Nel panorama immobiliare del Principato, raramente una nuova consegna segna davvero un cambio di paradigma. Bay House, inaugurata ufficialmente nel dicembre 2024, è parte integrante del progetto Testimonio II, sviluppato sull’ultimo grande lotto edificabile di Monaco, sulle alture di Larvotto. L’intervento è il frutto della collaborazione tra il Groupe Marzocco, promotore già noto per la Torre Odéon, e VINCI Immobilier. L’architettura, affidata allo studio americano Arquitectonica, si distingue per una facciata ondulata che dialoga con il profilo del mare; gli interni sono curati da Alexandre Giraldi e Laura Sessa.
Il complesso Testimonio II si estende su 155.000 m² di superficie costruita e integra due torri residenziali con 378 alloggi convenzionati, una nuova sede della Scuola Internazionale di Monaco per oltre 700 alunni e un asilo nido da 50 posti. Bay House ne rappresenta la componente privata di eccellenza, con 56 appartamenti e 5 ville esclusive dai 3 ai 6 vani.
La posizione conta in modo autonomo rispetto all’edificio. Larvotto è il solo quartiere balneare del Principato, con accesso diretto alla spiaggia pubblica, al Grimaldi Forum, al Monte-Carlo Bay Hotel & Resort e a una concentrazione di ristoranti e club lungo l’Avenue Princesse-Grace. Per gli acquirenti che valutano i nuovi sviluppi residenziali di Monaco, questo indirizzo specifico non trova equivalenti in altri quartieri del Principato.
Bay House destina oltre 500 m² agli spazi comuni e ai servizi residenziali, una superficie che supera la media anche nel contesto monegasco di alta gamma. Il centro benessere include hammam, sauna, sale trattamenti dedicate, zone relax, un salone di parrucchiere e beauty, e spogliatoi separati per uomini e donne. L’ambiente è costruito attorno a un’illuminazione soffusa, al marmo e al legno naturale.
La palestra è attrezzata con macchinari TechnoGym, fornitore ufficiale dei centri di allenamento olimpici per otto edizioni consecutive. Il locale ha esposizione a sud, con vista diretta sul Mediterraneo: non è un dettaglio ornamentale. Nelle residenze di fascia alta, le palestre con luce naturale e affaccio esterno registrano tassi di utilizzo significativamente superiori rispetto alle installazioni interrate prive di finestre.
A questo livello di mercato, benessere e fitness sono prestazioni attese, non differenziali. Ciò che caratterizza Bay House è la qualità esecutiva e la dimensione degli spazi. Le sale trattamenti sono progettate per accogliere terapeuti esterni, consentendo ai residenti di usufruire di trattamenti domiciliari senza dipendere dal personale dell’immobile. Questa scelta operativa pesa nella valutazione in fase di rivendita.
Bay House dispone di un servizio di portineria e sicurezza attivo 24 ore su 24, 7 giorni su 7. I servizi residenziali documentati includono una navetta quotidiana che percorre il Principato, coordinamento delle pulizie domestiche, raccolta e riconsegna dei capi per la lavanderia a secco e servizio di valetparcheggio. La hall, luminosa e aperta, è progettata come spazio di accoglienza e non come semplice corridoio di transito.
Per i proprietari che utilizzano la loro residenza monegasca in modo discontinuo, questa configurazione è particolarmente vantaggiosa. La gestione domestica e quella del veicolo restano operative senza necessità di un personale fisso a tempo pieno, riducendo i costi correnti pur mantenendo un livello di servizio comparabile a quello dei migliori hotel della Costa Azzurra.
Monaco offre già un contesto di sicurezza eccezionale. Bay House aggiunge un proprio livello di protezione. L’accesso avviene attraverso un vialetto privato alberato, visivamente separato dalla strada pubblica ancor prima di raggiungere l’ingresso principale. La residenza è dotata di videosorveglianza, controllo accessi presidiato in hall e personale di sicurezza permanente.
Per le cinque ville, il dispositivo è sensibilmente più articolato. Ciascuna villa dispone di un accesso diretto alla propria autorimessa privata sul retro della proprietà. Un residente che rientra in auto non deve mai attraversare le parti comuni. Questa configurazione, rara in un territorio dove la pressione fondiaria impone normalmente la circolazione verticale condivisa, avvicina funzionalmente le ville di Bay House a una villa unifamiliare sul piano della riservatezza.
Il parcheggio è un problema strutturale a Monaco. Anche un solo posto auto garantito costituisce già un vantaggio significativo nel Principato. Bay House risponde a questa esigenza con un sistema di accesso articolato su tre livelli viari: boulevard d’Italie, boulevard du Larvotto e avenue Princesse-Grace. Ascensori dedicati collegano tutti i livelli, senza che i residenti debbano ricorrere agli spazi pubblici.
