4 декабря 2024 года князь Альбер II официально открыл самый масштабный градостроительный проект в истории Монако последних десятилетий. Mareterra, название, образованное от латинских слов mare (море) и terra (земля), прибавила к береговой черте Княжества шесть гектаров суши, официально увеличив его территорию на 3%. Для государства площадью всего 2,02 км² это не цифра из пресс-релиза. Это фундаментальное изменение.
Проект, реализованный полностью за счёт частных инвестиций стоимостью около двух миллиардов евро, занимает территорию отвоёванного морского дна между Grimaldi Forum и тоннелем трассы Гран-при Формулы 1. То, что в 2016 году было открытым морем, сегодня представляет собой полноценный пешеходный квартал: марина, благоустроенный парк, набережная, торговые площади и 124 жилые единицы четырёх архитектурных типологий.
Покупка недвижимости в Mareterra: это не просто выбор престижного адреса. Это стратегическая позиция относительно ключевого вопроса: обретёт ли этот новый квартал Монако, первый эко-квартал Княжества, ту же зрелость, что и Фонтвьей, последний крупный проект намыва земли, завершённый в 1980-х годах?
Проект был анонсирован в 2013 году по инициативе князя Альбера II, а работы по намыву территории начались в 2017 году. Более 15 000 бетонных кессонов было уложено на морское дно для формирования основания квартала: каждый из них одновременно служит морским биотопом. В процессе строительства применялись противомутностные экраны для защиты окружающих вод, а переселение кораллов и морских организмов осуществлялось под руководством природоохранной компании Andromède Océanologie.
Около 50% территории квартала отведено под зелёные зоны и пешеходные пространства: 9 400 м² озеленённого парка, 800 деревьев (часть из которых: взрослые экземпляры, ввезённые из Тосканы) и более 35 000 средиземноморских растений, подобранных ландшафтным архитектором Мишелем Десвинем. С технической точки зрения, таласотермический контур морской воды обеспечивает устойчивое отопление и охлаждение квартала, 4 500 м² солнечных панелей покрывают около 40% потребности в энергии, а 200 зарядных станций для электромобилей интегрированы в подземный уровень.
Набережная Promenade Prince Jacques длиной 750 метров соединяет Grimaldi Forum с Японским садом и далее с пляжем Ларвотто, восстанавливая пешеходную прибрежную связь, прерванную на протяжении десятилетий.
Mareterra: это не одно здание. Это четыре самостоятельных жилых предложения, каждое из которых создано отдельной архитектурной командой и ориентировано на определённый профиль покупателей. Застройка нарастает с востока на запад: виллы и таунхаусы органично вписаны в озеленение на восточной оконечности, тогда как Le Renzo доминирует на западном водном фронте над мариной.
Все резиденции Mareterra объединены одним девелопером, SAM L’Anse du Portier, и единым мастер-планом архитектурного бюро Valode & Pistre Architectes под руководством Дени Валода.
Спроектированное Renzo Piano Building Workshop, Le Renzo занимает крайнее западное положение в квартале, возвышаясь над мариной на 15 мест и торговой площадью на первом этаже. Концепция Пьяно апеллирует к образу фрагментированного судна: силуэт здания намеренно нерегулярен и играет со светом, воздухом и морскими отражениями.
Каждая квартира Le Renzo пронизывает здание по всей его ширине, открывая двойную экспозицию на Монако с одной стороны и на Средиземное море с другой. По всему фасаду протянуты глубокие сплошные балконы. Угловые апартаменты получают тройную ориентацию. Линейка типологий охватывает боковые апартаменты, дуплексы, триплексы и уникальный квадруплекс площадью около 1 800 м², занимающий четыре верхних этажа, формат, прецедентов которому в существующем фонде Монако нет.
Цены в Le Renzo стабильно цитируются от 120 000 € за м²; наиболее исключительные объекты (пентхаусы, квадруплекс, верхние дуплексы с открытым видом на море) торгуются существенно выше этой отметки. Квартира площадью 400 м² предполагает минимальный бюджет около 48 миллионов евро.
Les Jardins d’Eau включает четыре отдельных здания: корпуса A, B, C и D, спроектированных Дени Валодом для бюро Valode & Pistre, высотой от семи до одиннадцати этажей. Корпуса расположены в центральной ландшафтной зоне квартала, окружённые зрелыми деревьями и водными элементами, которые и дали комплексу имя.
Апартаменты площадью от 350 до 680 м² имеют просторные балконы и намеренно сдержанный современный облик, не конкурирующий с природным окружением, но усиливающий его. Перечень услуг для резидентов относится к числу наиболее полных в Монако: спа, бассейны, фитнес-центр, винные погреба, салоны красоты, комнаты для массажа. Les Jardins d’Eau стало последним объектом Mareterra, завершившим передачу ключей в 2025 году.
