rimase monegasca fino alla metà dell’Ottocento.
La sua posizione riparata le regala uno degli inverni più miti della costa. Questo clima ne ha fatto la fortuna, prima con gli agrumi e poi con i villeggianti invernali britannici. Ogni febbraio, la Fête du Citron riempie i giardini Biovès di sculture fatte di arance e limoni. Anche Jean Cocteau vi ha lasciato un segno duraturo, celebrato dal Museo Jean Cocteau sul lungomare.
Per chi compra, Mentone offre alcuni dei prezzi più accessibili a dieci minuti di treno da Monaco. Garavan, il quartiere più vicino al confine, è quello delle ville. Gli ex grandi alberghi, come il Riviera Palace, ospitano oggi ampi appartamenti Belle Époque. Scoprite i nostri immobili a Mentone.
Il sentiero costiero di Cap d’Ail, a pochi passi da Monaco.
Sul lato occidentale di Monaco, Cap d’Ail comincia dove finisce Fontvieille. Molti residenti entrano nel Principato a piedi, e la stazione si trova sulla linea che serve Monaco e Nizza.
Il comune abbina ville Belle Époque sulla collina a una costa selvaggia. Un sentiero costiero porta alla spiaggia della Mala, una caletta ai piedi delle scogliere. Ogni estate richiama bagnanti da tutta la costa. Al livello del mare, il porto di Cap d’Ail confina con Fontvieille e offre ai proprietari una marina alle porte di Monaco.
Cap d’Ail è quindi ideale per chi vuole i servizi di Monaco ogni giorno, con più spazio intorno. Scoprite i nostri immobili a Cap d’Ail.
Èze, arroccato sopra il mare, con Cap Ferrat all’orizzonte.
Borgo medievale di vicoli in pietra, Èze domina il mare da oltre 400 metri. In cima, il Jardin Exotique sorge sulle rovine del castello. Da lassù lo sguardo corre su Cap Ferrat e lontano lungo la costa.
Friedrich Nietzsche concepì parte di Così parlò Zarathustra percorrendo il ripido sentiero che sale dal mare al borgo. Il sentiero porta ancora il suo nome. Due celebri alberghi, il Château de la Chèvre d’Or e il Château Eza, offrono alcune delle terrazze più romantiche della Riviera.
Il mercato si divide in due. Le ville lungo le corniche, sopra il borgo, puntano su riservatezza e panorama. Più in basso, Èze-sur-Mer offre case vicino all’acqua e una propria stazione. Scoprite i nostri immobili a Èze.
Beaulieu-sur-Mer, al riparo tra Cap Ferrat ed Èze.
Beaulieu-sur-Mer è una delle poche cittadine pianeggianti di questo tratto di costa, dove tutto si fa a piedi. Per questo è tra le preferite di chi vi abita tutto l’anno. Le scogliere proteggono dal vento il quartiere orientale, detto Petite Afrique. Ne deriva uno degli inverni più caldi della Riviera.
La cittadina ha conservato i suoi modi Belle Époque. Villa Kérylos, la dimora in stile greco costruita per l’archeologo Théodore Reinach, occupa una punta tutta sua. Da lì, una passeggiata a mare prosegue fino a Saint-Jean-Cap-Ferrat. La Réserve de Beaulieu detta il tono dell’ospitalità, mentre il porto turistico è a due passi dalla stazione.
Gli appartamenti in palazzi d’epoca costituiscono buona parte del mercato, accanto a ville arretrate rispetto al lungomare. I prezzi, tuttavia, restano in genere inferiori a quelli della vicina Cap Ferrat, raggiungibile a piedi.
Yacht alla fonda tra Saint-Jean-Cap-Ferrat e Beaulieu-sur-Mer.
Meno di 2.000 persone vivono tutto l’anno a Saint-Jean-Cap-Ferrat. Eppure i suoi valori fondiari sono tra i più alti dell’intero Mediterraneo. La penisola, del resto, è quasi tutta giardino privato, intravisto oltre cancelli e siepi.
