Il Ritorno Americano sulla Costa Azzurra

Sedetevi a un tavolo qualsiasi sul porto di Villefranche-sur-Mer in una sera di giugno e gli accenti intorno a voi racconteranno la storia. Voci americane, ogni anno più numerose, e un numero crescente non appartiene più a visitatori ma a proprietari. Più di cinque milioni di americani hanno viaggiato in Francia lo scorso anno, con arrivi in crescita di circa un sesto, e una quota sorprendente di loro ha puntato dritta sulla Costa Azzurra. Molti non si accontentano più di affittare ad agosto. Comprano.

Dietro questo spostamento c’è un fatto semplice: gli americani non sono mai stati così ricchi. Gli Stati Uniti hanno creato ben oltre quattrocentomila nuovi milionari in dollari in un solo anno recente, più di mille al giorno, e ospitano oggi quasi il sessanta per cento di chi al mondo vale tra cinque e cento milioni di dollari. Una ricchezza di queste dimensioni finisce per cercare dove posarsi, e sempre più guarda al di là dell’Atlantico.

Perché un indirizzo sulla Riviera parla a un patrimonio americano

Chiedete a un cliente ultra-facoltoso perché la costa lo attrae, e la risposta raramente parte da un foglio di calcolo. Parte da una sensazione: la luce, il mare, la percezione di essere approdati là dove la parola glamour ha un senso da un secolo. La logica finanziaria segue, ed è solida. La ricchezza americana si concentra in modo insolito negli attivi finanziari, quasi quattro quinti collocati in azioni, fondi e partecipazioni private, il che lascia molte famiglie cariche di carta e leggere di tangibile.

Una villa sulla Costa Azzurra risponde a questo squilibrio. È un bene reale con un titolo di proprietà, detenuto fuori dal mercato di casa, in un Paese che segue il proprio ritmo. Distribuisce anche un dividendo che nessuna obbligazione eguaglia, perché pochi investimenti si attraversano a piedi nudi a luglio. Per famiglie che ragionano a due o tre generazioni, una casa che i nipoti si contenderanno in eredità porta un valore che nessun foglio di calcolo cattura. L’istinto di possedere un bene all’estero è antico, e la Riviera figura da tempo tra i luoghi in cui la ricchezza sceglie di stabilirsi.

Una costa che gli americani conoscono già

L’acquisto segue la frequentazione. La Riviera francese esce dal suo anno turistico più forte in oltre un decennio, con i viaggiatori internazionali che per la prima volta superano la metà dei visitatori e gli americani a formare tra loro il primo contingente straniero. L’aeroporto di Nizza Costa Azzurra ha registrato un numero record di passeggeri, oltre i quindici milioni, con una crescita trainata dal lungo raggio e da nuovi collegamenti diretti da Washington che si aggiungono ai voli consolidati verso New York, Filadelfia, Atlanta e Boston.

La familiarità fa il resto. Una famiglia che ha trascorso cinque estati in una villa in affitto sopra Villefranche conosce le cale, i mercati e la strada per l’aeroporto, e a un certo punto l’aritmetica dello stesso canone ogni agosto depone a favore dell’acquisto. I piaceri del vivere in Riviera francese hanno smesso di essere una scoperta per questi acquirenti. Sono diventati un’abitudine che si desidera mettere al sicuro.

Dove cercano, e che cosa portano via

La domanda si raccoglie sulla Riviera orientale, lungo il tratto che va da Saint-Jean-Cap-Ferrat a Villefranche-sur-Mer passando per Beaulieu-sur-Mer, con Cap-d’Ail poco più avanti sulla costa. Sono alcuni degli indirizzi più ambiti del litorale, apprezzati per la riservatezza, il fronte mare e i giardini che scendono verso l’acqua. Le case migliori raramente arrivano a una vetrina pubblica.

Ciò che gli acquirenti americani vogliono, il più delle volte, è una casa pronta da godere. Le ville chiavi in mano con vista mare, le dimore Belle Époque e le costruzioni contemporanee ben calibrate suscitano la concorrenza più intensa, mentre i beni che richiedono una pesante ristrutturazione attraggono meno chi intende trasferirsi già dalla prima stagione. Al vertice del mercato, oltre i cinquanta milioni di euro circa, sono spesso acquirenti americani a chiudere. La lunga fama della costa come investimento di prestigio non fa che affinare l’appetito.

Comprare sul versante francese

L’acquisto stesso apparirà familiare nelle linee generali e insolito nei dettagli. La figura centrale è il notaio, pubblico ufficiale che verifica il titolo, riscuote le imposte dovute e registra la vendita, e un unico notaio può agire per entrambe le parti. La maggior parte delle operazioni si apre con un contratto preliminare, il compromis de vente, apre un breve termine di recesso legale a favore dell’acquirente e si conclude alla firma dell’acte de vente. Le spese di acquisizione ammontano a circa il 7-8 % del prezzo per un immobile usato, e piuttosto al 2-3 % per il nuovo, per la maggior parte imposte di trasferimento riscosse per lo Stato. I Notaires de France illustrano come questi elementi si combinano.

Esistono questioni di fiscalità e di residenza che vale la pena sottoporre a un consulente transfrontaliero prima di firmare, anche se, a questi prezzi, esse plasmano le pratiche più di quanto decidano l’acquisto. Chi ha scelto la casa ha quasi sempre già scelto la costa.

La presenza americana sulla Costa Azzurra è passata da un’abitudine estiva a qualcosa di più simile a una rivendicazione. Una ricchezza record incontra una costa che i facoltosi già amano, e il risultato è uno scivolamento costante dalla terrazza di una villa in affitto al rogito di una villa in proprietà. Per chi studia il tratto dal Cap-Ferrat a Villefranche, il vantaggio spetta a una preparazione precoce e all’accesso alle case che non compaiono mai in un annuncio pubblico.