Monaco occupa 208 ettari. Il secondo Stato sovrano più piccolo al mondo ha progressivamente esteso il proprio territorio nel Mediterraneo attraverso successive campagne di riempimento durate oltre un secolo. Mareterra, inaugurato il 4 dicembre 2024, ha aggiunto gli ultimi sei ettari previsti. Le autorità del Principato sono state esplicite: ulteriori estensioni su larga scala non sono né possibili né auspicabili. I confini di questo mercato sono, a tutti gli effetti pratici, definitivamente fissati.
Per gli investitori che valutano il mercato immobiliare monegasco su un orizzonte quinquennale, questo vincolo non è un semplice argomento di marketing. È la variabile strutturale che governa la formazione dei prezzi, le dinamiche di liquidità e le strategie di detenzione.
Il riempimento costiero ha rappresentato il principale meccanismo di crescita territoriale di Monaco per oltre un secolo. Le prime operazioni risalgono agli anni 1880, con estensioni modeste a Fontvieille, La Condamine e La Rousse per un totale di 5,5 ettari. Il quartiere industriale e residenziale di Fontvieille, realizzato negli anni Settanta, ha fornito un’importante boccata d’ossigeno a un territorio che all’epoca non superava i 195 ettari. L’estensione del Larvotto tra il 1954 e il 1961, che ha aggiunto 54.000 metri quadrati alla fascia costiera orientale, ha consacrato il riempimento come strumento centrale di gestione della crescita monegasca.
La realizzazione del progetto di bonifica di Fontvieille nel 1982
In totale, quasi 60 ettari sono stati sottratti al Mediterraneo, rappresentando oggi circa il 20% della superficie totale del Principato. Mareterra, ottava e ultima grande operazione di riempimento costiero, ha richiesto un investimento di 2 miliardi di euro e ha generato oltre 1,2 miliardi di euro di IVA e diritti di registrazione per le casse del Principato, a fronte di una convenzione firmata nel 2015 con famiglie monegasche e investitori europei.
Una vista aerea di Mareterra
Sul piano residenziale, Mareterra ha consegnato 110 appartamenti, 10 ville sul fronte mare e 4 townhouse. Tutte le unità risultano vendute prima dell’inaugurazione del dicembre 2024.
L’Observatoire de l’Immobilier 2025, pubblicato dall’IMSEE nel febbraio 2026, conferma che nel 2025 sono stati completati 103 alloggi privati di nuova costruzione nel Principato, distribuiti tra La Rousse e Les Moneghetti. Nell’arco del decennio 2016–2025, le consegne di nuove residenze private hanno totalizzato 685 unità, con una media inferiore a 70 abitazioni all’anno su un territorio di 208 ettari.
Al di là di alcuni interventi di sopraelevazione e piccole riqualificazioni, non è attualmente autorizzata alcuna nuova offerta fondiaria di rilievo. La rigenerazione urbana, attraverso demolizione e ricostruzione, rappresenta l’unico motore reale dell’offerta residenziale. Esempi recenti come il complesso One Monte-Carlo e la ricostruzione dell’Ospedale Principessa Grace illustrano bene questa dinamica. Il percorso rimane tuttavia complesso: normativa patrimoniale, diritti di comproprietà e limiti pratici alla densificazione verticale in un Principato già edificato ai massimi rendono questi interventi lenti e selettivi.
Il rapporto IMSEE 2025 fornisce i riferimenti di prezzo più granulari disponibili per il mercato monegasco. Tramite un modello di regressione lineare che integra l’anno della transazione, il quartiere e il periodo di costruzione, il prezzo medio al metro quadro stimato per l’insieme delle transazioni si attesta a 57.569 € nel 2025.