Villa Ephrussi de Rothschild e i suoi nove giardini a tema dominano l’istmo, mentre tenute come Villa Les Cèdres sono entrate nella leggenda della Riviera. Il Grand-Hôtel du Cap-Ferrat occupa la punta del capo, e un sentiero costiero gira intorno al promontorio passando dal faro.
Le ville sul mare raggiungono di rado il mercato aperto. Il nostro ritratto approfondito della penisola spiega come passano di mano. Potete anche consultare i nostri immobili a Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Il porto di Villefranche-sur-Mer e le sue facciate colorate.
Villefranche-sur-Mer si raccoglie attorno a una delle rade naturali più profonde del Mediterraneo. Questa profondità spiega perché superyacht e navi da crociera vi gettano l’ancora.
Il centro storico è un intrico di scalinate e facciate dipinte. La sua Rue Obscure, una via medievale a volta, corre sotto le case. Sulla banchina, Jean Cocteau decorò la piccola cappella di Saint-Pierre. Sopra il porto, la Cittadella di Saint-Elme, costruita dai duchi di Savoia, ospita oggi il municipio e diversi musei.
Sulle alture verso Cap Ferrat sorge Villa Leopolda, una delle proprietà private più celebri al mondo. Nizza è a dieci minuti: Villefranche è quindi ideale per chi vuole la città a portata di mano. Scoprite i nostri immobili a Villefranche-sur-Mer.
Cap d’Antibes d’inverno, con le Alpi oltre la Baia degli Angeli.
Tra Antibes e Juan-les-Pins, Cap d’Antibes è una penisola boscosa di tenute cintate e calette private. F. Scott Fitzgerald vi ambientò gran parte di Tenera è la notte, in un Hôtel du Cap appena dissimulato. L’Hôtel du Cap-Eden-Roc incarna ancora oggi il fascino del capo.
Qui la vita ruota intorno al mare. La spiaggia della Garoupe guarda la baia, e il sentiero costiero che aggira la punta premia chi si alza presto. Villa Eilenroc, progettata da Charles Garnier, apre i suoi giardini al pubblico. Ad Antibes, il Quai des Milliardaires di Port Vauban ospita alcuni dei più grandi yacht al mondo.
Le proprietà del capo sono tra le più riservate della costa. Eppure l’aeroporto di Nizza dista solo 25 minuti circa in auto.
La Croisette, il lungomare di Cannes.
Cannes è una città a tutti gli effetti, con scuole, vita economica e una popolazione stabile tutto l’anno. La vita prosegue ben oltre la chiusura del Festival de Cannes, ogni maggio.
Il mercato immobiliare, invece, segue le colline. A est, La Californie e Super-Cannes ospitano alcune delle ville più prestigiose della Riviera. Le loro terrazze guardano la baia fino alle isole di Lérins. La Croisette offre appartamenti fronte mare, mentre Le Suquet, il centro storico, conserva la sua scala di borgo.
Anche il calendario è un richiamo. Il MIPIM porta ogni marzo l’immobiliare mondiale al Palais des Festivals. A settembre, il Cannes Yachting Festival anima il Vieux-Port. Per l’aviazione privata, l’aeroporto di Cannes-Mandelieu accoglie i jet d’affari a pochi minuti dal centro.
Il campanile di Saint-Tropez e gli yacht alla fonda nel golfo.
Saint-Tropez si trova a circa due ore a ovest di Monaco, nel Var, e vive al ritmo delle stagioni. D’inverno, la cittadina di circa 4.000 abitanti ritrova il suo passo di porto di pescatori, con le partite di bocce in Place des Lices. D’estate, diventa l’indirizzo più ambito della costa.
Gli acquirenti più esperti, però, guardano alle colline e ai domini privati. Les Parcs de Saint-Tropez, vicino alla cittadella, sono tra le tenute private più esclusive di Francia. Più a sud, i vigneti incorniciano le ville sopra la spiaggia di Pampelonne. Quest’ultima, a dire il vero, appartiene alla vicina Ramatuelle e non a Saint-Tropez.
