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Questa guida spiega come comprare casa a Monaco, dalla definizione della ricerca alla firma dell’atto definitivo. Illustra le imposte dovute in ogni fase e le strutture di acquisto che ne modificano l’importo. Affronta inoltre le regole sugli edifici più antichi, che sorprendono molti acquirenti.
Monaco non pone alcun requisito di cittadinanza per la proprietà immobiliare. Persone fisiche e società di ogni Paese acquistano in piena proprietà alle stesse condizioni di un cittadino monegasco, senza autorizzazione preventiva, con un’unica eccezione illustrata più avanti.
La proprietà non conferisce di per sé la residenza. Soddisfa però il requisito dell’alloggio, centrale in ogni domanda di residenza. Chi intende trasferirsi troverà utile la nostra guida su come diventare residente a Monaco insieme alle tempistiche reali della residenza.
L’offerta resta il vincolo costante in un territorio di appena due chilometri quadrati. Un acquirente preparato può muoversi non appena si presenta la residenza giusta, e la nostra analisi del mercato delle rivendite nel 2025 riporta i dati più recenti sulle transazioni.
Ogni acquisto attraversa le stesse otto fasi. Selezionate una fase per visualizzarne il dettaglio.
Una parte importante delle residenze più prestigiose di Monaco passa di mano senza alcun annuncio pubblico. Un agente con un reale accesso al mercato off-market trasforma la ricerca nei quartieri del Principato in una selezione che merita il vostro tempo.
Le nostre guide dedicate al mercato off-market a Monaco e all’acquisto senza annunci pubblici spiegano come funziona questo accesso.
Stabilite chi sarà il proprietario prima di presentare un’offerta. Il veicolo di acquisto determina l’aliquota dell’imposta di registro e il suo nome deve comparire nel compromesso.
Se intendete ricorrere a un mutuo, avviate subito il dialogo con una banca monegasca. Gli istituti del Principato valutano l’intero rapporto bancario, e l’approvazione richiede tempo.
Agenti immobiliari, notai e banche sono soggetti agli obblighi antiriciclaggio della Legge n. 1.362, sotto la vigilanza dell’Autorité Monégasque de Sécurité Financière. Occorrono documenti d’identità, un giustificativo di residenza e prove documentali della provenienza dei fondi.
Le società aggiungono statuto, un estratto recente del registro delle imprese e dichiarazione dei titolari effettivi, con apostille ove necessario. Un fascicolo completo evita ritardi presso il notaio.
L’appartamento racconta solo metà della storia. Richiedete i documenti che rivelano lo stato e la gestione dell’edificio nel suo insieme:
La nostra guida alla due diligence a Monaco approfondisce ciascun documento.
L’offerta indica prezzo, tempistiche ed eventuali condizioni, come l’ottenimento del mutuo. Secondo il diritto civile monegasco, la vendita è perfezionata quando le parti concordano sul bene e sul prezzo.
Un’offerta controfirmata dal venditore vincola quindi entrambe le parti. Ogni condizione necessaria deve figurare nell’offerta stessa.
Il notaio redige il compromis de vente, che fissa le condizioni sospensive e la data del rogito. Alla firma si versa un deposito pari al 10% del prezzo sul conto vincolato del notaio.
A Monaco il notaio è un pubblico ufficiale che tutela l’operazione nel suo complesso. Il nostro articolo sul ruolo dei notai a Monaco chiarisce cosa significa per l’acquirente.
Tra compromesso e atto definitivo trascorrono di norma due o tre mesi. In questo periodo la banca emette l’offerta di mutuo e, per gli edifici più antichi, lo Stato decide se esercitare il diritto di prelazione.
Se una condizione non si realizza entro i termini, il compromesso disciplina la restituzione del deposito.
L’acte authentique si firma davanti a un notaio monegasco, di persona o tramite procura notarile. Il saldo del prezzo, le imposte e gli onorari transitano sul conto del notaio.
L’atto ha efficacia esecutiva senza ricorrere al giudice. Segue la registrazione, e le chiavi sono vostre.
Per un appartamento di rivendita acquistato a titolo personale, i costi di acquisto ammontano al 6,25% del prezzo. La cifra comprende un’imposta di registro del 4,75% e onorari notarili pari a circa l’1,5%. L’aliquota è salita dal 4,5% con la Legge n. 1.548, per gli atti presentati alla registrazione dal 1° ottobre 2023.
A questo si aggiunge la provvigione d’agenzia a carico dell’acquirente. Secondo il tariffario della Chambre Immobilière Monégasque, è pari al 3% più IVA al 20%, ossia il 3,6% del prezzo. Un acquisto tradizionale costa quindi quasi il 10% in più rispetto al prezzo pattuito.
