Dentro Villa Les Cèdres: Storia, Giardini e Eredità

La tenuta che ha definito Cap Ferrat

Sulla sponda occidentale di Saint-Jean-Cap-Ferrat, dove le Alpi Marittime scendono verso il Mediterraneo, Villa Les Cèdres occupa 14 ettari di uno dei terreni più ambiti della Costa Azzurra. La proprietà comprende una dimora Belle Époque di 14 camere da letto di circa 1.700 metri quadri, una piscina di dimensioni olimpiche scavata nella roccia, una cappella dedicata a San Francesco di Sales, scuderie originariamente progettate per 30 cavalli e il più grande giardino botanico privato d’Europa. È, secondo le fonti più attendibili, la singola proprietà che più di ogni altra ha contribuito a plasmare l’identità e le quotazioni di Cap Ferrat.

Gli interni riflettono l’avvicendarsi dei proprietari nel corso di quasi due secoli: grandi saloni con lampadari e ritratti ottocenteschi dal pavimento al soffitto, una biblioteca rivestita in boiserie con 3.000 volumi dedicati alla flora e al naturalismo (tra cui un codice botanico del 1640 stimato a diverse centinaia di migliaia di euro) e una statua in bronzo di Atena avvolta in una tunica di marmo posta a guardia dell’ingresso. Nulla è posticcio. Ogni elemento è originale o coerente con l’epoca, accumulato attraverso generazioni di occupanti fra regnanti, industriali e capitale internazionale.

Le origini: la villa Pollonnais

La struttura che sarebbe diventata Villa Les Cèdres fu edificata intorno al 1830 in stile architettonico sardo, su un terreno allora appartenente al comune di Villefranche-sur-Mer. Originariamente chiamata Villa Les Oiseaux, fu acquistata nel 1850 da David-Désiré Pollonnais, sindaco di Villefranche-sur-Mer dal 1872 al 1900. Sotto la guida di Pollonnais, la proprietà di 14 ettari fungeva sia da residenza per il ricevimento di personalità francesi sia da azienda olivicola. Diversi di quegli ulivi originali, oggi più che tricentenari, sopravvivono ancora nel parco.

La famiglia Pollonnais, di origini ebraiche polacche e attiva nel commercio tessile a Nizza, ampliò la villa nel corso dei decenni successivi. Era una proprietà di rilievo, ma non ancora il monumento che sarebbe diventata. Quella metamorfosi richiedeva un acquirente con risorse di tutt’altra portata.

Leopoldo II e la reinvenzione di Les Cèdres

Nel 1904, il re Leopoldo II del Belgio acquistò la tenuta Pollonnais, ribattezzandola Les Cèdres in onore dei cedri che ne fiancheggiavano i viali. Il sovrano, che andava accumulando proprietà sul Cap Ferrat dalla metà degli anni 1890, affidò la trasformazione al suo architetto di fiducia, Aaron Messiah, nativo di Nizza nato nel 1858.

Messiah aggiunse un intero terzo piano alla struttura esistente e realizzò una nuova ala conclusa da un ampio peristilio sorretto da colonne massicce. Il paesaggio fu contemporaneamente ridisegnato sotto la direzione di Jules Vacherot, architetto paesaggista capo della Ville de Paris e progettista dei giardini dell’Esposizione Universale del 1900, e di Harold Peto, architetto di giardini inglese celebre per diverse ville sulla Riviera. Insieme, gettarono le basi del sistema di giardini terrazzati, delle aiuole formali, degli archi scolpiti e dell’ingresso a colonne corinzie delle scuderie, elementi che sopravvivono in forma riconoscibile.

Leopoldo installò la sua compagna, Blanche Delacroix, nota in seguito come Caroline Lacroix e insignita del titolo di baronessa di Vaughan, nella vicina Villa Radiana all’interno della tenuta. I soggiorni prolungati e frequenti del re sul Cap Ferrat gli valsero critiche a Bruxelles, ma i suoi investimenti lasciarono sulla penisola un’impronta architettonica che perdura ben oltre il suo regno. Dopo la morte del sovrano nel 1909, la proprietà passò brevemente al nipote, il re Alberto I del Belgio.

Il giardino botanico: una collezione scientifica di rilevanza mondiale

Il giardino botanico di Les Cèdres si estende su 14 ettari e custodisce oltre 14.000 specie di piante tropicali e subtropicali, di cui circa i due terzi sono conservate in 25 serre riscaldate. La collezione comprende quasi 200 specie di palme e cicadi, un boschetto di bambù, una sezione di foresta equatoriale, importanti raccolte di Bromeliaceae e Cactaceae, e coltivazioni acquatiche tra cui la Victoria amazonica. Per numero di specie, si colloca tra i dieci giardini botanici più significativi al mondo e ospita quella che è considerata la più grande collezione privata di piante tropicali in Europa.

La tenuta è stata catalogata nell’Inventaire général du patrimoine culturel nel 2008. I giardini botanici, le serre, la cappella e le strutture accessorie hanno ricevuto l’iscrizione formale come Monument Historique con decreto ministeriale nel 2021, una classificazione che li pone sotto la tutela della legislazione francese sul patrimonio culturale. Franklin Picard, autore di una monografia di riferimento sui giardini pubblicata nel 1999, definì la collezione « il Louvre della botanica », una formula che rimanda meno all’estetica che alla profondità e al rigore scientifico di quanto la famiglia Marnier-Lapostolle ha costruito nell’arco di otto decenni.

Quindici giardinieri a tempo pieno si occupano della manutenzione della collezione. Non si tratta di decorazione orticola, bensì di conservazione di specie su una scala che la maggior parte delle istituzioni nazionali faticherebbe a eguagliare.

