Il 4 dicembre 2024, il Principe Alberto II ha inaugurato il progetto urbano più significativo che il Principato abbia realizzato in decenni. Mareterra, nome che fonde il latino mare e terra, ha aggiunto sei ettari al litorale monegasco, aumentando ufficialmente il territorio nazionale del 3%. Per uno Stato di appena 2,02 km², si tratta di una trasformazione strutturale, non di un semplice ampliamento.
Il progetto, finanziato interamente con capitali privati per un costo di circa due miliardi di euro, occupa il tratto di fondale bonificato tra il Grimaldi Forum e il tunnel del Gran Premio di Formula 1. Quello che nel 2016 era mare aperto è oggi un quartiere pedonale pienamente funzionante: marina, parco alberato, passeggiata sul mare, spazi commerciali e 124 unità residenziali distribuite in quattro tipologie architettoniche distinte.
Acquistare a Mareterra non significa semplicemente scegliere un indirizzo di prestigio. Significa prendere una posizione su una domanda strategica: questo nuovo quartiere di Monaco, il primo eco-quartier del Principato, raggiungerà la stessa maturità di Fontvieille, l’ultimo grande progetto di bonifica, completato negli anni Ottanta?
Il progetto fu annunciato nel 2013 su iniziativa del Principe Alberto II, e i lavori di bonifica presero il via nel 2017. Oltre 15.000 cassoni in calcestruzzo sono stati affondati per formare la piattaforma del quartiere, ciascuno progettato per fungere contemporaneamente da habitat marino. Schermi anti-torbidità hanno protetto le acque circostanti durante i lavori, mentre la ricollocazione di coralli e specie marine è stata eseguita sotto la supervisione della società ambientalista Andromède Océanologie.
Il quartiere destina quasi il 50% della sua superficie a verde e spazi pedonali: 9.400 m² di parco paesaggistico, 800 alberi (di cui molti esemplari adulti importati dalla Toscana) e oltre 35.000 piante mediterranee scelte dal paesaggista Michel Desvigne. Sul piano impiantistico, un anello talatotermico ad acqua di mare garantisce il riscaldamento e il raffrescamento sostenibili, 4.500 m² di pannelli solari coprono circa il 40% del fabbisogno energetico del distretto, e 200 colonnine di ricarica per veicoli elettrici sono integrate nel sottosuolo.
La passeggiata Promenade Prince Jacques, lunga 750 metri, collega il Grimaldi Forum al Giardino Giapponese e alla spiaggia di Larvotto, ripristinando una continuità pedonale costiera interrotta da decenni.
Mareterra non è un singolo edificio. È un insieme articolato di quattro offerte residenziali, ognuna progettata da un team architettonico differente e rivolta a un profilo di acquirente specifico. Il volume edilizio cresce da est a ovest: le ville e le townhouse si integrano discretamente nel paesaggio all’estremità orientale, mentre Le Renzo segna il fronte mare occidentale sopra la marina.
Tutte le residenze di Mareterra condividono lo stesso promotore, SAM L’Anse du Portier, e lo stesso piano urbanistico firmato da Valode & Pistre Architectes, con Denis Valode responsabile della regia progettuale e della coerenza del distretto.
Progettato dal Renzo Piano Building Workshop, Le Renzo occupa la posizione più a ovest del distretto, affacciato sulla marina a 15 ormeggi e su una piazza commerciale e di ristorazione al piano terra. Il concept di Piano si ispira alla sagoma di un vascello frammentato, giocando con la luce, l’aria e i riflessi del mare sottostante.
Ogni appartamento del Renzo attraversa l’intero spessore dell’edificio, offrendo doppia esposizione su Monaco da un lato e sul Mediterraneo dall’altro, con profondi balconi continui su tutta la facciata. Le unità angolari godono di tripla esposizione. La gamma tipologica spazia dagli appartamenti laterali ai duplex e triplex, fino a un quadruplex unico di circa 1.800 m² che occupa i quattro piani sommitali, una tipologia senza precedenti nel patrimonio edilizio monegasco esistente.
I prezzi al Renzo sono costantemente indicati a partire da 120.000 € al m², con le unità più eccezionali (i penthouse, il quadruplex, i duplex ai piani alti con vista mare aperta) che si scambiano sensibilmente al di sopra di questa soglia. Un appartamento di 400 m² rappresenta un impegno di almeno 48 milioni di euro.
Les Jardins d’Eau comprende quattro edifici distinti, i Blocchi A, B, C e D, progettati da Denis Valode per Valode & Pistre, con un’altezza che varia da sette a undici piani. Gli edifici si collocano nella zona centrale paesaggistica del distretto, immersi nella vegetazione densa e nei giochi d’acqua che ne hanno ispirato il nome.
Gli appartamenti vanno da circa 350 a 680 m², con ampi balconi e un’architettura contemporanea volutamente sobria, che non compete con il contesto ma lo valorizza. Il pacchetto di servizi residenziali è tra i più completi di Monaco: spa, piscine, centro fitness, cantine per vini, saloni di bellezza e sale massaggi. Les Jardins d’Eau è stato l’ultimo edificio di Mareterra a completare le consegne, avvenute nel corso del 2025.
