Nel 2025, il volume totale delle compravendite immobiliari a Monaco ha raggiunto il record storico di 3,25 miliardi di euro, secondo l’Osservatorio Immobiliare pubblicato dall’IMSEE, l’istituto monegasco di statistica. Eppure le transazioni più significative di quel dato non sono mai state pubblicizzate. Nessun portale, nessun prezzo visibile, nessuna visita aperta al pubblico. Si sono mosse attraverso un’infrastruttura parallela di relazioni fidate, introduzioni prequalificate e mandati gestiti con discrezione da un ristretto gruppo di specialisti che operano quasi interamente fuori dalla vista.
Per gli individui con patrimoni ultra-elevati e i family office che gestiscono le loro allocazioni immobiliari, questo non è un’anomalia. È il funzionamento naturale del mercato in cui si muovono.
Le ragioni non riguardano solo l’esclusività. Sono strutturali. Quando un immobile entra su un portale di annunci, segnala che il venditore non è riuscito a trattare privatamente, oppure che è indifferente alla riservatezza. A Monaco, dove il mercato è oggettivamente ristretto e la comunità degli acquirenti si conosce bene, un annuncio pubblico espone sia il bene sia il suo proprietario.
Per acquirenti che gestiscono patrimoni a nove cifre, quell’esposizione corre in entrambe le direzioni. Apparire come acquirente di un immobile di primo piano a Monaco crea una vulnerabilità reputazionale e di sicurezza che la maggior parte dei principal e dei loro consulenti preferisce evitare. Un’acquisizione fuori mercato mantiene lontano da stampa, concorrenti e opportunisti sia l’identità dell’acquirente sia la sua motivazione.
Vi è anche un argomento qualitativo. The Wealth Report 2025 di Knight Frank, fondato su interviste con 150 family office nel mondo, conferma che il real estate diretto rappresenta in media il 22,5% del portafoglio tipico di un family office, con più di quattro uffici su dieci che cercano attivamente di aumentare questa allocazione. Gli immobili che soddisfano i criteri di qualità degli acquirenti istituzionali sono raramente offerti apertamente. I piani attico, le posizioni sul fronte mare e i lotti villa a Monaco arrivano sul mercato alle condizioni del venditore, e quelle condizioni escludono generalmente qualsiasi esposizione pubblica.
A Monaco, il meccanismo di accesso principale è il mandato esclusivo o semi-esclusivo detenuto da un’agenzia specializzata. Un mandato conferisce all’agenzia un’autorità esclusiva o condivisa per rappresentare il venditore, senza alcuna componente pubblicitaria. L’immobile viene presentato solo ad acquirenti prequalificati il cui profilo corrisponde ai criteri del venditore.
Le reti di relazioni operano in parallelo ai mandati. Gli agenti senior attivi da decenni nel Principato mantengono contatti diretti con i proprietari degli edifici più ricercati. Quando un proprietario comincia a valutare una vendita, il primo contatto va al consulente di fiducia, non a un portale di annunci. È qui che nasce il vero stock fuori mercato: in conversazioni che precedono qualsiasi decisione formale di vendere.
Le agenzie che operano a questo livello non aspettano passivamente i mandati. Mantengono un dialogo continuo con gli amministratori degli edifici, i notai e i consulenti legali dei proprietari esistenti. Baldo Realty Group è stato costruito esattamente su questo modello di intelligence relazionale, offrendo ai clienti UHNW e ai family office l’accesso a immobili che non vengono mai messi in vendita pubblicamente.
I mandati lato acquirente sono ugualmente importanti. Quando un family office o un principal incarica un’agenzia specializzata con un brief di acquisizione riservato, l’agenzia può approcciare attivamente potenziali venditori per loro conto. Questo inverte la dinamica tipica: invece di aspettare l’offerta, l’acquirente la crea.
L’acquisizione immobiliera di un family office a Monaco raramente coinvolge un unico decisore che agisce unilateralmente. The Wealth Report 2025 di Knight Frank rileva che il coinvolgimento della nuova generazione nelle decisioni di investimento riguarda il 58% dei family office intervistati. In pratica, un’acquisizione a Monaco può richiedere l’approvazione del principal, del suo consulente legale, di uno o più membri di un comitato di investimento e, in alcuni casi, di un comitato di governance familiare con propri vincoli di mandato.
