Come il capitale del Golfo sta ridisegnando la Costa Azzurra

Il Château de l’Horizon sorge sulla riva del Golfe-Juan, a Vallauris: una villa modernista costruita nel 1932 dall’architetto americano Barry Dierks per l’attrice Maxine Elliott. Winston Churchill vi fu ospite abituale per tutti gli anni Trenta. Il principe Aly Khan la comprò nel 1948 e vi sposò Rita Hayworth l’anno successivo. La famiglia reale saudita la acquisì nel 1979, e da quattro decenni la villa serve da residenza estiva di re Salman sulla Costa Azzurra, con il suo chilometro di litorale raggiungibile attraverso un tunnel sotto la ferrovia. Una casa, quattro epoche, ciascuna a riflettere chi detiene la ricchezza su questa costa e in quali proporzioni.

Per un quarto di secolo la quota maggiore è appartenuta alla Russia. Quel capitolo è chiuso. Gli acquirenti mediorientali della Costa Azzurra stanno colmando lo spazio lasciato dal capitale russo, ma lo fanno in un modo che non somiglia in nulla a ciò che lo precedeva.

La ritirata russa

Il denaro russo è arrivato sulla Costa Azzurra poco dopo la caduta dell’Unione Sovietica, attirato dal ricordo dell’aristocrazia prerivoluzionaria che qui svernava un secolo prima. Già negli anni Duemila gli acquirenti provenienti dagli ex Stati sovietici, nelle parole del presidente di Côte d’Azur Sotheby’s International Realty, «guidavano il mercato immobiliare a tutti i livelli». Cap Ferrat, Cap d’Antibes, Saint-Tropez e la cosiddetta Baia dei Miliardari fra Antibes e Villefranche portavano tutti un inventario russo consistente, e i prezzi al vertice del mercato ne erano lo specchio.

Due ondate di sanzioni hanno smantellato quella presenza. La prima, dopo l’annessione della Crimea nel 2014, ha quasi azzerato gli acquisti. Nel 2018 lo stesso dirigente di Sotheby’s dichiarava alla stampa che l’impatto più forte sui prezzi era stata l’assenza degli acquirenti russi. La seconda ondata, dopo il febbraio 2022, è andata oltre: la Francia ha congelato oltre mezzo miliardo di euro di immobili di proprietà russa, circa trenta beni, ed ha esteso la rete a familiari e soci delle persone sanzionate. Si stima che oltre duemila ville sulla Costa Azzurra restino in mani russe, molte ormai invendibili ai prezzi pagati dai proprietari, perché gli acquirenti disposti a spendere altrettanto erano altri russi che a loro volta non sono più sul mercato. La pandemia ha aggiunto un crollo dell’80 % del turismo russo nella regione. Quella che fu la forza dominante dell’immobiliare di lusso azzurro si trova oggi, nei fatti, congelata sul posto.

Chi sono davvero gli acquirenti mediorientali della Costa Azzurra

Il capitale in arrivo dal Golfo non somiglia al denaro che sta sostituendo. La ricerca 2026 di Henley & Partners offre l’inquadramento più utile, perché misura comportamenti transfrontalieri. Gli Emirati Arabi Uniti figurano dal 2023 al secondo posto mondiale fra i paesi di residenza per le domande in uscita dello studio, eppure i richiedenti che depositano da un indirizzo emiratino detengono una trentina di nazionalità diverse. Il Golfo funziona da punto di raccolta di patrimoni internazionalmente mobili. Henley descrive famiglie che si avvicinano all’Europa «in una logica di diversificazione e di opzionalità», conservando la base economica e fiscale nel Golfo e aggiungendo diritti di residenza, opzioni scolastiche e attivi su più continenti. Una casa sulla Costa Azzurra rientra in questa logica cumulativa: una riga fra le altre in un portafoglio di giurisdizioni, ed è la ragione per cui l’acquirente ha di rado fretta e quasi mai leva finanziaria.