Le differenze tra quartieri sono significative:
Il premio del Larvotto è direttamente collegato all’ingresso sul mercato delle compravendite secondarie delle unità di Mareterra. Con sole 13 transazioni registrate nel quartiere nel 2025 per un valore totale di 851,9 milioni di euro, il Larvotto ha generato il controvalore più alto di tutte le compravendite secondarie del Principato pur registrando i volumi assoluti più bassi. È la dimostrazione diretta di ciò che produce l’offerta ultra-premium in un contesto strutturalmente vincolato.
Per gli immobili costruiti nel decennio 2020–2029, i prezzi stimati dall’IMSEE variano da 47.800 €/m² al Jardin Exotique a 71.241 €/m² al Larvotto, con Monte-Carlo a 60.526 €/m² e La Condamine a 59.523 €/m². Tutti i quartieri mostrano un incremento annuale per questa fascia costruttiva.
La serie storica decennale dell’IMSEE (2016–2025) evidenzia una rivalutazione sostenuta in tutti i quartieri, senza alcun calo prolungato nel periodo considerato. Il Larvotto è passato da 55.234 €/m² nel 2016 a 71.167 €/m² nel 2025, con un incremento di circa il 29% in nove anni. Monte-Carlo si è apprezzato da 43.343 €/m² a 54.009 €/m², con una crescita di circa il 25%. Les Moneghetti, il punto di accesso più accessibile del Principato, è passato da 33.686 €/m² a 43.797 €/m², in crescita di circa il 30%.
Questi incrementi si sono realizzati in un periodo che include le perturbazioni legate alla pandemia del 2020, durante la quale il volume totale delle transazioni è sceso a 411, il minimo del decennio. I prezzi hanno tenuto e si sono successivamente ripresi. La compressione strutturale tra domanda e offerta ha assorbito quello che in un mercato più liquido ed espandibile avrebbe potuto tradursi in una correzione significativa.
Nel 2025, il mercato immobiliare monegasco ha registrato 493 transazioni complessive, in crescita del 5,8% rispetto al 2024. Il valore globale si è attestato a 5,9 miliardi di euro, in linea con il record dell’anno precedente. Le compravendite secondarie hanno guidato la crescita: 429 transazioni per un valore totale di 3,2 miliardi di euro, nuovo record assoluto in valore con un incremento del 49,1% su base annua.
Il mercato delle rivendite è precisamente dove il vincolo fondiario produce gli effetti più evidenti. Con sole 685 unità di nuova costruzione consegnate in dieci anni, la grande maggioranza delle transazioni riguarda immobili esistenti che cambiano proprietario. Il mercato secondario è il mercato monegasco. La detenzione è la strategia dominante, perché in un contesto di offerta vincolata, il costo di sostituzione di un immobile venduto è strutturalmente superiore al prezzo di uscita.
Al 31 dicembre 2025, la superficie utile residenziale complessiva del Principato ammontava a circa 2,03 milioni di metri quadrati, distribuiti su 1.473 edifici. Oltre il 40% della superficie residenziale è concentrato a Monte-Carlo e alla Rousse. Il limite assoluto di questa cifra è visibile: al di fuori degli interventi di demolizione-ricostruzione, non è possibile alcun incremento materiale.
L’approccio di Monaco all’espansione territoriale futura è ormai esplicito. Dopo Mareterra, il Principato ha comunicato che qualsiasi ulteriore riempimento dovrà rispettare standard ambientali che rendono i grandi progetti praticamente non realizzabili nel breve periodo. La sensibilità della riserva marina del Larvotto, istituita nel 1976 proprio in compensazione delle precedenti estensioni costiere, pone un vincolo rigido a qualsiasi espansione verso est. I confini francesi a ovest e a nord rendono impossibile qualsiasi altra direzione. Non esistono più fronti costieri liberi da edificare.
La rigenerazione urbana, unico meccanismo residuo di offerta, è disciplinata dalla Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité. L’ordinanza sovrana del 2013, che istituisce i sette quartieri amministrativi con i rispettivi piani volumetrici, limita la portata degli interventi di densificazione verticale. I progetti di sopraelevazione richiedono sia l’approvazione regolatoria sia il consenso dei comproprietari esistenti, condizioni che rallentano considerevolmente i tempi di realizzazione.