L’era Marnier-Lapostolle

Nel 1924, quindici anni dopo la morte di Leopoldo, la tenuta fu acquisita da Alexandre Marnier-Lapostolle, creatore del Grand Marnier, il celebre liquore a base di cognac e arancia amara divenuto uno dei distillati francesi più conosciuti nel mondo. Dal 1928, il figlio Julien intensificò la coltivazione di specie esotiche con un approccio autenticamente scientifico, trasformando i giardini ornamentali di Leopoldo in uno dei più importanti giardini di ricerca privati dell’intero bacino mediterraneo.

La famiglia raccoglieva le bigarade, le arance amare coltivate nei frutteti della tenuta, per aromatizzare il loro liquore di punta. Era un caso singolare: un distillato distribuito su scala globale il cui ingrediente botanico proveniva da un giardino privato situato su una delle penisole residenziali più costose al mondo. La gestione Marnier-Lapostolle si protrasse per oltre 80 anni e sei generazioni, una continuità proprietaria che ha contribuito in modo determinante all’integrità della tenuta e della collezione.

Campari, Savills e la vendita del secolo

Nel 2016, Davide Campari-Milano SpA acquisì la Société des Produits Marnier Lapostolle (SPML), la società madre del Grand Marnier. Villa Les Cèdres figurava tra gli asset non strategici inclusi nell’operazione. Campari affidò la commercializzazione a Savills, con un prezzo iniziale di 350 milioni di euro. La stampa speculò ben oltre: Nice-Matin ipotizzò una valutazione di un miliardo di euro, Le Figaro suggerì una forchetta tra 300 e 500 milioni, e Bloomberg citò il prezzo richiesto di 350 milioni.

La proprietà rimase sul mercato per tre anni. Nell’agosto 2019, Campari annunciò un accordo preliminare per la cessione della villa al prezzo di 200 milioni di euro (circa 221 milioni di dollari al cambio dell’epoca). L’acquirente fu successivamente identificato in Rinat Akhmetov, l’uomo più ricco d’Ucraina, la cui holding SCM Holdings Limited definì l’operazione un investimento di lungo periodo. Campari trattenne circa 80 milioni di euro dai proventi netti della vendita, nell’ambito della dismissione degli asset non strategici di SPML.

Anche al prezzo finale, significativamente inferiore alla richiesta iniziale, la transazione si colloca tra le compravendite residenziali più costose mai registrate a livello globale.

Rilevanza architettonica e paesaggistica

Villa Les Cèdres non è semplicemente grande o costosa. Il suo valore risiede nella stratificazione di epoche storiche distinte all’interno di un unico dominio coerente. Le fondamenta in stile sardo degli anni 1830, l’espansione Belle Époque di Leopoldo con il peristilio di Messiah e le terrazze di Vacherot, il programma botanico scientifico della famiglia Marnier-Lapostolle: ogni fase ha arricchito la proprietà senza cancellare ciò che la precedeva. Questa qualità di palinsesto è estremamente rara nel mercato immobiliare della Costa Azzurra, dove i cicli di ristrutturazione e demolizione tendono a distruggere la provenienza.

La classificazione Monument Historique dei giardini nel 2021 ha formalizzato quanto gli specialisti riconoscevano da decenni. La tenuta non è una semplice residenza privata con bei giardini; è un bene documentato del patrimonio culturale europeo le cui collezioni botaniche giustificano, da sole, protocolli di conservazione di livello istituzionale.

Che cosa rappresenta Les Cèdres per Cap Ferrat

Saint-Jean-Cap-Ferrat è da tempo soprannominata la « penisola dei miliardari », e Les Cèdres è la proprietà che ne ha fissato lo standard. La vendita a 200 milioni di euro, pur inferiore al prezzo richiesto, ha confermato che Cap Ferrat può sostenere transazioni residenziali a nove cifre. La storia delle valutazioni della tenuta, dai 350 milioni del listino Savills ai 200 milioni del closing, illustra anche la disciplina che il mercato ultra-prime esige: persino le proprietà di maggior prestigio storico devono essere posizionate in una fascia di prezzo che rifletta un reale appetito degli acquirenti piuttosto che una valorizzazione aspirazionale.

Tra i vicini della tenuta sulla penisola figurano, o hanno figurato, Andrew Lloyd Webber, il compianto Paul Allen, la famiglia Ferrero e una successione di patrimoni russi e mediorientali le cui acquisizioni negli ultimi due decenni hanno progressivamente ridotto l’offerta disponibile. Cap Ferrat offre ciò che Monaco non può garantire: un fronte mare misurato in ettari anziché in metri quadri, giardini maturi che hanno richiesto un secolo per svilupparsi e un livello di privacy assoluta che i progetti di nuova costruzione non possono strutturalmente replicare.

Per acquirenti e advisor che valutano il segmento trophy della Costa Azzurra, Les Cèdres resta il punto di riferimento. È la proprietà sulla quale tutte le altre della penisola vengono misurate, non per il suo prezzo, ma per ciò che contiene: quasi due secoli di provenienza ininterrotta, una collezione botanica di valore scientifico mondiale e l’impronta architettonica di un re, di un architetto e di una famiglia di distillatori che, ciascuno nella propria epoca, avevano compreso il valore di questo tratto di costa.

Baldo Realty Group assiste i propri clienti nella ricerca di proprietà di pregio in Costa Azzurra, inclusa Cap Ferrat. Per un confronto riservato sul mercato delle proprietà di prestigio della penisola, contattate il nostro team.

Questo articolo è pubblicato a scopo informativo e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Si consiglia ai potenziali acquirenti di rivolgersi a professionisti qualificati prima di qualsiasi decisione di acquisto immobiliare.