Il Monte-Carlo Bay cresce di tre piani: nuove residenze private sopra la laguna

Da vent’anni il Monte-Carlo Bay Hotel & Resort rappresenta il contrappunto basso e luminoso alle torri di Monaco. È un resort costruito attorno a una laguna, all’estremità orientale del Larvotto. Quel profilo sta per cambiare. La sopraelevazione del Monte-Carlo Bay, confermata dalla Société des Bains de Mer, aggiunge tre piani all’hotel. Nessuno di essi ospiterà camere.

SBM vi realizzerà infatti residenze di grandissima metratura, con piscine private e giardini pensili. Saranno destinate esclusivamente alla locazione di lusso su base annuale. I lavori partiranno nell’autunno 2027, con consegna prevista intorno al 2030. Per chi possiede, affitta o valuta un acquisto al Larvotto, il progetto merita un’analisi attenta.

Cosa ha confermato SBM

Il presidente delegato di SBM, Stéphane Valeri, ha illustrato il piano agli azionisti, riuniti proprio nel salone America del Bay. Secondo il resoconto di Monaco Hebdo, la ristrutturazione delle 332 camere proseguirà fino al 2028 o 2029. Il progetto architettonico complessivo, sopraelevazione inclusa, dovrebbe poi concludersi intorno al 2030.

Dal punto di vista tecnico, il quadro è chiaro. In una precedente intervista, Valeri ha spiegato che agli undici piani esistenti se ne possono aggiungere tre senza rinforzi strutturali. Il Governo del Principato ha dato il proprio accordo di principio, anche se i permessi devono ancora essere rilasciati. All’interno del gruppo, la direzione sviluppo immobiliare guida il dossier.

Anche la portata del progetto è stata rivista. Quando SBM ha avanzato l’idea per la prima volta, si parlava di quattro piani aggiuntivi. Lo aveva riportato all’epoca L’Observateur de Monaco. Il numero confermato oggi è tre.

Perché residenze al posto delle camere

La ragione è anzitutto operativa. In alta stagione ristoranti, laguna e piscina del resort sono già vicini alla saturazione. Valeri lo ha spiegato a The Hospitality Tribune. Nuove camere non farebbero che aumentare la pressione. Gli inquilini annuali, al contrario, garantiscono ricavi che non dipendono dall’estate.

Quei ricavi hanno un peso rilevante nei conti del gruppo. Nell’esercizio 2025/2026 il settore locativo ha generato 156,5 milioni di euro su un fatturato complessivo di 861,6 milioni. Il risultato operativo è salito a 118,2 milioni. Gli spazi residenziali, commerciali e direzionali sono già interamente locati. Di conseguenza, la crescita organica dipende soprattutto dall’indicizzazione prevista nei contratti in essere. Valeri la stima intorno al 3%. Per accelerare, servono quindi nuovi metri quadrati.

Una tecnica consolidata a Monaco

Costruire in altezza su un edificio esistente, la cosiddetta surélévation, è una pratica diffusa nel Principato. SBM l’ha già sperimentata. L’edificio Aigue Marine di Fontvieille, sede del gruppo, ha guadagnato tre livelli di uffici. Nello stesso quartiere, la sede della società energetica SMEG si è arricchita di quattro piani e di una terrazza sul tetto. Su un territorio di poco più di due chilometri quadrati, l’altezza resta spesso l’ultima riserva di suolo disponibile.

Ogni intervento di questo tipo passa comunque attraverso il sistema monegasco di pianificazione e controllo edilizio. Lo abbiamo analizzato nella nostra guida alle regole che disciplinano l’edilizia a Monaco. Per il Bay, la prossima tappa visibile sarà il permis de construire.

Cosa cambia la sopraelevazione del Monte-Carlo Bay per il mercato del Larvotto

Per il mercato delle compravendite, il regime di godimento è il dettaglio decisivo. Le nuove residenze sono destinate esclusivamente alla locazione, quindi non saranno messe in vendita. Seguono così il modello consolidato di SBM. Il suo patrimonio residenziale comprende già il Balmoral, le Villas du Sporting, il One Monte-Carlo e le residenze dello Sporting.

Ne derivano due conseguenze. In primo luogo, la sopraelevazione amplia il segmento più alto del mercato degli affitti. Nessun appartamento si aggiunge però all’offerta in vendita del Larvotto. La scarsità sul fronte dell’acquisto resta quindi invariata, una dinamica che analizziamo nel nostro studio sull’offerta futura di Monaco. In secondo luogo, chi cerca in affitto uno spazio con servizi alberghieri sul mare avrà una nuova opzione intorno al 2030. Si tratterà di un’alternativa in diretta concorrenza con gli appartamenti privati locati a lungo termine. I proprietari del quartiere farebbero bene a rileggere la nostra analisi sugli investimenti locativi a Monaco.

Resta la questione delle viste. Tre piani in più modificheranno alcune prospettive negli edifici vicini. Nessuno può dire quali finché SBM non depositerà i progetti. Chi valuta un immobile vista mare in zona dovrebbe includere la sopraelevazione del Monte-Carlo Bay nella propria due diligence. Conviene poi consultare la volumetria autorizzata non appena sarà disponibile.

Ancora nessun render

SBM non ha diffuso immagini architettoniche della sopraelevazione del Monte-Carlo Bay. I visual apparsi sulla stampa mostrano l’hotel attuale, in un caso con frecce grafiche sovrapposte, anziché un progetto vero e proprio. La prima immagine affidabile della nuova silhouette del Bay arriverà con il dossier urbanistico.