Lars Christiaanse, direttore vendite del gruppo Caudwell, promotore che restaura Le Provençal a Cap d’Antibes, ha dichiarato a The National che il 40 % delle richieste sulle grandi residenze arriva ormai dal Medio Oriente, contro il 20 % a inizio 2024. Le famiglie sono guidate da nuclei facoltosi di Emirati, Arabia Saudita e Kuwait. Due profili ricorrono: famiglie con figli in età scolare i cui genitori sono sulla trentina o quarantina, e coppie che hanno smesso di lavorare presto, sulla sessantina. Il budget va all’incirca dagli 8 agli 80 milioni di euro. Christiaanse colloca attorno al 70 % la quota di compratori internazionali oltre i dieci milioni. Sono stime che vengono dall’interno della professione, con i limiti di qualunque cifra fornita da una parte che ha qualcosa da vendere, ma coincidono con quanto mostra il mercato.

Gli indirizzi che li attraggono

La domanda si concentra su una serie di indirizzi noti da est a ovest lungo la costa. Saint-Jean-Cap-Ferrat resta il più prestigioso per comune accordo, con ville che partono attorno ai venti milioni di euro e superano i duecento al vertice. Cap d’Antibes e la Baia dei Miliardari fra Antibes e Villefranche portano nomi apparsi su liste di sanzioni e pagine mondane in egual misura. Super Cannes e La Californie sopra Cannes offrono tenute private protette con servizi di livello alberghiero. Beaulieu-sur-Mer e Villefranche-sur-Mer coprono il tratto fra Cap Ferrat e Monaco. Più a ovest, Mougins e l’entroterra cannense attraggono le famiglie che vogliono la vicinanza di Cannes senza la sua densità.

La Costa Azzurra guida l’indice Savills delle migliori destinazioni per seconde case di pregio, e al suo interno ciascuno dei capi custodisce il terreno più raro in assoluto. Sono penisole con un numero finito di lotti fronte mare, frazionati un secolo fa e da allora quasi immutati. L’offerta nuova è vicina allo zero, e quel che esiste è quasi sempre la rivendita di un bene costruito in un’altra epoca. Per le famiglie che detengono anche un indirizzo a Monaco, la villa risponde a una domanda diversa da quella cui risponde l’appartamento nel Principato. Monaco offre densità, banche, scuole e un raggio pedonale. La villa offre terreno, piscina, alloggi di servizio e una distanza fra vita pubblica e vita privata che due chilometri quadrati non producono. I due beni si dividono il calendario, e le ricerche procedono spesso insieme, con gli stessi consulenti su entrambe le pratiche.

Cosa deve contenere la casa, e quando la usano

Il capitolato è costante su tutto il corridoio. Camere in quantità, terrazze abbastanza profonde da cenarci, vista mare libera e un terreno capace di assorbire una casa intera. L’alloggio del personale pesa qui più che per la maggior parte degli acquirenti, perché la squadra che accompagna una famiglia del Golfo è più numerosa e si ferma più a lungo. Le dipendenze separate condizionano la riservatezza della famiglia stessa, e una casa che ne è priva esce dalla selezione entro la prima settimana.

Una caratteristica di questo acquirente cambia l’economia della casa e sfugge con regolarità. Le famiglie del Golfo occupano la Costa Azzurra a luglio e agosto proprio perché sono i mesi in cui il Golfo diventa invivibile. È l’opposto del proprietario nordeuropeo, che punta a maggio e settembre e accetta di affittare in alta stagione. L’acquirente del Golfo ha bisogno dell’alta stagione. I ricavi da locazione che presso altri proprietari compensano le spese qui sono indisponibili. Il personale lavora al completo per tre o quattro mesi, e la proprietà si mantiene tutto l’anno per un’occupazione breve, densa e non spostabile. I posti barca su questa costa vengono assegnati da autorità portuali e concessionari, e un ormeggio non si trasferisce con la casa. È una trattativa separata, spesso più lunga dell’acquisto stesso.

Questa costa non vi lascerà ricostruire

L’ipotesi più costosa che un acquirente possa portare su questo litorale è che una casa deludente si demolisca e si sostituisca con una migliore. Il diritto francese del litorale rende la cosa improbabile e spesso impossibile. La loi Littoral del 3 gennaio 1986 governa circa milleduecento comuni costieri, compresi tutti gli indirizzi citati in questo articolo, e si sovrappone al piano urbanistico locale.