La maggior parte degli alloggi beneficia di un accesso diretto alla propria autorimessa privata, posizionata sul retro dell’unità. A livello dell’intero complesso Testimonio II, il progetto crea oltre 1.000 nuovi posti auto su 13 livelli, inclusa una quota a uso pubblico. In fase di rivendita, un immobile con due posti auto certificati si valorizza sistematicamente al di sopra di comparabili con un solo spazio o privi di parcheggio.
Tutti gli appartamenti di Bay House dispongono di balconi avvolgenti con esposizione a sud. L’orientamento meridionale a Larvotto garantisce un irraggiamento solare dalla mattina fino alla sera, senza interruzioni dovute alle torri residenziali che caratterizzano altri quartieri del Principato. Le vetrate a tutta altezza che definiscono ogni unità prolungano visivamente le terrazze verso l’interno, creando una continuità che le fotografie riproducono raramente con fedeltà.
Per le cinque ville, la dimensione esterna è di tutt’altra natura. Ciascuna dispone di una terrazza in copertura con piscina privata, uno spazio autonomo che si avvicina a un giardino privato in una geografia dove il verde a livello stradale è sostanzialmente assente. Le ville si estendono approssimativamente tra 1.500 e 2.500 m², tra le superfici private più ampie in assoluto nel Principato.
Ogni residenza di Bay House è consegnata con un sistema domotico completo già installato. La gestione di illuminazione, climatizzazione, tende e videocitofono è centralizzata su un’unica interfaccia. L’intero sistema è accessibile in remoto, permettendo di condizionare l’appartamento prima dell’arrivo, monitorare gli impianti in caso di assenza e ridurre i consumi energetici.
Sul mercato locativo monegasco, gli appartamenti automatizzati registrano tempi di locazione più brevi e canoni richiesti più elevati da parte di conduttori internazionali abituati agli standard tecnologici delle residenze di lusso contemporanee. Questo vantaggio è quantificabile sia alla messa a reddito che in fase di cessione.
Bay House si inserisce negli impegni ambientali del Principato, formalizzati nel Monaco Energy Pact e nella strategia di sviluppo sostenibile a lungo termine. Sebbene il programma non disponga di una certificazione LEED o BREEAM pubblicata in senso stretto, la metodologia costruttiva adottata da VINCI ha integrato i requisiti di efficienza energetica e di prestazione degli edifici. La combinazione di domotica, serramenti ad alte prestazioni termiche e sistemi impiantistici moderni si traduce in costi di gestione controllati a livello di singola unità.
Per gli acquirenti, la domanda rilevante non è l’etichetta esposta, ma la prestazione reale degli impianti nel tempo e il relativo impatto sui costi di esercizio annuali. A Bay House, questa risposta si trova a livello di ogni singolo appartamento.
L’ingresso luminoso si apre su alcune sale riunioni riservate, dotate di infrastruttura audiovisiva di livello professionale. Questi ambienti si rivolgono ai residenti che hanno necessità di un contesto lavorativo adeguato, senza dover gestire la logistica di una prenotazione esterna a Montecarlo.
La dotazione risponde a una realtà concreta: una quota significativa dei residenti di Monaco gestisce attività professionali internazionali, spesso da un immobile che è anche residenza secondaria. Disporre di sale di lavoro collettive, discrete e ben attrezzate all’interno della propria residenza costituisce un vantaggio funzionale immediato.
A questo livello di dotazioni, palestra, centro benessere, concierge e domotica sono requisiti impliciti, non leve di differenziazione. Un programma che ne fosse privo subirebbe una penalizzazione nel proprio posizionamento di prezzo, ma la sola presenza di queste dotazioni non genera di per sé un premio.
I fattori che giustificano realmente il premium di Bay House sono più specifici: i 500 m² di prestazioni che danno spessore reale a ciascun servizio; la configurazione delle ville con accesso privatizzato sul retro; l’architettura tripartita del parcheggio in un Principato dove la maggior parte degli immobili offre un solo livello di accesso; l’esposizione a sud con vista libera da Larvotto; e la palestra TechnoGym affacciata sul mare.
I dati di mercato confermano questo effetto. Larvotto si è affermato come il settore più costoso di Monaco, con prezzi medi che raggiungono circa 65.520 € al m². Le consegne recenti come Bay House, che coniugano indirizzo, finiture e profondità di servizio, si posizionano nella parte alta di questo intervallo. Il pacchetto di servizi è il principale meccanismo attraverso cui questo premio si mantiene in fase di rivendita.
Bay House dimostra come i servizi di una residenza di lusso funzionino come componente del valore patrimoniale, non come semplice comfort aggiuntivo. Per gli acquirenti che desiderano analizzare il panorama attuale delle nuove consegne nel Principato, il team di Baldo Realty Group opera sia su immobili in diffusione aperta che su operazioni off-market. Scoprite l’intera gamma dei progetti residenziali di Monaco e contattateci per una conversazione riservata.
Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite a titolo di riferimento generale. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o in materia di investimenti. I potenziali acquirenti sono invitati a consultare professionisti indipendenti prima di qualsiasi decisione immobiliare.