La struttura di acquisto modifica sensibilmente il totale, come mostra la tabella.
| Profilo dell’acquirente | Imposta di registro | Onorari notarili | Totale esclusa agenzia |
|---|---|---|---|
| Persona fisica, o SCI monegasca conforme ai criteri di trasparenza | 4,75% | circa 1,5% | circa 6,25% |
| Acquisto di quote di una SCI monegasca proprietaria dell’immobile | 4,75% del valore dell’immobile | onorari del notaio o dell’avvocato | da 4,75% |
| Società non trasparente rappresentata da un agente fiscale accreditato a Monaco | 7,5% | circa 1,5% | circa 9% |
| Società non trasparente senza agente fiscale accreditato | 10% | circa 1,5% | circa 11,5% |
| Nuova costruzione o vendita su progetto (VEFA), IVA inclusa nel prezzo del costruttore | circa 1% | circa 1,5% | circa 2,5% |
| Regime del commerciante immobiliare (professionisti, rivendita entro quattro anni) | nessuna in caso di rivendita nei termini | circa 1,5% | circa 1,5% |
| Acquisto con rendita vitalizia (viager) | 4,75% sul capitale più dieci annualità di rendita | circa 1,5% | circa 6,25% |
Un finanziamento ipotecario comporta un’imposta di registro di circa lo 0,92% sull’importo del mutuo. Monaco non applica alcuna imposta annuale sulla proprietà, nulla di paragonabile all’IMU: dopo il rogito, le spese ricorrenti si limitano a oneri condominiali, assicurazione e manutenzione. La nostra analisi completa dei costi di acquisto esamina ogni voce.
Impostate il prezzo e scegliete la modalità di acquisto. I valori si aggiornano in tempo reale.
Valori indicativi basati sulle aliquote della tabella precedente. Gli onorari notarili seguono una scala decrescente e il notaio conferma l’importo esatto prima della firma. Le condizioni d’agenzia sulle nuove costruzioni possono variare.
La maggior parte degli acquirenti privati compra a titolo personale oppure tramite una société civile immobilière (SCI) monegasca. Una SCI i cui soci sono persone fisiche identificate è considerata trasparente e paga l’aliquota ordinaria del 4,75%. Semplifica inoltre la proprietà condivisa in famiglia e il successivo trasferimento delle quote.
Le società estere e offshore restano ammesse, ma a un costo maggiore. Per una società che non soddisfa i criteri di trasparenza, l’imposta sale al 7,5% se la rappresenta un agente fiscale accreditato a Monaco, e al 10% in sua assenza. La nostra guida alle strutture SCI, SCP e SAM confronta le opzioni, mentre l’articolo sull’immobile monegasco come patrimonio di famiglia affronta la successione.
Una categoria di immobili segue regole proprie, che meritano attenzione prima di qualsiasi offerta su un edificio d’epoca.
Gli edifici completati prima del 1947
Gli appartamenti situati in edifici residenziali completati prima del 1° settembre 1947 rientrano nella Legge n. 1.235. Prima di qualsiasi vendita, il proprietario o il notaio deve inviare una dichiarazione d’intenti al Ministro di Stato. Lo Stato dispone quindi di un mese per acquistare l’immobile, al prezzo e alle condizioni dichiarati.
Se l’appartamento è locato, l’inquilino beneficia di un diritto di prelazione subordinato qualora lo Stato vi rinunci. Queste unità sono inoltre soggette a vincoli di locazione. Gli inquilini devono appartenere a categorie protette, tra cui i cittadini monegaschi e i residenti di lunga data, e i canoni si determinano in riferimento a immobili comparabili. Chi pianifica un investimento a reddito deve verificare lo status dell’edificio prima di presentare un’offerta.
Il notaio registra l’atto e il trasferimento di proprietà, quindi vi consegna la copia del titolo. Conservatela con cura: l’atto di proprietà vale come prova dell’alloggio in qualsiasi domanda di residenza.
Le nuove costruzioni seguono un ritmo diverso, con pagamenti scaglionati in base all’avanzamento dei lavori. Chi valuta il quartiere più recente del Principato troverà tutti i dettagli nel nostro approfondimento su Mareterra.
Baldo Realty Group assiste gli acquirenti in ogni quartiere del Principato, con accesso a residenze che non compaiono mai sui portali pubblici. Fissate una consulenza riservata per discutere le vostre esigenze, oppure scoprite la nostra selezione a Monaco.