Il mercato immobiliare del Principato ha chiuso l’anno con un valore complessivo delle transazioni di 5,9 miliardi di euro, pressoché identico al record dell’anno precedente. Il dato grezzo, preso da solo, suggerisce un mercato in pausa. I numeri di dettaglio raccontano tutt’altro.
Il 17 febbraio 2026, l’IMSEE ha pubblicato il suo annuale Observatoire de l’Immobilier, che copre tutte le transazioni residenziali registrate nel settore privato del Principato nel corso dell’anno solare. Due elementi emergono con chiarezza: il mercato secondario ha raggiunto il valore totale più alto mai registrato, e il Principato ha adottato una metodologia completamente rinnovata per il calcolo del prezzo al metro quadro.
In base al diritto fiscale monegasco, una “vendita” (vente) indica il primo trasferimento di proprietà di un immobile entro cinque anni dal suo completamento. Su questa base, nel 2025 sono state registrate 64 vendite, in calo del 36,6% rispetto alle 101 del 2024. Il loro valore complessivo è sceso di circa 1,1 miliardo di euro, attestandosi a 2,6 miliardi.
Il calo era prevedibile. I volumi del 2024 erano stati eccezionali, trainati dalle consegne massive nel settore del Larvotto: Jardins d’eau (60 unità), Le Renzo (56 unità) e diversi complessi di ville. Nel 2025, solo due progetti hanno raggiunto il traguardo del completamento: Bay House (Testimonio 2 Socle) con 56 unità a La Rousse e Palais Ninetta con 42 unità ai Moneghetti. Le consegne totali nel settore privato per l’anno si sono fermate a 103 abitazioni.
Mareterra — Photo by Baldo Realty Group
La composizione delle 64 transazioni è il segnale più significativo. Più di una vendita su due ha superato i 20 milioni di euro, e cinque transazioni hanno individualmente superato i 100 milioni. Le proprietà di quattro o più vani rappresentano l’84,4% delle vendite in volume e il 97,5% in valore. Il prezzo medio per una vendita di nuova costruzione ha raggiunto 40,8 milioni di euro, un record, in crescita dell’11,9% rispetto all’anno precedente.
In termini pratici, il mercato delle prime vendite è diventato quasi esclusivamente un mercato di asset di assoluto pregio. Acquistare un immobile nuovo a Monaco oggi significa posizionarsi su valori che fino a pochi anni fa definivano la fascia più alta dell’intero mercato.
Le rivendite hanno generato 3,2 miliardi di euro su 429 transazioni. Questo valore supera di 700 milioni di euro il precedente record, stabilito nel 2019 con un numero di transazioni quasi identico. Su base annua, il valore totale delle rivendite è cresciuto del 49,1%.
Il prezzo medio delle rivendite ha raggiunto 7,6 milioni di euro, in aumento del 26,8% in dodici mesi. La mediana ha superato i 4 milioni di euro. Per le proprietà da cinque vani e oltre, il prezzo medio è balzato di 10 milioni di euro in un anno, raggiungendo i 29 milioni. Nella fascia più alta, 22 rivendite hanno superato i 20 milioni, un livello mai registrato dalla nascita dell’Osservatorio.
Il meccanismo alla base di questi numeri è abbastanza chiaro, ed è stato esplicitamente citato da Céline Caron-Dagioni, Ministro delle Infrastrutture, dell’Ambiente e dell’Urbanistica, durante la conferenza stampa IMSEE. Una quota significativa degli acquirenti che avevano comprato nel ciclo di consegne 2022-2024 ha scelto di uscire rapidamente, introducendo nel mercato secondario immobili recenti con standard costruttivi superiori, e quindi a prezzi senza precedenti.
Monte-Carlo ha registrato 164 rivendite nel 2025, il numero più alto dal 2014. Il valore complessivo di quelle transazioni ha superato per la prima volta il miliardo di euro, raggiungendo 1,1 miliardi. Il quartiere concentra il 38,2% delle rivendite in volume e il 34,8% in valore, una concentrazione rimasta strutturalmente costante nel corso del decennio.
La performance del Larvotto è ancora più significativa in termini relativi. Solo 13 rivendite hanno generato 851,9 milioni di euro, quasi cinque volte il totale del quartiere nel 2024. La spiegazione risiede nel recente ciclo di consegne: unità di Mareterra e altri edifici recenti del Larvotto, tornati sul mercato come rivendite nel 2025, si sono negoziati a prezzi che riflettono il livello costruttivo, la posizione fronte mare e la scarsità estrema di un’offerta comparabile. Quelle tredici transazioni hanno rappresentato il 26,2% del valore nazionale totale delle rivendite.
