Comment le capital du Golfe redessine la Côte d’Azur

Le Château de l’Horizon se dresse sur le rivage du Golfe-Juan, à Vallauris : une villa moderniste bâtie en 1932 par l’architecte américain Barry Dierks pour l’actrice Maxine Elliott. Winston Churchill y fut un hôte régulier tout au long des années 1930. Le prince Aly Khan l’acheta en 1948 et y épousa Rita Hayworth l’année suivante. La famille royale saoudienne l’acquit en 1979, et depuis quatre décennies la villa sert de résidence d’été au roi Salmane sur la Côte d’Azur, son kilomètre de littoral desservi par un tunnel sous la voie ferrée. Une maison, quatre époques, chacune reflétant qui détient la richesse sur cette côte et dans quelles proportions.

Pendant un quart de siècle, la plus grande de ces parts revenait à la Russie. Ce chapitre est désormais clos. Les acquéreurs moyen-orientaux de la Côte d’Azur comblent l’espace laissé par le capital russe, mais ils le font d’une manière qui ne ressemble en rien à ce qui précédait.

Le retrait russe

L’argent russe est arrivé sur la Côte d’Azur peu après la chute de l’Union soviétique, attiré par le souvenir de l’aristocratie prérévolutionnaire qui y passait ses hivers un siècle plus tôt. Dès les années 2000, les acheteurs venus des anciens États soviétiques « tiraient le marché immobilier à tous les niveaux », selon les mots du président de Côte d’Azur Sotheby’s International Realty. Le Cap Ferrat, le Cap d’Antibes, Saint-Tropez et la « Baie des Milliardaires » entre Antibes et Villefranche portaient tous un inventaire russe conséquent, et les prix au sommet du marché en témoignaient.

Deux vagues de sanctions ont démantelé cette présence. La première, après l’annexion de la Crimée en 2014, a quasiment arrêté les achats. En 2018, le même dirigeant de Sotheby’s déclarait à la presse que l’impact le plus marquant sur les prix avait été l’absence des acquéreurs russes. La seconde vague, après février 2022, est allée plus loin : la France a gelé plus d’un demi-milliard d’euros de biens immobiliers détenus par des Russes, couvrant une trentaine de propriétés, et a étendu le filet aux familles et associés des personnes sanctionnées. On estime que plus de deux mille villas sur la Côte d’Azur restent entre des mains russes, beaucoup invendables aux prix payés par leurs propriétaires, faute d’autres acheteurs russes prêts à débourser autant. La pandémie a ajouté une chute de 80 % du tourisme russe dans la région. Ce qui fut la force dominante de l’immobilier de prestige azuréen se trouve aujourd’hui, en pratique, figé sur place.

Qui sont réellement les acquéreurs moyen-orientaux de la Côte d’Azur

Le capital en provenance du Golfe ne ressemble pas à l’argent qu’il remplace. Les travaux 2026 de Henley & Partners offrent le cadre le plus utile, parce qu’ils mesurent des comportements transfrontaliers. Les Émirats arabes unis figurent depuis 2023 au deuxième rang mondial des pays de résidence pour les demandes sortantes du cabinet, alors que les candidats déposant depuis une adresse émirienne détiennent une trentaine de nationalités. Le Golfe fonctionne comme point de rassemblement de patrimoines internationalement mobiles. Henley décrit des familles qui abordent l’Europe « dans une logique de diversification et d’optionalité », conservant leur base économique et fiscale dans le Golfe tout en ajoutant des droits de résidence, des options de scolarité et des actifs sur plusieurs continents. Une maison sur la Côte d’Azur relève de cette logique cumulative : une ligne parmi d’autres dans un portefeuille de juridictions, ce qui explique que l’acquéreur soit rarement pressé et presque jamais endetté.