Цены располагаются в диапазоне около 100 000 € за м², немного ниже надбавки Le Renzo, но значительно выше средних значений по Монако. Для семей, ищущих большие площади, близость к садам и широкий сервисный пакет, Les Jardins d’Eau является наиболее функциональным и семейно ориентированным предложением в квартале.
Десять вилл, каждая уникальна по архитектуре и планировке, занимают восточную часть квартала. Шесть из них, Villas de la Mer, расположены непосредственно на первой линии моря. Оставшиеся четыре, Villas de la Colline, возведены на возвышенности, в сосновом лесу La Pinède площадью один гектар.
Архитекторы вилл представляют собой подлинный смотр глобальной архитектурной элиты: Foster + Partners, Тадао Андо и Стефано Боэри: каждый подписал одну или несколько работ. Каждая вилла укомплектована частным садом, бассейном и объёмно-пространственным решением, апеллирующим к традиции монакских вилл эпохи Бель-Эпок при строгом соответствии современным экологическим нормам.
Это наиболее приватные резиденции, созданные в Монако со времён межвоенного периода. Цены по определению не раскрываются: сделки совершаются вне открытого рынка. Фигуры, регулярно называемые профессиональными участниками рынка, стабильно превышают 120 000 € за м², а для первой линии моря: существенно выше. По данным Knight Frank Wealth Report 2025, один миллион евро позволяет приобрести около 21 м² в Монако; применительно к виллам это соотношение ещё менее выгодно.
Четыре таунхауса завершают жилой ансамбль. Намеренно сдержанные по форме, они почти растворяются в густой средиземноморской растительности на склоне, и их кровли едва выступают над горизонтом зелени. Каждый таунхаус организован вокруг внутреннего патио, открытого двора в сердце дома, который обеспечивает ту созерцательную, садовую атмосферу жизни, которую высотный апартаментный фонд по своей природе предложить не способен.
Площади: от 600 до 1 350 м², с триплексными вариантами на 7–10 спален общей площадью от 1 530 до 1 560 м²; в ряде объектов предусмотрены частные бассейны. При всего четырёх единицах в квартале таунхаусы: наиболее редкая типология Mareterra, и случаи их появления на вторичном рынке носят исключительный характер.
Mareterra сформировала новый ценовой сегмент на рынке Монако. Квартал Ларвотто, включающий теперь эко-квартал, зафиксировал среднюю цену 97 600 € за м² в 2024 году, прирост на 48% за год, обусловленный почти исключительно сделками с объектами Mareterra, согласно данным IMSEE. Среднее значение по Монако для вторичного рынка составило в том же году 51 967 € за м².
В 2024 году в Княжестве было совершено 101 сделка с новостройками: рекордный показатель с 2006 года. Подавляющую часть из них обеспечила Mareterra. Из этих объектов 57 сделок превысили отметку в 20 миллионов евро, а семь перешагнули порог в 100 миллионов, согласно анализу Knight Frank данных IMSEE. Средняя цена одной сделки с новостройкой достигла 36,4 миллиона евро, что в шесть раз выше среднего показателя вторичного рынка в 6 миллионов.
В 2025 году первые перепродажи объектов Mareterra начали выходить на вторичный рынок. Только Ларвотто сгенерировал 851,9 миллиона евро на 13 транзакциях, согласно Обзору рынка недвижимости IMSEE за 2025 год, опубликованному в феврале 2026 года. Ликвидность рынка Mareterra уже поддаётся эмпирической проверке.
Публичная инфраструктура квартала является неотъемлемой частью ценового обоснования. Марина Le Petit Portier на 15 мест расположена у подножия Le Renzo, окружённая эспланадой с бутиками и ресторанами высокого уровня. Одногектарный парк La Pinède, Площадь принцессы Габриэллы и Голубой грот (подводная обзорная платформа) открыты для всех. Велосипедная дорожка длиной 600 метров опоясывает квартал. Парковки полностью скрыты под землёй, а автомобильное движение на поверхности практически отсутствует.
Средиземноморское пространство, культурный объект, встроенный в ансамбль квартала, придаёт Mareterra институциональное измерение, выделяющее её среди сугубо жилых комплексов. Расширение Grimaldi Forum на западной границе квартала дополнительно усиливает культурную повестку.
Для жителей практический эффект состоит в том, что квартал ощущается более тихим и просторным, чем подсказывает его плотность. Пешеходный характер Mareterra создаёт принципиально иной жилой опыт по сравнению с остальным Монако.
