Villa Leopolda: ritratto di una delle tenute più leggendarie della Costa Azzurra

In cima al Col de Caire, lo stretto crinale che separa Nizza da Villefranche-sur-Mer, Villa Leopolda occupa una delle posizioni più imponenti dell’intera Costa Azzurra. I suoi 7,3 ettari di terrazze esposte a sud dominano la rada di Villefranche, uno dei porti naturali più profondi del Mediterraneo occidentale, con la penisola boscosa di Saint-Jean-Cap-Ferrat sullo sfondo. La villa, circa 2 700 metri quadrati distribuiti su dieci camere principali, non nacque come un progetto unitario: fu il risultato dell’unificazione architettonica di una dozzina di strutture preesistenti, trasformate tra il 1929 e il 1931 in un complesso neopalladiano dall’architetto americano Ogden Codman Jr.

L’indirizzo della proprietà, 1670 Avenue Léopold II, porta ancora il nome di colui che assemblò il terreno originario. A più di un secolo dalla sua scomparsa, il complesso resta uno dei beni residenziali più preziosi, più contesi e più attentamente osservati del litorale azzurro. La sua storia proprietaria si legge meno come una catena di titoli e più come una storia condensata della grande ricchezza nel Novecento.

L’acquisizione reale sulle alture di Villefranche

Leopoldo II del Belgio fu un acquirente tenace sulla Costa Azzurra, ben prima che il litorale divenisse sinonimo di capitale globale. A partire dal 1895 circa, accumulò diciotto appezzamenti sulla collina sovrastante Villefranche, arrivando a comporre un insieme di circa diciotto ettari. L’architetto Aaron Messiah fu incaricato di consolidare e modificare le strutture esistenti. Il re battezzò la proprietà col proprio nome e, in linea con una vita privata che generava aspre controversie in Belgio, ne fece dono alla propria amante, Blanche Zélia Joséphine Delacroix, che egli stesso aveva elevato al titolo di baronessa de Vaughan.

Delacroix aveva appena ventun anni quando Leopoldo morì. Fu rapidamente allontanata dal nipote del sovrano, re Alberto I, che assunse la proprietà del complesso. Durante la Prima guerra mondiale, la villa fu adibita a ospedale militare; Aaron Messiah aggiunse diverse strutture in legno nel parco per alloggiare i soldati feriti. Dopo l’armistizio, Alberto I cedette tutti i suoi beni sulla Riviera. Nel 1919, la contessa de Beauchamp, nata Thérèse Vitali, acquistò la proprietà e avviò un impegnativo restauro dei giardini e degli interni, ripristinando gli uliveti, i limoneti e gli aranceti trascurati durante il conflitto.

Ogden Codman Jr. e la metamorfosi neopalladiana

Alla fine degli anni Venti, la tenuta aveva cambiato fisionomia più volte senza mai raggiungere una coerenza architettonica. L’arrivo di Ogden Codman Jr. cambiò radicalmente la situazione. Questo architetto e decoratore americano si era già distinto come coautore, accanto a Edith Wharton, di The Decoration of Houses, testo fondativo del design d’interni statunitense. Aveva inoltre firmato gli interni di The Breakers, la residenza della famiglia Vanderbilt a Newport.

Trasferitosi definitivamente in Francia intorno al 1920, diviso tra il Château de Grégy nei pressi di Parigi e la Costa Azzurra, Codman fece di Villa Leopolda il proprio magnum opus. Acquistò la dozzina di edifici presenti, comprese due case contadine, e li ricompose in una villa neopalladiana unitaria. Il cantiere si protrasse dal 1929 al 1931. Il suo approccio attingeva ampiamente ai modelli italiani e francesi del Cinque, Sei e Settecento, con proporzioni e simmetrie ereditate dalla formazione Beaux-Arts al Massachusetts Institute of Technology.

La meticolosità di Codman rasentava l’intransigenza. Quando il duca e la duchessa di Windsor manifestarono interesse per un affitto della villa pretendendo modifiche, le trattative naufragarono in un albergo parigino, arenate sulle clausole protettive imposte dall’architetto. La sua risposta, rimasta celebre, è eloquente: si rammaricava che la Casa Codman non potesse trattare con la Casa Windsor.

