Monaco dispone di meno di due chilometri quadrati di territorio. In questo spazio limitato, i beni residenziali più rari, i veri attici, le posizioni di prima linea sul mare, le poche ville indipendenti ancora in mani private, appartengono a una categoria radicalmente diversa dal mercato generale. Non si tratta semplicemente di immobili costosi. La loro rarità è strutturale, ed è questa rarità a determinare le modalità di acquisto, i criteri di valutazione e il motivo per cui quasi mai compaiono in un annuncio pubblico.
Il termine trophy è spesso abusato nel segmento del lusso. A Monaco assume un significato più preciso. Un immobile trophy combina almeno due delle seguenti caratteristiche: una posizione insostituibile (fronte mare, piano attico con vista libera o lotto di villa indipendente), un valore architettonico o storico riconosciuto, e una superficie impossibile da replicare nell’ambito dei vigenti regolamenti urbanistici. La rarità, in questo contesto, non è un argomento promozionale. È un dato di fatto.
Secondo l’Observatoire de l’Immobilier 2025 dell’IMSEE, Monaco ha registrato 493 transazioni residenziali nel 2025, per un valore complessivo di 5,9 miliardi di euro, stabile rispetto al record dell’anno precedente. Il prezzo medio delle vendite di nuova costruzione ha raggiunto 40,8 milioni di euro, superando per la prima volta la soglia dei 40 milioni. Il prezzo mediano si è attestato a 21,2 milioni di euro, il che significa che una vendita su due si è conclusa a questo livello o al di sopra. Delle 64 vendite registrate, 35 hanno superato i 20 milioni di euro e cinque hanno oltrepassato la soglia dei 100 milioni di euro.
Gli immobili costruiti dal 2020 in poi presentano una stima media di 65.602 euro al metro quadro, il livello più elevato mai registrato per categoria di costruzione. Questa cifra costituisce il riferimento finanziario di base per l’intero mercato trophy.
Il differenziale di valore tra un attico e un appartamento a un piano intermedio dello stesso edificio è significativo e costante. Il livello superiore, con viste libere sul mare e terrazze esposte al cielo, e i piani inferiori privi di affaccio si collocano ai due estremi di uno stesso indirizzo. Nei complessi residenziali più prestigiosi questo divario può essere considerevole, e riflette esattamente il modo in cui gli acquirenti monegaschi valorizzano l’altitudine e il panorama.
La superficie della terrazza viene valutata separatamente dalla superficie interna nelle transazioni riguardanti i piani attico. Un appartamento di 200 m² dotato di terrazza privata di 150 m² rappresenta un bene fondamentalmente diverso da un immobile di superficie equivalente situato a un piano intermedio. La terrazza consente una vita all’aria aperta, un’assoluta riservatezza e quella separazione verticale dal piano strada che gli acquirenti più esigenti ricercano specificamente.
La Tour Odéon in Condamine, il grattacielo residenziale più alto di Monaco con i suoi 170 metri, illustra questa dinamica su larga scala. I tagli standard della torre sono stati commercializzati a livelli che riflettono lo status emblematico dell’edificio; lo sky penthouse, con i suoi circa 3.500 m², opera in una categoria in cui i classici confronti prezzo-al-metro-quadro diventano insufficienti. Gli attici trophy di questo tipo non vengono prezzati in base a transazioni comparabili. Vengono negoziati in funzione di quanto l’acquirente attribuisce a ciò che è, per definizione, insostituibile.
Per gli acquirenti interessati agli attici nel patrimonio recente, il mercato delle rivendite offre opportunità crescenti. I dati IMSEE mostrano che il prezzo medio di rivendita dei beni con cinque vani e oltre ha raggiunto 29 milioni di euro nel 2025, con un incremento del 54,1% in un solo anno, trainato dalle recenti consegne di programmi di alto standing che accedono al mercato secondario.
Il Larvotto è attualmente il quartiere più valorizzato di Monaco in termini di prezzo al metro quadro, avendo superato per la prima volta nel 2025 la soglia simbolica dei 70.000 euro. L’IMSEE colloca il Larvotto a 71.167 euro al metro quadro su tutte le transazioni. Per le nuove costruzioni del decennio 2020-2029, la cifra raggiunge 71.241 euro al metro quadro, a conferma che il premio di valore del quartiere è integralmente concentrato nel patrimonio più recente.