Официальная инаугурация прошла 4 декабря 2024 года в присутствии Княжеской семьи. Le Renzo, виллы и таунхаусы были готовы к заселению уже к этой дате. Les Jardins d’Eau, четыре отдельных корпуса, завершили передачу ключей в 2025 году, после чего весь жилой массив был полностью сдан.
Для покупателей, работающих с вторичным рынком, это означает отсутствие строительных рисков, характерных для покупок на стадии котлована (задержки, изменения в проекте, недостроенные места общего пользования). Речь идёт об оценке готового, функционирующего квартала.
Наиболее показательный исторический аналог для покупателей Mareterra: Фонтвьей, предыдущий проект намыва земли в Монако. Создававшийся в 1980-х годах на 35 гектарах на западной окраине Княжества, Фонтвьей поначалу воспринимался со скептицизмом: новый квартал на периферии, без престижности Монте-Карло и без пляжа Ларвотто. Сегодня это зрелый, полноценно интегрированный район Монако с рыночной стоимостью недвижимости на уровне общего рынка.
Mareterra изначально находится в более выгодном положении: центральная локация, исключительная международная архитектурная подпись и экологическая концепция, отвечающая приоритетам нынешнего поколения сверхсостоятельных покупателей.
Два структурных фактора поддерживают стоимость при перепродаже. Во-первых, отсутствует сопоставимый объём нового предложения: территориальные ограничения Монако исключают любой проект сопоставимого масштаба в ближайшей или среднесрочной перспективе. Во-вторых, фундаментальные показатели рынка Монако остаются устойчивыми: Обзор IMSEE за 2025 год подтверждает среднюю цену перепродажи в 57 500 € за м², рост на 78% за десятилетие и объём сделок вторичного рынка в 3,2 миллиарда евро, исторический максимум.
Knight Frank прогнозирует рост цен в Монако примерно на 4% по итогам 2025 года; ожидается, что Ларвотто и Mareterra покажут результат выше среднего ввиду дефицита предложения.
Покупатели в Mareterra разнообразны по гражданству, однако однородны по имущественному уровню. Значительную долю составляют европейские покупатели (французы, итальянцы, британцы, немцы). Недавние налоговые реформы в Великобритании (отмена режима non-dom) и Италии (удвоение паушального налога) стимулировали спрос на недвижимость в Монако в 2024 и 2025 годах.
Постоянное основное место жительства доминирует среди покупателей вилл и таунхаусов. Апартаменты Le Renzo и Jardins d’Eau чаще приобретаются как pied-à-terre или для частичного проживания, хотя нормы монакской резиденции, требующие жилья пропорционального составу семьи, ориентируют спрос на крупные форматы, в которых Mareterra специализируется.
Инвесторы с расчётом на рентный доход присутствуют, однако Mareterra: не классический доходный продукт. Ставки prime-аренды в Монако достигли 114,50 € за м² в месяц в 2024 году по данным Savills, но основная инвестиционная логика: это сохранение и прирост капитала в условиях нулевого подоходного налога, отсутствия налога на прирост капитала и структурно ограниченного предложения.
Объекты Mareterra предлагались преимущественно через систему бронирования по приглашению, организованную SAM L’Anse du Portier с привлечением аккредитованных агентств. Большинство первичных продаж оформлялось по модели VEFA, монакского аналога договора долевого участия, с поэтапными платежами по мере строительной готовности.
Покупатели вилл имели возможность работать непосредственно с архитектором над выбором отделочных материалов, ландшафтным оформлением и проектом бассейна. Покупатели апартаментов и таунхаусов получали объекты в том виде, в котором они были сданы, без какой-либо возможности кастомизации в рамках процесса покупки. Любые изменения в интерьере апартаментов или таунхаусов, будь то покупка напрямую у застройщика или на вторичном рынке, требуют проведения ремонтных работ после получения ключей. Стандарты отделки Mareterra равномерно высоки, и многие покупатели предпочли заселиться в свои объекты без немедленных вмешательств.
В Монако сделки с недвижимостью не облагаются регистрационным налогом на стороне покупателя и налогом на прирост капитала на стороне продавца. Нотариальные расходы и сопутствующие издержки на приобретение остаются за покупателем и составляют, как правило, около 6% от цены сделки, сумма, которую следует учитывать при формировании общего бюджета на покупку на данных ценовых уровнях.
Для предварительного знакомства с текущими объектами в Mareterra и в рамках новых проектов Монако в целом, команда Baldo готова предоставить конфиденциальную консультацию без каких-либо обязательств.
Информация в данной статье предоставляется в ознакомительных целях и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Потенциальным покупателям рекомендуется обращаться к независимым специалистам до заключения любой сделки.
Для получения информации о доступных объектах в Mareterra или для конфиденциального обсуждения рыночной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с Baldo Realty Group.