Le implicazioni sui tempi sono significative. Le finestre di transazione nel segmento fuori mercato monegasco sono strette. Un venditore che ha accettato informalmente un prezzo non resterà disponibile indefinitamente, e in un mercato dove acquirenti concorrenti possono essere introdotti attraverso la stessa rete relazionale, i processi di governance istituzionale devono essere calibrati per agire nel momento opportuno. La pre-autorizzazione dei parametri di acquisizione — fascia di prezzo, struttura di detenzione, preferenza geografica — è una precondizione per un accesso efficace.
La due diligence immobiliare a Monaco segue un processo notarile disciplinato dal diritto civile monegasco. Il compromesso di vendita è vincolante per entrambe le parti e include tipicamente un deposito del 10% da parte dell’acquirente. A differenza di alcune giurisdizioni, le possibilità di ritirarsi dopo la firma del preliminare senza perdere tale deposito sono limitate.
La struttura di detenzione è la prima decisione che condiziona tutti i costi successivi. Gli acquirenti individuali e le Società Civile Immobiliare (SCI) monegasche pagano un’imposta di registro del 6% del prezzo di acquisto. Le società straniere che acquistano direttamente pagano il 9%. La SCI monegasca è disciplinata dagli articoli 1670 a 1711 del Codice Civile e dalla Legge n. 797 del 18 febbraio 1966, ed è il veicolo preferito per la pianificazione successoria: in determinate condizioni, il trasferimento di quote SCI può essere soggetto a imposte di successione dall’0% al 16%, livelli nettamente inferiori rispetto alla maggior parte delle giurisdizioni europee.
Per family office con strutture complesse, l’interazione tra la SCI monegasca, eventuali holding sovrastanti e i profili di residenza fiscale dei beneficiari effettivi richiede un coordinamento tra i consulenti locali e i fiscalisti della giurisdizione di provenienza. Si tratta di un dispositivo che non si costruisce dopo l’accettazione di un’offerta.
L’ambiente di sicurezza di Monaco è eccezionalmente solido a livello europeo. Il Principato ha uno dei rapporti tra agenti di polizia e residenti più elevati al mondo, con copertura di videosorveglianza su quasi tutti gli spazi pubblici. La sicurezza a livello di singolo edificio varia, e gli acquirenti istituzionali effettuano le proprie valutazioni sul controllo degli accessi, sulla discrezione della portineria e sui profili dei residenti degli appartamenti vicini prima di impegnarsi.
L’attività dei paparazzi a Monaco si concentra in un numero ristretto di luoghi ed eventi. Gli edifici in cui i residenti più noti scelgono di vivere offrono generalmente una separazione efficace dall’osservazione stradale. La due diligence su questo punto è informale ma sostanziale: consulenti con una conoscenza approfondita di edifici specifici possono fornire informazioni contestuali che nessun documento di presentazione conterrà mai.
Le transazioni fuori mercato a Monaco non seguono calendari prevedibili. Un principal può iniziare un rapporto con un’agenzia specializzata da uno a tre anni prima che un immobile adatto si presenti. La relazione stessa fa parte della strategia di acquisizione: più un consulente comprende con precisione i parametri dell’acquirente, più rapidamente può agire quando si presenta l’opportunità giusta.
Quando un immobile diventa disponibile al livello richiesto, la rapidità di risposta è determinante. I venditori fuori mercato a Monaco raramente si trovano sotto pressione finanziaria; più spesso mantengono conversazioni informali in parallelo, e l’acquirente che può confermare la propria prontezza strutturale — finanziamento organizzato, veicolo di detenzione in essere, consulenti già incaricati — vince la finestra fuori mercato.
Il tempo medio di elaborazione di una richiesta di residenza a Monaco, che accompagna spesso un’acquisizione a questo livello, è di due a cinque mesi, secondo i requisiti ufficiali del Principato. Gli acquirenti che intendono stabilire la propria residenza parallelamente all’acquisto immobiliare devono avviare la procedura di residenza prontamente e separatamente dalla transazione.
La formazione del prezzo nelle transazioni fuori mercato a Monaco avviene in assenza di un mercato di riferimento liquido e trasparente. Secondo The Wealth Report 2024 di Knight Frank, Monaco è la città più cara al mondo per l’immobile residenziale di pregio, con soli 16 metri quadri per milione di dollari. I prezzi medi di rivendita hanno raggiunto 51.967 euro al metro quadro nel 2024, secondo i dati IMSEE, mentre le nuove costruzioni nel quartiere di Larvotto legate allo sviluppo di Mareterra hanno superato i 97.500 euro al metro quadro.