I disegni originali, le planimetrie e le fotografie stereoscopiche della villa completata sono oggi conservati nelle collezioni di Historic New England a Boston. Costituiscono uno dei fondi documentari più completi esistenti su una dimora privata della Riviera del periodo tra le due guerre. Difficoltà finanziarie, in parte dovute alle sue stesse spese sontuose per il progetto, impedirono a Codman di abitare pienamente la proprietà. La affittò a facoltosi inquilini fino alla morte, nel 1951.

Dagli Agnelli ai Safra: la successione del dopoguerra

Alla scomparsa di Codman, la tenuta fu venduta al finanziere canadese Izaak Walton Killam, la cui moglie Dorothy la ereditò alla sua morte nel 1955. Alla fine degli anni Cinquanta, Dorothy vendette Villa Leopolda a Gianni Agnelli, il carismatico presidente della Fiat, e a sua moglie Marella. Il nome Agnelli portò un lustro di altra natura: il glamour industriale del dopoguerra, il punto d’incontro tra impero automobilistico e vita mediterranea. I lavori di ristrutturazione, tuttavia, cancellarono alcuni dettagli originali di Codman, in particolare le pareti in scagliola policroma del Salone Italiano, scomparse sotto strati di pittura bianca.

Gli Agnelli rivendettero la proprietà a Dorothy Killam nel 1963; vi risiedette fino alla morte, nel 1965. Seguì un periodo più silenzioso, prima del capitolo più significativo nella storia della villa.

Nel 1987, il banchiere Edmond Safra, di origini libanesi e nazionalità brasiliana, e la moglie Lily acquisirono Villa Leopolda. Pur disponendo di un attico a Monaco, a una decina di chilometri a est, i Safra elessero la tenuta a palcoscenico principale per il ricevimento. Per gli interni del piano terra si rivolsero al celebre architetto e scenografo italiano Renzo Mongiardino, mentre le camere del primo piano furono affidate alla decoratrice Mica Ertegün, allora al culmine della propria influenza.

L’era Safra a Villa Leopolda divenne materia di leggenda mondana. In occasione di un ricevimento nel 1988, la lista degli invitati era talmente vasta da richiedere due serate distinte: una il sabato, l’altra il lunedì. Tulipani furono trasportati in aereo dall’Olanda, Roger Vergé orchestrò il banchetto dal suo celebre Moulin de Mougins, e Sérgio Mendes arrivò dalla California con l’intera orchestra. Lo scrittore John Fairchild, cronista della vita sociale internazionale, descrisse l’evento nel suo libro Chic Savages come l’apice dell’ostentazione.

Edmond Safra morì nel 1999 nell’incendio del loro attico monegasco. Lily Safra ereditò la villa e continuò a mantenerla fino alla propria scomparsa, avvenuta a Ginevra nel luglio 2022. Aveva anche presieduto la Fondazione Edmond J. Safra, che ha destinato risorse considerevoli all’istruzione, alla ricerca medica e alle arti in oltre quaranta Paesi.

L’affare Prokhorov: 370 milioni di euro e una lezione da 39 milioni

L’episodio più clamoroso della storia recente della proprietà si consumò negli ultimi mesi della bolla speculativa pre-crisi. L’industriale russo Mikhail Prokhorov, operando tramite l’imprenditore immobiliare belga Ignace Meuwissen, tentò più volte di acquistare Villa Leopolda da Lily Safra. Quest’ultima accettò infine un’offerta riportata a 370 milioni di euro, ai quali si aggiungevano 19,5 milioni per gli arredi. Una caparra di 39 milioni di euro fu depositata in un conto vincolato. I primi comunicati stampa del luglio 2008 attribuirono erroneamente l’acquisto a Roman Abramovich.

