Traduzione:
È difficile capire il mercato monegasco senza prima dare un’occhiata a ciò che lo rende speciale. Lo Stato più piccolo del mondo, dopo il Vaticano, si estende per meno di 2 km2 e ospita 32.800 abitanti, 6090 monegaschi, il 20% di italiani, il 5% di britannici e 125 altre nazionalità, che si lasciano incantare dalle sue numerose ricchezze.
Il quartiere di Fontvieille offre un ambiente di vita estremamente piacevole.
Un clima idilliaco, una posizione geografica strategica, un’abbondanza di negozi, un’infrastruttura culturale e ricreativa molto diversificata, per non parlare del vantaggio fiscale… Non sorprende che il Principato abbia la più alta densità di popolazione al mondo. Ben presto, l’obiettivo è stato quello di guadagnare terreno sul Mediterraneo, in particolare intorno al Larvotto, a Fontvieille e alla diga marittima, completata nel 2003. Nel 2008, l’ultimo progetto di espansione è stato interrotto bruscamente, ufficialmente per motivi ecologici, anche se lo spettro della crisi finanziaria mondiale incombeva. Addio ai 10 ettari previsti… Compensati dalla Tour Odéon, due edifici di 49 piani. IVA, proprietà e turismo sono le principali fonti di entrate.
“È sempre difficile parlare degli effetti della crisi in un contesto in cui le referenze tra i 10 e i 20 milioni di euro continuano a trovare acquirenti, soprattutto tra gli europei dell’Est. 20 milioni di euro, ad esempio, bastano per assicurarsi un appartamento di prestigio nel famoso Carré d’Or, 250 m2 che si aprono su un vasto spazio all’aperto con vista sul microstato e sulla Grande Bleue”, afferma Frédéric Nicolet di Saint-Charles Immobilier. D’altro canto, le proprietà entry-level (intorno ai 20.000 euro/m2 e al di sotto dei 5 milioni di euro, vale a dire T3/4 standard che non godono delle migliori posizioni o viste panoramiche) stanno subendo un netto rallentamento. In questi tempi difficili, i proprietari di immobili, che raramente sono costretti a vendere, preferiscono togliere le loro proprietà dal mercato e aspettare giorni migliori, soprattutto perché il mercato degli affitti rimane vivace. La valutazione di un immobile non dipende solo dalle sue qualità intrinseche, ma anche dall’indirizzo, sia del quartiere che dell’edificio. Nella stessa strada, un metro può variare da 25.000 a 70.000 euro. Il Palazzo del Parco, la Torre del Sole, il Mirabeau e Les Floralies, vicino al Casinò, sono i più costosi. Fontvieille è un gradino sotto il Carré d’Or. Alcuni apprezzano la vista sul porto e sul Rocher e l’atmosfera del villaggio. Altri, invece, criticano la vicinanza alla zona industriale e la presenza dell’eliporto. La Condamine rimane cara al cuore dei residenti storici. Una proprietà in prima fila sul Port Hercule costa 40-45.000 euro/m2 , mentre gli edifici sul retro scendono a 20.000 euro/m2 . Il Larvotto, o settore della spiaggia, è quasi esclusivamente dedicato agli immobili in affitto. Anche se fuori dalle rotte più battute, la zona vanta alcuni ottimi sviluppi, tra cui Parc Saint-Roman e Villa del Sol. La domanda è forte come sempre, ma al momento si concentra maggiormente sugli affitti come trampolino di lancio. Naturalmente, la breve distanza del Principato dall’aeroporto internazionale, a soli 7 minuti di elicottero, è un grande vantaggio.
Matteo Baldo di Baldo Parli Real Estate conferma la buona salute della fascia alta del mercato, un segmento che parte da 10 milioni di euro, la cifra necessaria per un T4 a Fontvieille o un T3 nel Carré d’Or. Negli ultimi otto mesi, russi, inglesi, svizzeri e belgi hanno cercato l’eccellenza, mentre gli italiani hanno abbandonato i tradizionali monolocali con prezzi compresi tra 1 e 2 milioni di euro. Con la nuova situazione politica italiana, la tendenza potrebbe invertirsi. I professionisti stanno già ricevendo le prime chiamate in questa direzione. Soprattutto, Monaco è un investimento a lungo termine. Mentre Miami, New York e Dubai si raffreddano, il piccolo Stato fa valere i suoi diritti di località immobiliare sicura. Finora solo gli acquirenti dell’autunno 2008 hanno perso il capitale. La comprensione della transazione richiede un approccio altamente tecnico. “Prendiamo ad esempio la Seaside Plaza: un lato viene venduto a circa 25.000 euro/m2 , l’altro a 40-45.000 euro/m2 , una disparità dovuta all’inquinamento acustico e all’esposizione. Alcuni edifici di Place du Casino vanno dai 30.000 ai 60.000 euro/m2 a seconda che si affaccino sui giardini o sul mare”, spiega Matteo Baldo.
