Installez-vous à n’importe quelle table face au port de Villefranche-sur-Mer un soir de juin et les accents autour de vous raconteront l’histoire. Des voix américaines, toujours plus nombreuses, dont un nombre croissant n’appartient plus à des visiteurs mais à des propriétaires. Plus de cinq millions d’Américains ont voyagé en France l’an passé, des arrivées en hausse d’environ un sixième, et une part frappante d’entre eux ont filé droit vers la Côte d’Azur. Beaucoup ne se contentent plus de louer au mois d’août. Ils achètent.
Derrière ce basculement, un fait tout simple : les Américains n’ont jamais été aussi riches. Les États-Unis ont créé bien plus de quatre cent mille nouveaux millionnaires en dollars sur une seule année récente, plus de mille par jour, et ils abritent désormais près de soixante pour cent des personnes valant entre cinq et cent millions de dollars dans le monde. Une fortune de cette ampleur finit par chercher où se poser, et de plus en plus elle regarde de l’autre côté de l’Atlantique.
Demandez à un client ultra-fortuné pourquoi la côte l’attire, et la réponse commence rarement par un tableur. Elle commence par une sensation : la lumière, la mer, le sentiment d’être arrivé là où le mot glamour a un sens depuis un siècle. La logique financière suit, et elle tient. La richesse américaine se concentre de façon inhabituelle dans les actifs financiers, près des quatre cinquièmes logés en actions, en fonds et en participations privées, ce qui laisse bien des familles lourdes en papier et légères en tangible.
Une villa sur la Côte d’Azur répond à ce déséquilibre. C’est un actif réel doté d’un titre, détenu hors du marché domestique, dans un pays qui bat à son propre rythme. Il verse aussi un dividende qu’aucune obligation n’égale, car peu de placements se traversent pieds nus au mois de juillet. Pour des familles qui pensent à deux ou trois générations, une maison que les petits-enfants se disputeront à l’héritage porte une valeur qu’aucun tableur ne saisit. L’instinct de détenir un bien à l’étranger est ancien, et la Riviera figure depuis longtemps parmi les lieux où la richesse choisit de s’installer.
L’achat suit la fréquentation. La Riviera française sort de sa plus forte année touristique depuis plus d’une décennie, les voyageurs internationaux dépassant pour la première fois la moitié des visiteurs, les Américains formant parmi eux le premier contingent étranger. L’aéroport de Nice Côte d’Azur a enregistré un nombre record de passagers, au-delà de quinze millions, une croissance portée par le long-courrier et de nouvelles liaisons directes depuis Washington qui rejoignent les vols établis vers New York, Philadelphie, Atlanta et Boston.
La familiarité fait le reste. Une famille qui a passé cinq étés dans une villa louée au-dessus de Villefranche connaît les criques, les marchés et la route de l’aéroport, et vient un moment où l’arithmétique d’un même loyer chaque mois d’août plaide pour l’acquisition. Les plaisirs de la vie sur la Riviera ont cessé d’être une découverte pour ces acheteurs. Ils sont devenus une habitude que l’on souhaite sécuriser.
La demande se rassemble sur la Riviera orientale, le long du tracé qui va de Saint-Jean-Cap-Ferrat à Villefranche-sur-Mer en passant par Beaulieu-sur-Mer, avec Cap-d’Ail un peu plus loin sur le littoral. Ce sont quelques-unes des adresses les plus convoitées de la côte, prisées pour l’intimité, la façade maritime et des jardins qui descendent vers l’eau. Les meilleures maisons y parviennent rarement jusqu’à une vitrine publique.
Ce que veulent les acheteurs américains, le plus souvent, c’est une maison prête à vivre. Les villas clés en main avec vue sur mer, les demeures Belle Époque et les constructions contemporaines bien pensées suscitent la concurrence la plus vive, tandis que les biens exigeant une lourde rénovation séduisent moins des propriétaires décidés à emménager dès la première saison. Au sommet du marché, au-delà d’environ cinquante millions d’euros, ce sont fréquemment des acquéreurs américains qui concluent. La longue réputation de la côte comme placement de prestige ne fait qu’aiguiser l’appétit.
Pour l’acheteur américain, l’adresse fait partie de l’actif. Une maison sur le Cap-Ferrat achète un été, et elle achète une place dans un récit plus long sur le lieu où une fortune a décidé d’appartenir.
L’achat lui-même paraîtra familier dans ses grandes lignes et étranger dans le détail. La figure centrale est le notaire, officier public qui vérifie le titre, perçoit les droits dus et publie la vente, et un seul notaire peut agir pour les deux parties. La plupart des transactions débutent par un avant-contrat, le compromis de vente, ouvrent un bref délai de rétractation légal au profit de l’acheteur et s’achèvent à la signature de l’acte de vente. Les frais d’acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, et plutôt 2 à 3 % pour un logement neuf, l’essentiel étant constitué de droits de mutation perçus pour l’État. Les Notaires de France détaillent l’articulation de ces éléments.
Il existe des questions de fiscalité et de résidence qu’il vaut la peine de soumettre à un conseil transfrontalier avant de signer, même si, à ces prix, elles façonnent la paperasse plus qu’elles ne décident de l’achat. Qui a choisi la maison a le plus souvent déjà choisi la côte.
La présence américaine sur la Côte d’Azur est passée d’une habitude estivale à quelque chose qui ressemble à une revendication. Une richesse record rencontre une côte que les fortunés aiment déjà, et il en résulte un glissement régulier de la terrasse d’une villa louée au titre de propriété d’une villa possédée. Pour qui étudie le tronçon du Cap-Ferrat à Villefranche, l’avantage revient à une préparation précoce et à l’accès aux maisons qui ne paraissent jamais dans une annonce publique.
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Sources
UBS Global Wealth Report, sur le nombre et la concentration des millionnaires américains ; Atout France, chiffres du tourisme national ; observatoire du tourisme des Alpes-Maritimes et aéroport de Nice Côte d’Azur, sur les records de visiteurs et de passagers ; Knight Frank et Savills, recherche sur la Côte d’Azur de prestige ; Notaires de France, guide des frais d’acquisition.