La compravendita non si perfezionò mai. La Société Foncière du Trého, controllata da Prokhorov, non sottoscrisse il rogito definitivo entro la scadenza del 15 dicembre 2008. La crisi finanziaria globale ne aveva ridisegnato le condizioni. Ne scaturì un contenzioso giudiziario pluriennale sulla restituzione della caparra. Il tribunale di Nizza diede ragione a Lily Safra, condannando Prokhorov al versamento di 1,5 milioni di euro a titolo di risarcimento. La sentenza fu confermata in appello e la Corte di cassazione respinse l’ulteriore ricorso. Lily Safra annunciò che avrebbe devoluto l’intera somma di 39 milioni di euro a dieci organizzazioni benefiche in Francia, Israele, Ruanda, Regno Unito e Stati Uniti.

Per il segmento ultra-prime del mercato immobiliare della Costa Azzurra, l’affare Prokhorov resta un caso di studio emblematico: al livello in cui le proprietà raggiungono valutazioni a nove cifre, il costo di un recesso può esso stesso entrare nella storia.

Sul grande schermo: Villa Leopolda nel cinema

Villa Leopolda entrò nell’immaginario cinematografico con Scarpette rosse (1948) di Michael Powell e Emeric Pressburger, dove servì da ambientazione per la villa dell’impresario Boris Lermontov. L’eroina sale la scalinata credendo di essere stata invitata a cena; le viene invece offerto il ruolo principale in un nuovo balletto. Il luogo fu scelto per la sua scala teatrale: la successione di terrazze, facciate formali e lo sfondo profondo del Mediterraneo ne facevano un décor naturalmente credibile per la dimora privata di un signore delle arti sceniche.

La proprietà è iscritta nell’inventario generale del patrimonio architettonico della Regione Provenza-Alpi-Costa Azzurra, un riconoscimento che ne riflette il valore architettonico e il ruolo nel patrimonio culturale del litorale.

I giardini: 1.200 alberi e cinquanta giardinieri

Il parco costituisce una tenuta nella tenuta. Più di 1.200 alberi popolano i 7,3 ettari: uliveti, frutteti di limoni e aranci, viali di cipressi e macchie di pino marittimo. Le piantumazioni riflettono strati successivi di ambizione paesaggistica, dal ripristino dei frutteti voluto dalla contessa de Beauchamp dopo la Grande guerra, arricchiti da ciascun proprietario successivo.

Un’équipe permanente di circa cinquanta giardinieri provvede alla cura quotidiana. Il costo annuo di manutenzione dei soli spazi verdi è comunemente stimato intorno ai 5 milioni di euro: una cifra che supera il valore della maggior parte delle transazioni residenziali nei comuni limitrofi. Questa voce di spesa è una delle ragioni per cui proprietà di tale portata cambiano raramente proprietario: i costi di gestione agiscono come un filtro naturale, circoscrivendo la cerchia degli acquirenti plausibili a una manciata di patrimoni nel mondo.

Villa Leopolda e il mercato delle proprietà d’eccezione sulla Riviera

Villefranche-sur-Mer resta uno dei tratti di litorale meno urbanizzati tra Nizza e Monaco. Nessun complesso alberghiero di grande scala, nessun fronte casinò, nessun grattacielo. Il centro storico, con la sua Rue Obscure risalente al Duecento, si distende in riva al mare direttamente sotto il Col de Caire, riparato dal Mistral in modo da conferire a Villefranche un microclima sensibilmente più mite rispetto al resto della costa. Per gli acquirenti che valutano asset d’eccezione sulla Riviera, queste caratteristiche contano: la prossimità a Monaco e all’aeroporto di Nizza-Costa Azzurra, unita a un livello di riservatezza che i comuni più esposti non possono offrire.

Villa Leopolda si colloca al vertice assoluto di questa gerarchia. Non è semplicemente una grande villa sulla costa: è una proprietà la cui cronologia proprietaria, il pedigree architettonico e la pura dimensione fisica la inseriscono in una categoria condivisa da pochissime dimore al mondo. Che il suo prossimo capitolo coinvolga gli eredi Safra, un nuovo acquirente istituzionale o una fondazione resta una delle domande più seguite nell’immobiliare ultra-prime europeo.

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Questo articolo è pubblicato a scopo esclusivamente informativo. Non costituisce consulenza legale, fiscale o d’investimento. Si invitano i potenziali acquirenti a rivolgersi a professionisti qualificati prima di qualsiasi decisione di acquisto.