I prezzi si collocano intorno ai 100.000 € al m², leggermente al di sotto del premio di Le Renzo, ma ben al di sopra della media monegasca. Per le famiglie in cerca di superfici generose, accesso ai giardini e servizi integrati, Les Jardins d’Eau è la proposta residenziale più completa e orientata alla vita quotidiana dell’intero distretto.
Dieci ville, tutte uniche nel design e nel programma, occupano la parte orientale del distretto. Sei di esse, le Villas de la Mer, si trovano direttamente sul fronte mare. Le restanti quattro, le Villas de la Colline, si innalzano nel bosco di pini de La Pinède, un parco di un ettaro all’estremità est del quartiere.
Gli architetti delle ville formano un vero e proprio catalogo dell’architettura internazionale contemporanea: Foster + Partners, Tadao Ando e Stefano Boeri hanno ciascuno firmato uno o più progetti. Ogni villa è completata con giardino privato, piscina, e una volumetria che si richiama alla tradizione delle ville Belle Époque di Monaco, aggiornata agli standard ambientali attuali.
Queste sono le residenze più riservate che Monaco abbia prodotto dall’epoca tra le due guerre. I prezzi, per definizione, non vengono divulgati poiché le trattative avvengono fuori mercato. Le cifre costantemente citate dagli operatori e dalla stampa specializzata superano i 120.000 € al m², con posizioni in prima fila sul mare che raggiungono livelli sensibilmente superiori. Secondo il Wealth Report 2025 di Knight Frank, un milione di euro compra circa 21 m² a Monaco; per le ville, questo rapporto è ancora meno favorevole.
Quattro townhouse completano l’offerta residenziale. Volutamente discrete, si mimetizzano nel manto vegetale che riveste il versante, con le linee del tetto che si confondono nel paesaggio. Ciascuna townhouse è organizzata attorno a un patio interno, una corte aperta al centro dell’abitazione, che offre quella dimensione contemplativa e legata al giardino che nessun appartamento in torre può replicare.
Le superfici vanno da 600 a 1.350 m², con unità triplex da sette a dieci camere che raggiungono 1.530 a 1.560 m², alcune dotate di piscina privata. Con soli quattro esemplari in totale, le townhouse sono la tipologia più rara di Mareterra e tornano sul mercato in casi del tutto eccezionali.
Mareterra ha definito un nuovo segmento di prezzo a Monaco. Il quartiere di Larvotto, che ora include l’eco-distretto, ha registrato un prezzo medio di 97.600 € al m² nel 2024, un aumento del 48% in un anno trainato quasi esclusivamente dalle transazioni Mareterra, secondo i dati IMSEE. La media monegasca per le rivendite si attestava nello stesso anno a 51.967 € al m².
Nel 2024, le vendite di nuove costruzioni in tutto il Principato hanno raggiunto 101 unità, il dato più alto dal 2006. Mareterra ne rappresenta la stragrande maggioranza. Di quelle 101 unità, 57 hanno superato i 20 milioni di euro e sette hanno superato i 100 milioni, secondo l’analisi di Knight Frank sui dati IMSEE. Il prezzo medio di vendita del nuovo ha raggiunto 36,4 milioni di euro, sei volte la media delle rivendite pari a 6 milioni.
Nel 2025, le prime rivendite di Mareterra hanno iniziato a comparire sul mercato secondario. Il solo Larvotto ha generato 851,9 milioni di euro su 13 transazioni, secondo l’Osservatorio Immobiliare 2025 dell’IMSEE, pubblicato nel febbraio 2026. La liquidità del mercato Mareterra è già verificabile empiricamente.
L’infrastruttura pubblica del distretto è parte integrante della giustificazione dei prezzi. La marina Le Petit Portier, quindici posti barca, si estende ai piedi del Renzo, circondata da un’esplanade di boutique e ristoranti di alta gamma. Il parco La Pinède di un ettaro, la Piazza Principessa Gabriella e la Grotta Blu (spazio di osservazione marina) sono aperti al pubblico. Un percorso ciclabile di 600 metri circonda il quartiere. I parcheggi sono interamente sotterranei; la circolazione veicolare in superficie è quasi assente.
Lo Spazio Mediterraneo, struttura culturale integrata nel piano d’insieme, conferisce al quartiere una dimensione istituzionale che lo distingue dai semplici complessi residenziali. L’ampliamento del Grimaldi Forum, al confine ovest del distretto, rafforza ulteriormente questa vocazione culturale.
Per i residenti, l’effetto pratico è un quartiere percepito come più tranquillo e più arioso di quanto la sua densità lascerebbe supporre. Il carattere pedonale di Mareterra crea un’esperienza di vita strutturalmente diversa dal resto di Monaco.