A fine settembre, Les Voiles de Saint-Tropez fanno sfidare nel golfo yacht d’epoca e moderni. La maggior parte dei proprietari arriva in elicottero o in jet privato tramite l’aeroporto di La Môle. Scoprite i nostri immobili a Saint-Tropez.
La tabella qui sotto confronta gli undici indirizzi per stile di vita e distanza. Li misura rispetto ai due poli che contano di più: Monaco e l’aeroporto di Nizza.
| Località | Ideale per | Fino a Monaco | Fino all’aeroporto di Nizza |
|---|---|---|---|
| Principato di Monaco | Residenza, servizi urbani, appartamenti | In città | Da 30 a 40 min |
| Roquebrune-Cap-Martin | Ville a pochi minuti da Monaco | Da 5 a 10 min | Da 35 a 45 min |
| Mentone | Vita tutto l’anno, inverni miti, prezzi | Da 15 a 20 min | Da 40 a 50 min |
| Cap d’Ail | Monaco a piedi | 5 min | Da 30 a 35 min |
| Èze | Viste panoramiche, riservatezza | Da 15 a 20 min | Da 30 a 40 min |
| Beaulieu-sur-Mer | Vita di mare, tutto a piedi | Da 20 a 25 min | Da 25 a 30 min |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | Tenute d’eccezione sul mare | Da 25 a 30 min | Da 25 a 30 min |
| Villefranche-sur-Mer | Fascino del borgo, vicino a Nizza | Da 25 a 30 min | Da 20 a 25 min |
| Cap d’Antibes | Tenute appartate, yachting | Da 45 a 55 min | Da 20 a 25 min |
| Cannes | Vita urbana tutto l’anno, eventi | Da 50 a 60 min | Da 30 a 40 min |
| Saint-Tropez | Villeggiatura estiva, vita di borgo | Circa 2 h | Da 1 h 30 a 2 h |
Tempi di percorrenza indicativi in auto, fuori dalle ore di punta.
Dipende da come si intende viverci. Monaco è ideale per chi cerca residenza, sicurezza e servizi di città. Saint-Jean-Cap-Ferrat e Cap d’Antibes offrono le tenute più riservate. Cannes garantisce una vera vita urbana tutto l’anno, e Mentone unisce inverni miti e prezzi più accessibili.
Roquebrune-Cap-Martin e Cap d’Ail confinano con il Principato, e molti residenti lo raggiungono a piedi. Mentone ed Èze sono a una ventina di minuti: Mentone per la vita di città, Èze per la vista e la tranquillità.
I prezzi al metro quadro sono in genere più bassi oltre confine. Tuttavia, vivere in Francia rende residenti fiscali francesi. L’assenza di imposta sul reddito a Monaco vale solo per i residenti del Principato. I cittadini francesi restano tassabili in Francia anche quando vivono a Monaco, in virtù della convenzione fiscale franco-monegasca. Prima di decidere, conviene quindi rivolgersi a un consulente fiscale indipendente.
I cittadini dell’UE, dello SEE e della Svizzera possono stabilirsi liberamente in Francia. La maggior parte delle altre nazionalità ha bisogno di un visto per soggiorno di lunga durata, da richiedere tramite France-Visas, e poi di un permesso di soggiorno. Monaco segue una procedura propria, illustrata nella nostra guida ai tempi della residenza monegasca. In entrambi i casi conviene assicurarsi presto un alloggio, perché l’indirizzo è al centro della domanda.
Nessun acquirente risponde allo stesso modo alla domanda su dove vivere in Costa Azzurra. Le dimore più belle della costa, inoltre, compaiono raramente negli annunci pubblici.
Baldo Realty Group assiste i propri clienti su entrambi i lati del confine, dagli appartamenti di Monaco alle grandi tenute della Riviera. Gran parte degli immobili più pregiati della costa si tratta off-market.
Contattate il nostro team per organizzare le vostre visite private, oppure scoprite i nostri immobili in Costa Azzurra.