Il profilo di vincolo di Monaco acquista tutto il suo significato se confrontato con altri mercati prime a offerta limitata. Nel prime central londinese, il suolo è teoricamente sviluppabile e le restrizioni sono di natura politica e urbanistica, non fisica. Hong Kong è limitata dalla topografia e da scelte politiche sui Nuovi Territori. Singapore ha condotto operazioni di riempimento aggressive, portando il proprio territorio da 581 km² al momento dell’indipendenza a circa 734 km² oggi, una flessibilità che Monaco non può strutturalmente replicare.
Ciò che Monaco condivide con i segmenti più vincolati di questi mercati, come il Peak a Hong Kong, Bishops Avenue a Londra o Sentosa Cove a Singapore, è la combinazione di un’offerta fissa con una platea di acquirenti globali sostanzialmente insensibile ai prezzi. La differenza fondamentale è che, a Monaco, questa costrizione si applica all’intera giurisdizione, non a un solo quartiere all’interno di essa.
In assenza di nuovo suolo edificabile, il mercato si rigenera attraverso la ristrutturazione e i cicli di demolizione-ricostruzione. Gli immobili realizzati nel decennio 2020–2029 mostrano un premio misurabile rispetto allo stock più datato in tutti i quartieri, come confermano i dati IMSEE per periodo di costruzione. Questa bifurcazione è determinante per gli investitori.
Gli immobili che richiedono importanti lavori offrono prezzi di ingresso più accessibili, ma implicano la navigazione della complessa normativa sulla comproprietà e delle procedure di autorizzazione edilizia monegasche. Le acquisizioni di interi piani o interi edifici, frequenti tra gli acquirenti UHNW che preferiscono gestire integralmente il programma di ristrutturazione, costituiscono un segmento di mercato distinto. La via della demolizione-ricostruzione produce le realizzazioni di qualità più elevata, ma comporta periodi di detenzione di cinque anni o più prima di poter cedere l’immobile ricostruito a prezzi ottimali.
Per chi entra sul mercato con un orizzonte quinquennale, i dati consentono alcune osservazioni, senza che queste costituiscano consulenza in materia di investimenti:
Gli investitori che desiderano consultare le proprietà disponibili a Monaco dovrebbero considerare questo contesto di offerta come il quadro analitico prioritario per la valutazione dei prezzi, piuttosto che affidarsi alle sole medie storiche delle transazioni.
Monaco non applica l’imposta sulle plusvalenze immobiliari per la maggior parte degli acquirenti. L’assenza di questa frizione all’uscita rappresenta un vantaggio strutturale significativo rispetto a Parigi, Londra o Ginevra, dove una detenzione prolungata genera eventi fiscali rilevanti. Questa asimmetria ha storicamente favorito periodi medi di detenzione più lunghi tra i proprietari monegaschi, il che a sua volta approfondisce il vincolo strutturale dell’offerta riducendo le messe in vendita volontarie.
Il meccanismo è circolare e auto-rinforzante: la scarsità dell’offerta incentiva la detenzione, che riduce ulteriormente l’offerta, che sostiene l’apprezzamento dei prezzi, che incentiva ancora la detenzione. Questo ciclo si interrompe tipicamente solo sotto la pressione fiscale o le vendite forzate, dinamiche estranee al profilo tipo del proprietario monegasco.
Per analizzare il mercato attuale e comprendere come la scarsità fondiaria influenzi le strategie di acquisizione, il team di Baldo Realty Group è disponibile per una consulenza riservata.
Questo articolo è fornito a solo scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria, legale o in materia di investimenti. L’investimento immobiliare comporta rischi e le circostanze individuali variano. Si raccomanda di rivolgersi a professionisti indipendenti prima di prendere qualsiasi decisione di acquisto.