Lars Christiaanse, directeur des ventes du groupe Caudwell, promoteur qui restaure Le Provençal au Cap d’Antibes, a indiqué à The National que 40 % des demandes sur les grandes résidences viennent désormais du Moyen-Orient, contre 20 % au début de 2024. Les familles sont menées par des foyers fortunés des Émirats, d’Arabie saoudite et du Koweït. Deux profils reviennent : des familles avec enfants scolarisés dont les parents ont la trentaine ou la quarantaine, et des couples ayant cessé leur activité tôt, la petite soixantaine. Le budget se situe entre environ 8 et 80 millions d’euros. Christiaanse situe autour de 70 % la part d’acheteurs internationaux au-delà de dix millions. Ce sont des estimations venues de la profession, avec les limites de tout chiffre fourni par une partie qui a quelque chose à vendre, mais elles concordent avec ce que montre le marché.

Les adresses qui les attirent

La demande se concentre sur une série d’adresses connues d’est en ouest le long de la côte. Saint-Jean-Cap-Ferrat reste le plus prestigieux de l’avis général, avec des villas qui démarrent autour de vingt millions d’euros et dépassent deux cents millions au sommet. Le Cap d’Antibes et la Baie des Milliardaires entre Antibes et Villefranche portent des noms que l’on retrouve sur des listes de sanctions autant que dans les pages mondaines. Super Cannes et La Californie au-dessus de Cannes offrent des domaines privés sécurisés avec services hôteliers. Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer occupent le tronçon entre le Cap Ferrat et Monaco. Plus à l’ouest, Mougins et l’arrière-pays cannois séduisent les familles qui veulent la proximité de Cannes sans sa densité.

La Côte d’Azur figure en tête de l’indice Savills des meilleures destinations de résidence secondaire de prestige, et à l’intérieur de cette côte les caps concentrent le foncier le plus rare. Ce sont des presqu’îles au nombre fini de parcelles en bord de mer, découpées il y a un siècle et à peine remaniées depuis. L’offre neuve est proche de zéro, et ce qui existe est presque toujours la revente d’un bien construit à une autre époque. Pour les familles qui détiennent aussi une adresse à Monaco, la villa répond à une question différente de celle que traite l’appartement en Principauté. Monaco apporte la densité, la banque, les écoles et un rayon piéton. La villa apporte du terrain, une piscine, des logements de service et une distance entre vie publique et vie privée que deux kilomètres carrés ne produiront pas. Les deux actifs se partagent le calendrier, et les recherches avancent souvent en parallèle, avec les mêmes conseils sur les deux dossiers.

Ce que la maison doit contenir, et quand ils l’utilisent

Le cahier des charges est constant sur tout le corridor. Des chambres en nombre, des terrasses assez profondes pour y dîner, une vue mer dégagée et un terrain capable d’absorber une maisonnée complète. Le logement du personnel pèse ici davantage que pour la plupart des acquéreurs, car l’équipe qui accompagne une famille du Golfe est plus nombreuse et reste plus longtemps. Des dépendances séparées conditionnent l’intimité de la famille elle-même, et une maison qui en manque sort de la sélection dès la première semaine.

Une caractéristique de cet acquéreur modifie l’économie de la maison et passe régulièrement inaperçue. Les familles du Golfe occupent la Côte d’Azur en juillet et en août précisément parce que ce sont les mois où le Golfe devient invivable. C’est l’inverse du propriétaire nord-européen, qui vise mai et septembre et accepte de louer en pleine saison. L’acquéreur du Golfe a besoin de la pleine saison. Les revenus locatifs qui compensent les charges chez d’autres propriétaires sont ici indisponibles. Le personnel travaille au complet trois ou quatre mois, et la propriété s’entretient toute l’année pour une occupation courte, dense et non déplaçable. Les places de port sont attribuées par les autorités portuaires et les concessionnaires, et une place ne se transmet pas avec une maison. C’est une négociation distincte, souvent plus longue que l’acquisition elle-même.

Cette côte ne vous laissera pas reconstruire

L’hypothèse la plus coûteuse qu’un acquéreur puisse apporter sur ce littoral consiste à croire qu’une maison décevante se démolit et se remplace par une meilleure. Le droit français du littoral rend cela improbable et souvent impossible. La loi Littoral du 3 janvier 1986 régit environ mille deux cents communes côtières, dont toutes les adresses citées dans cet article, et se superpose au plan local d’urbanisme.