Il cambiamento tecnico più rilevante del report 2025 è metodologico. L’IMSEE ha sostituito il precedente approccio con un modello di regressione lineare che incorpora tre variabili: anno della transazione, quartiere di ubicazione e periodo di costruzione dell’edificio. Il modello si applica a tutte le transazioni per le quali la superficie è nota, includendo sia vendite che rivendite. Ville e Monaco-Ville sono escluse per carenza di dati.
Pierre-André Chiappori, Ministro delle Finanze e professore di economia coinvolto nella progettazione del modello, ha spiegato la logica con chiarezza. La vecchia metodologia non riusciva a distinguere l’effetto della localizzazione, dell’epoca di costruzione e dell’anno di transazione. Nel 2024, tre transazioni eccezionali al Larvotto avevano portato la media grezza del quartiere a 97.563 € al metro quadro, dato tecnicamente corretto per quelle tre operazioni, ma privo di valore indicativo per l’intero mercato.
Con il nuovo modello, la stima nazionale per il 2025 è di 57.569 € al metro quadro, leggermente inferiore al dato 2024 di 58.402 €, ma comunque il secondo valore più elevato mai registrato. L’intera serie decennale è stata ricalcolata con il nuovo metodo, rendendo impossibile qualsiasi confronto diretto con le edizioni precedenti dell’Osservatorio.
La ripartizione per quartiere evidenzia una struttura a tre livelli. Il Larvotto guida con 71.167 € al metro quadro, primo quartiere a superare la soglia dei 70.000 €. Segue Monte-Carlo a 54.009 €, con Fontvieille (52.518 €), La Condamine (52.104 €) e La Rousse (51.265 €) nello stesso raggruppamento. Jardin Exotique (45.168 €) e Les Moneghetti (43.797 €) occupano il terzo livello, valori che tuttavia rappresenterebbero i prezzi più alti della quasi totalità dei mercati europei.
Per gli immobili costruiti dal 2020 in poi, il modello produce stime distinte che riflettono gli standard costruttivi superiori del patrimonio più recente. In questa fascia, il Larvotto raggiunge 71.241 € al metro quadro, Monte-Carlo 60.526 €, La Condamine 59.523 €, e sia Fontvieille che La Rousse superano i 54.000 €. In tutti i quartieri, i prezzi delle nuove costruzioni sono avanzati tra il 2,3% e il 3,4% dal 2024 al 2025.
I dati IMSEE coprono le transazioni registrate sul mercato pubblico. Non includono le compravendite che avvengono in modo riservato, tra parti note, senza annunci pubblici o commercializzazione formale. In un Principato di 2,05 km², dove il patrimonio residenziale complessivo ammonta a circa 2,03 milioni di metri quadri distribuiti in 1.473 edifici, questo segmento fuori mercato ha un peso strutturalmente rilevante.
I dati del 2025 mostrano che i proprietari di immobili recenti e di alto profilo hanno dimostrato piena disponibilità a monetizzare rapidamente quando le condizioni di mercato lo permettevano. Questo genera opportunità in entrambe le direzioni. Per un venditore che cerca un’uscita discreta e controllata, il mercato secondario ha dimostrato che i prezzi raggiunti per gli asset di primissimo livello superano ampiamente quanto le medie pubblicate lascerebbero intendere. Per un acquirente che cerca accesso a un edificio o quartiere specifico dove non esiste offerta pubblica, comprendere il premio legato all’epoca di costruzione è oggi il punto di partenza imprescindibile.
In dieci anni, il prezzo medio delle rivendite è cresciuto del 78%. Il valore annuo del mercato è passato da circa 2,7 miliardi di euro nel 2016 a 5,9 miliardi nel 2025. Le condizioni strutturali che supportano questa traiettoria, offerta fondiaria fissa, assenza di imposte sul reddito e sulle plusvalenze per i residenti, domanda sostenuta da acquirenti internazionali con alta capacità finanziaria, non hanno subito modifiche sostanziali.
Se state valutando una transazione a Monaco e preferite non passare per i canali pubblici, il team di Baldo Realty Group opera esclusivamente nel segmento riservato e fuori mercato. Potete anche consultare le proprietà disponibili a Monaco per avere un’idea di ciò che circola sul mercato.
I dati contenuti in questo articolo provengono dalle statistiche ufficiali IMSEE e hanno carattere esclusivamente informativo. Nulla di quanto scritto costituisce consulenza finanziaria, legale o d’investimento. Chi stia considerando una transazione immobiliare è invitato a rivolgersi a un professionista indipendente.