Nelle transazioni fuori mercato, il venditore ha generalmente in mente un prezzo derivato da una combinazione di costo di sostituzione, transazioni comparabili chiuse note al suo consulente, e una valutazione della domanda di acquirenti in quel momento. Il deficit informativo dell’acquirente è reale, e il rimedio è un consulente specializzato con accesso ai dati delle transazioni concluse che non entrano mai nel dominio pubblico. La scoperta del prezzo senza comparabili non è un’attività casuale: è il prodotto di un accesso relazionale alla storia transazionale effettiva del mercato.
Monaco non applica alcuna imposta sul reddito delle persone fisiche residenti. Non esiste né plusvalenza immobiliare, né imposta patrimoniale, né imposta di successione tra familiari diretti. Queste caratteristiche strutturali, documentate nel quadro fiscale del Principato, rappresentano un vantaggio sostanziale a lungo termine per i detentori di patrimoni multigenerazionali rispetto alla maggior parte delle giurisdizioni europee.
La residenza a Monaco richiede la prova di un alloggio adeguato e di una sufficiente autonomia finanziaria, dimostrata tra l’altro depositando almeno 500.000 euro su un conto bancario registrato a Monaco. La proprietà immobiliare, pur non essendo la base formale della residenza, soddisfa il requisito di alloggio e dimostra in pratica l’intenzione di stabilire una presenza reale nel Principato. Per un confronto approfondito tra Monaco e le principali destinazioni di ricollocazione patrimoniale, il nostro articolo su Monaco, Dubai e Svizzera offre un inquadramento utile.
Le spese condominiali negli edifici premium di Monaco possono essere sostanziali. Monaco non conosce tuttavia alcun equivalente dell’imposta municipale sugli immobili o della tassa d’abitazione francese, il che modifica significativamente il calcolo del costo totale di detenzione rispetto a mercati prime comparabili in Francia o nel Regno Unito.
Per i family office con patrimoni immobiliari globali diversificati, Monaco svolge tipicamente un ruolo specifico piuttosto che fungere da puro asset da reddito. L’assenza di rendimento locativo significativo per la maggior parte delle detenzioni UHNW posiziona l’immobile monegasco come asset residenziale, copertura dal rischio politico e riserva di valore sicura, piuttosto che generatore di reddito.
Le caratteristiche di liquidità dell’immobiliare monegasco sono rilevanti per i pianificatori di portafoglio. L’IMSEE ha registrato 569 transazioni di rivendita nel 2025 sull’intero Principato — un volume contenuto rispetto alle grandi capitali — ma i prezzi hanno dimostrato una resilienza strutturale. La combinazione di offerta vincolata, assenza di nuovi sviluppi al di fuori di Mareterra e domanda mondiale sostenuta da acquirenti UHNW significa che il mercato non subisce i crolli di domanda osservati in mercati residenziali prime più liquidi. Per il dettaglio sulle categorie di asset trofeo, la nostra analisi su attici, posizioni sul lungomare e ville fornisce elementi complementari.
Un’acquisizione a questo livello richiede almeno un notaio monegasco, un consulente fiscale con fluenza sia nel diritto monegasco sia nella giurisdizione di origine, e un’agenzia immobiliare specializzata con accesso verificato al fuori mercato. Per chi stabilisce la residenza, un avvocato specializzato in immigrazione monegasca è altrettanto indispensabile. Per immobili che superano determinate soglie di valore o che coinvolgono strutture di detenzione multi-entità, possono essere necessari anche una perizia di valutazione indipendente e un amministratore societario.
Il coordinamento di questi consulenti è esso stesso un esercizio di project management. A Monaco, dove gli stessi studi notarili e gli stessi studi legali sono noti a tutte le parti, i rapporti tra consulenti influenzano il flusso delle transazioni. Un’agenzia specializzata con relazioni consolidate con i principali consulenti legali e fiscali del Principato gestirà il processo di acquisizione con maggiore efficienza di un broker puramente transazionale.
Per una discussione riservata sulla strategia di acquisizione fuori mercato a Monaco, contattate direttamente Baldo Realty Group. Lavoriamo esclusivamente con acquirenti UHNW e family office, e ogni mandato è condotto con la massima riservatezza.
Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite a solo scopo informativo generale e non costituiscono consulenza legale, fiscale o di investimento. I lettori sono invitati a consultare un professionista indipendente prima di qualsiasi decisione di acquisto o di residenza.