Dans une bande de cent mètres calculée depuis la limite haute du rivage, les constructions et installations sont interdites en dehors des espaces déjà urbanisés. La jurisprudence administrative l’a étendue aux extensions, aux surélévations et aux changements de destination des constructions existantes, ce qui signifie qu’une villa en bord de mer peut se révéler juridiquement inextensible dans toutes les directions à la fois. Au-delà de la bande, les espaces proches du rivage n’admettent qu’une extension limitée de l’urbanisation. C’est ce qui explique la prime du clé en main, la quasi-absence de villas neuves, et pourquoi la rénovation sur cette côte exige un travail juridique bien avant tout dessin. Un acquéreur qui valorise un bien sur la foi d’un projet de travaux devrait obtenir un certificat d’urbanisme avant toute signature.

Une maisonnée est un employeur en France

Une villa tenue à ce niveau emploie des personnes, et en France ces personnes sont des salariés couverts par l’ensemble du droit du travail. Un couple de gardiens, une gouvernante, un jardinier et un cuisinier saisonnier, effectif modeste au regard des habitudes du Golfe, représentent déjà quatre ou cinq contrats de travail exigeant chacun un écrit, une déclaration auprès de l’URSSAF et des cotisations patronales qui ajoutent couramment 40 à 45 % au salaire brut. La convention collective nationale des particuliers employeurs fixe salaires minima, congés payés, préavis et indemnités de licenciement, et la responsabilité pèse personnellement sur la famille.

Les foyers venus de juridictions où l’emploi domestique s’organise autrement découvrent ces obligations au moment d’un litige ou d’un départ, c’est-à-dire au pire moment pour les apprendre. Un salarié non déclaré peut porter sa réclamation devant le conseil de prud’hommes et obtenir jusqu’à trois ans de rappels de salaires et de cotisations, et les sanctions pour travail dissimulé en France sont pénales. Un gestionnaire de paie sur cette côte coûte quelques milliers d’euros par an, somme difficile à remarquer au regard de l’exposition qu’elle évite.

L’architecture fiscale

Un bien français détenu par un non-résident entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Le régime se déclenche dès que le patrimoine immobilier français net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, le calcul démarre à 800 000 euros, et le barème atteint 1,5 % au-delà de dix millions. La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié cette architecture. Une villa détenue en direct à 25 millions d’euros engendre une charge annuelle d’environ 323 000 euros, due que la famille séjourne ou non cette année-là.

Le piège le plus lourd se situe dans la structure de détention. En application des articles 990 D à 990 H du Code général des impôts, toute entité juridique détenant un immeuble en France doit une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale du bien. L’exonération est accessible à presque toutes les familles qui la souhaitent, et elle se perd par la voie administrative : une entité qui omet la déclaration annuelle révélant ses bénéficiaires effectifs doit 3 % de la valeur totale de la villa, soit 750 000 euros par an pour une maison à 25 millions. Les dettes contractées pour acquérir le bien ne se déduisent pas de cette assiette.

Les frais d’acquisition totaux dans l’ancien s’établissent autour de 7 à 8 %. Les Alpes-Maritimes ont renoncé à la hausse des droits départementaux de mutation adoptée par la plupart des départements français, ce qui place le taux local sous celui de ses voisins. Vivre sur la Côte d’Azur suppose d’accepter intégralement les règles françaises de résidence et de fiscalité, sensiblement moins indulgentes envers les approximations que celles de Monaco voisin.

Presque rien de tout cela n’atteint une annonce publique. Les plus grandes ventes sur les caps se concluent par mise en relation directe entre agences qui connaissent déjà les deux parties, et les maisons qui comptent sont parties avant que quiconque hors d’une liste restreinte n’ait entendu l’adresse. Le capital continue d’arriver de toutes provenances, Dubaï et la Suisse compris, et les familles qui réussissent cet exercice ont en général consacré six semaines au droit de l’urbanisme, à la structure de détention et à la paie avant que quiconque ne prononce un prix.