Difficile d’appréhender le marché monégasque sans, au préalable, évoquer sa spécificité. Le plus petit état du monde derrière Le Vatican développe moins de 2 km2. Il abrite 32.800 habitants, 6090 Monégasques, 20 % d’Italiens, 5 % de Britanniques et 125 autres nationalités, sous le charme de ses nombreux atouts.
Le quartier de Fontvieille campe un cadre de vie des plus agréables.
Un climat idyllique, une situation géographique stratégique, un pôle commerçant généreux, des infrastructures culturelles et de loisirs ultra diversifiées, sans oublier un intérêt fiscal certain… Rien d’étonnant à ce que la Principauté affiche la densité la plus élevée de la planète. Très rapidement, il s’agit de gagner du terrain sur la Méditerranée, du côté du Larvotto, de Fontvieille ou de la digue sortie de terre dès 2003 notamment. En 2008, le dernier projet d’extension se voit imposer un brutal coup d’arrêt, officiellement pour des raisons écologiques, même si le spectre du repli de la finance mondiale s’inscrit en filigrane. Adieu les 10 ha prévus… Compensés par la Tour Odéon, deux ensembles de 49 étages au compteur. La TVA, l’immobilier et le tourisme sont les plus importantes sources de revenus.
« Il est toujours délicat d’aborder les effets de la crise dans un contexte où les références comprises entre 10 et 20 M € trouvent encore preneurs, notamment parmi les Européens de l’Est. 20 M € autorisent, par exemple, l’obtention d’un appartement de prestige, sis au sein du fameux Carré d’Or, 250 m2 ouverts sur un vaste espace en plein air surplombant le micro-état et la Grande Bleue », indique Frédéric Nicolet de Saint-Charles Immobilier. En revanche, les entrées de gamme (autour de 20.000 €/m2 et sous la barre des 5 M €, soit les T3/4 standards ne bénéficiant pas des meilleurs emplacements et panoramas), accusent un franc ralentissement. En ces temps troubles, les propriétaires, rarement contraints à la vente, préfèrent retirer leur fief des fichiers en attendant des jours meilleurs, d’autant que le locatif reste porteur. L’estimation d’un bien tient non seulement à ses qualités intrinsèques, mais aussi à l’adresse, tant au quartier qu’à l’immeuble. Dans la même rue, le mètre peut varier de 25.000 à 70.000 €. Le Park Palace, le Sun Tower, le Mirabeau et Les Floralies, près du Casino, sont les plus cotés. Fontvieille évolue un ton en dessous du Carré d’Or. Certains apprécient les vues sur le port et le Rocher et l’ambiance village. D’autres, au contraire, dénoncent la proximité de la zone industrielle et la présence de l’héliport. La Condamine demeure cher aux résidents historiques. Une première ligne sur le port Hercule se négocie 40-45.000 €/m2, quand les immeubles de l’arrière tombent à 20.000 €/m2. Le Larvotto, ou secteur des plages, s’avère quasi exclusivement dédié au locatif. Bien qu’excentrée, la portion recèle de beaux ensembles tels que le Parc Saint-Roman et la Villa del Sol. La demande est toujours aussi soutenue, mais, en ce moment, elle est davantage axée sur la location, considérée comme un tremplin. Bien sûr, la faible distance qui sépare la Principauté de l’aéroport international, à 7 mn d’hélicoptère, constitue un avantage de poids.
Matteo Baldo de Baldo Parli Real Estate confirme la bonne santé du haut de gamme, un segment démarrant à 10 M €, la somme requise contre un T4 à Fontvieille ou un T3 dans le Carré d’Or. Au cours des huit mois passés, Russes, Anglais, Suisses et Belges recherchent l’excellence, tandis que les Italiens délaissent leurs traditionnels studios compris entre 1 et 2 M €. Avec la nouvelle donne politique transalpine, la tendance pourrait s’inverser. Les professionnels reçoivent déjà les premiers appels dans ce sens. Monaco est, avant tout, un investissement pérenne. Quand Miami, New York et Dubaï s’enrhument, le petit état fait valoir ses droits de place immobilière sûre. A ce jour, seuls les acheteurs de la période qui précède l’automne 2008 perdent en capital. L’appréhension de la transaction exige une haute technicité. « Prenons le Seaside Plaza : une face tourne autour de 25.000 €/m2, l’autre, de 40-45.000 €/m2, une disparité due à la nuisance sonore et à l’exposition. Certains immeubles de la place du Casino s’échelonnent de 30.000 à 60.000 €/m2 selon qu’ils regardent les jardins ou la mer », illustre Matteo Baldo.