Entro una fascia di cento metri misurata dal limite superiore della battigia, costruzioni e installazioni sono vietate al di fuori delle aree già urbanizzate. La giurisprudenza amministrativa francese ha esteso il divieto agli ampliamenti, alle sopraelevazioni e ai cambi di destinazione d’uso delle costruzioni esistenti, il che significa che una villa fronte mare può risultare giuridicamente inampliabile in ogni direzione contemporaneamente. Oltre la fascia, gli spazi prossimi al litorale ammettono soltanto un’estensione limitata dell’urbanizzazione. Questo spiega il premio del chiavi in mano, la quasi assenza di ville nuove, e perché la ristrutturazione su questa costa richiede un lavoro giuridico ben prima di qualunque progetto. Un acquirente che valuti un immobile sulla scorta di un piano di lavori dovrebbe ottenere un certificat d’urbanisme prima di qualunque firma.

Una casa è un datore di lavoro in Francia

Una villa condotta a questo livello impiega persone, e in Francia quelle persone sono lavoratori dipendenti protetti dall’intero diritto del lavoro francese. Una coppia di custodi, una governante, un giardiniere e un cuoco stagionale, organico modesto per gli standard del Golfo, significano già quattro o cinque contratti di lavoro, ciascuno con obbligo di forma scritta, iscrizione all’URSSAF e contributi previdenziali a carico del datore che aggiungono abitualmente il 40-45 % al lordo. Il contratto collettivo nazionale per il lavoro domestico presso datori privati fissa minimi retributivi, ferie, preavvisi e indennità di licenziamento, e la responsabilità ricade personalmente sulla famiglia.

I nuclei provenienti da ordinamenti in cui il personale domestico si organizza in altro modo scoprono generalmente questi obblighi nel momento di una controversia o di un’uscita, che è il momento più costoso per apprenderli. Un dipendente non dichiarato può portare la propria rivendicazione davanti al conseil de prud’hommes e ottenere fino a tre anni di arretrati retributivi e contributivi, e le sanzioni per lavoro non dichiarato in Francia sono penali. Un consulente paghe su questa costa costa poche migliaia di euro l’anno, cifra difficile da notare rispetto all’esposizione che evita.

L’architettura fiscale

Un immobile francese detenuto da un non residente rientra nell’impôt sur la fortune immobilière. Il regime scatta quando il patrimonio immobiliare francese netto imponibile supera 1,3 milioni di euro al 1° gennaio, il calcolo parte da 800.000 euro e le aliquote salgono all’1,5 % oltre i dieci milioni. La legge finanziaria francese per il 2026 non ne ha toccato l’impianto. Una villa detenuta in via diretta a 25 milioni di euro genera un onere annuo di circa 323.000 euro, dovuto che la famiglia soggiorni oppure no in quell’anno.

La trappola più pesante sta nella struttura di detenzione. In forza degli articoli da 990 D a 990 H del Code général des impôts, qualunque entità giuridica che detenga un immobile in Francia deve un’imposta annua pari al 3 % del valore venale del bene. L’esenzione è accessibile a quasi tutte le famiglie che la desiderano, e si perde per via amministrativa: un’entità che ometta la dichiarazione annuale con l’indicazione dei titolari effettivi deve il 3 % dell’intero valore della villa, ossia 750.000 euro l’anno su una casa da 25 milioni. I debiti contratti per acquistare il bene non si deducono da quella base.

I costi complessivi di acquisto sull’usato si collocano attorno al 7-8 %. Le Alpi Marittime hanno rinunciato all’aumento dell’imposta dipartimentale di trasferimento adottato dalla maggior parte dei dipartimenti francesi, il che pone l’aliquota locale sotto quella dei vicini. Vivere sulla Costa Azzurra comporta l’accettazione integrale delle regole francesi di residenza e fiscalità, assai meno indulgenti verso le approssimazioni di quelle della vicina Monaco.

Quasi nulla di tutto questo arriva a un annuncio pubblico. Le vendite maggiori sui capi e sui promontori si concludono per presentazione diretta fra agenzie che conoscono già entrambe le parti, e le case che contano sono di solito partite prima che chiunque fuori da una lista ristretta ne abbia sentito l’indirizzo. Il capitale continua ad arrivare da ogni provenienza, Dubai e Svizzera comprese, e le famiglie che riescono in questo esercizio hanno in genere dedicato sei settimane al diritto urbanistico, alla struttura di detenzione e alle buste paga prima che qualcuno pronunciasse un prezzo.