L’inaugurazione ufficiale è avvenuta il 4 dicembre 2024 alla presenza della Famiglia Principesca. Le Renzo, le ville e le townhouse erano pronte alla consegna già in quella data. Les Jardins d’Eau, composto da quattro blocchi distinti, ha completato le proprie consegne nel 2025, portando a termine l’intero programma residenziale.
Per gli acquirenti che si approcciano al mercato secondario, questo significa che il rischio costruttivo di un acquisto sulla carta (ritardi, modifiche al programma, parti comuni incompiute) non esiste più. Ciò che si valuta è un quartiere consegnato e perfettamente funzionante.
Il confronto storico più utile per gli acquirenti di Mareterra è Fontvieille, il precedente progetto di bonifica monegasco. Sviluppato negli anni Ottanta su 35 ettari alla periferia ovest del Principato, Fontvieille fu inizialmente guardato con scetticismo: un nuovo quartiere lontano dal centro, senza la centralità di Monte-Carlo né la spiaggia del Larvotto. È oggi un distretto pienamente integrato, con valori residenziali allineati alla media del mercato.
Mareterra parte da condizioni di partenza più favorevoli: una posizione centrale, una firma architettonica di livello internazionale e una vocazione ecologica in sintonia con le priorità della generazione attuale di compratori facoltosi.
Due fattori strutturali sostengono i valori in rivendita. Prima di tutto, non esiste un’offerta comparabile in pipeline: i vincoli territoriali di Monaco escludono qualsiasi progetto di analoga portata nel breve o medio termine. Inoltre, i fondamentali del mercato monegasco restano solidi: l’Osservatorio Immobiliare 2025 dell’IMSEE conferma un prezzo medio in rivendita di 57.500 € al m², una crescita del 78% nell’arco di un decennio, e un volume di rivendite di 3,2 miliardi di euro, un record assoluto.
Knight Frank prevede una crescita dei prezzi a Monaco di circa il 4% per il 2025, con Larvotto e Mareterra attesi in sovraperformance sulla base della scarsità del prodotto disponibile.
Il profilo degli acquirenti a Mareterra è articolato per nazionalità ma coerente per livello patrimoniale. Gli acquirenti europei (italiani, francesi, britannici, tedeschi) hanno rappresentato una quota rilevante. Le recenti riforme fiscali nel Regno Unito (abolizione del regime non-dom) e in Italia (raddoppio dell’imposta forfettaria) hanno entrambe alimentato la domanda verso Monaco nel biennio 2024 e 2025.
Le residenze primarie dominano a livello di ville e townhouse. Gli appartamenti del Renzo e dei Jardins d’Eau mostrano una quota più elevata di pied-à-terre e residenze part-time, sebbene le norme di residenza monégasche, che richiedono un alloggio proporzionato alla composizione del nucleo familiare, abbiano incanalato la domanda verso le grandi metrature di cui Mareterra è specialista.
Gli investitori puri sono presenti, ma Mareterra non è un prodotto da rendimento locativo tradizionale. Gli affitti prime a Monaco hanno raggiunto 114,50 € al m² al mese nel 2024 secondo Savills, ma la tesi d’investimento principale resta la conservazione e l’apprezzamento del capitale in un contesto di zero imposta sul reddito, zero plusvalenza e offerta strutturalmente vincolata.
Le unità di Mareterra sono state commercializzate principalmente attraverso un processo di prenotazione su invito, gestito da SAM L’Anse du Portier con agenzie selezionate in esclusiva. La maggior parte delle vendite originali è stata strutturata come VEFA, l’equivalente monegasco dell’acquisto su carta, con piani di pagamento scaglionati sugli stati di avanzamento lavori.
Gli acquirenti delle ville hanno avuto la possibilità di lavorare con il proprio architetto per personalizzare finiture, sistemazione del giardino e progetto della piscina. Gli acquirenti di appartamenti e townhouse, invece, hanno ricevuto i loro immobili così come consegnati, senza alcuna possibilità di personalizzazione nell’ambito del processo d’acquisto. Qualsiasi modifica agli interni di un appartamento o di una townhouse, sia in caso di acquisto diretto dal promotore sia sul mercato secondario, richiede lavori di ristrutturazione successivi alla consegna. Le specifiche di finitura di Mareterra sono uniformemente elevate, e molti acquirenti hanno scelto di occupare le proprie unità senza interventi immediati.
A Monaco, l’acquisto di un immobile non è gravato da imposte di registro per l’acquirente né da imposta sulle plusvalenze per il venditore. Le spese notarili e i costi di acquisizione restano a carico dell’acquirente e ammontano generalmente a circa il 6% del prezzo di vendita, una cifra da tenere in considerazione nel budget complessivo di acquisizione a questi livelli di prezzo.
Per una prima valutazione delle disponibilità attuali a Mareterra e nel panorama delle nuove residenze di Monaco, il team Baldo è disponibile per un accompagnamento riservato e senza impegno.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere puramente informativo e di orientamento generale. Non costituiscono in alcun modo una consulenza legale, fiscale o finanziaria. Si raccomanda a ogni potenziale acquirente di rivolgersi a professionisti indipendenti prima di procedere a qualsiasi transazione.
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