Mareterra — Foto di Baldo Realty Group
Questa valorizzazione non si spiega con la sola vicinanza alla costa. Monaco dispone di edifici sul lungomare in diversi quartieri. Il premio del Larvotto deriva da una combinazione specifica: affaccio diretto sul Mediterraneo con esposizione sud e sud-ovest, ostruzione minima da parte degli edifici adiacenti, prossimità alla spiaggia pubblica e ai giardini del Casino, e l’impatto trasformativo del progetto di land reclamation Mareterra immediatamente a est. Mareterra, sviluppo da due miliardi di euro su terreni conquistati al mare, aggiunge circa dieci ville private e una centinaia di appartamenti a uno dei pochi nuovi appezzamenti realmente creati nella storia recente di Monaco. Diverse ville del progetto sono state valorizzate ben oltre i 100 milioni di euro ciascuna, cifra che le pone in diretta relazione con le cinque transazioni superiori a 100 milioni di euro registrate dall’IMSEE nel 2025.
La distinzione tra un appartamento esposto a sud e uno esposto a nord nello stesso edificio fronte mare può rappresentare una differenza del 20% o più nel prezzo realizzato. L’esposizione al vento, la traiettoria del sole su una terrazza e l’angolazione della vista mare dalle sale principali vengono ciascuna valutate individualmente nelle perizie trophy su misura.
Il mercato delle rivendite del Larvotto ha amplificato questa dinamica in modo eclatante nel 2025. Con sole 13 transazioni di rivendita, il quartiere ha generato 851,9 milioni di euro di volume, quasi cinque volte il dato dell’anno precedente. Questo fenomeno è direttamente riconducibile alle prime cessioni secondarie dei Jardins d’Eau, del Renzo e delle ville Mareterra.
Le ville indipendenti costituiscono il segmento più ristretto del mercato residenziale monegasco. L’IMSEE le raggruppa nella categoria dei beni con cinque vani e oltre per preservare l’anonimato delle transazioni, il che riflette precisamente il numero esiguo di passaggi di proprietà registrati ogni anno. Nel 2025, sono state contabilizzate cinque rivendite di ville, per un ammontare complessivo di 452,5 milioni di euro, con un incremento del 222,5% rispetto all’anno precedente. Il valore implicito per transazione sottolinea perché i tempi di acquisizione di una villa a Monaco si estendano comunemente da 12 a 24 mesi tra l’individuazione iniziale e la firma dell’atto.
La consegna nel 2025 di Bay House (Testimonio II) a La Rousse ha arricchito il patrimonio monegasco di cinque ville private, affiancate da 56 appartamenti. Non si tratta di case singole nel senso classico del termine. Sono configurazioni di piano terra all’interno di un programma di lusso, che offrono ingressi privati, accesso al giardino e un livello di separazione spaziale che nessun appartamento, per quanto prestigioso, è in grado di replicare. Gli acquirenti per questo tipo di bene non consultano annunci pubblici. Il processo inizia con un approccio riservato a un agente con una rete consolidata nella Principauté, seguito da una presentazione strutturata sotto accordo di riservatezza.
Il corridoio dell’Avenue Princesse Grace e le posizioni in altura di La Rousse e del Jardin Exotique rimangono le localizzazioni tradizionali delle ville indipendenti. Quando una vera villa su lotto privato viene liberata, il primo contatto è quasi sempre diretto, e la transazione si conclude prima che qualsiasi documento pubblico venga costituito.
All’interno del mercato monegasco, una gerarchia di edifici di pregio genera premi costanti e persistenti. A Monte-Carlo, questa gerarchia si esprime con maggiore chiarezza nel Carré d’Or, il quadrilatero delimitato dal Casino, dall’Hôtel de Paris e dai principali assi del commercio di lusso. Le rivendite nell’intero quartiere di Monte-Carlo hanno superato 1,1 miliardi di euro nel 2025 per la prima volta, con un incremento del 41,5% rispetto all’anno precedente, a conferma del predominio duraturo del settore nel mercato secondario di fascia alta.
Tra gli indirizzi di pregio riconosciuti in questo settore, Le Mirabeau occupa una posizione di primo piano. La sua localizzazione, la qualità costruttiva e il profilo dei residenti lo collocano costantemente al vertice dei prezzi di riferimento per le rivendite di Monte-Carlo. Park Palace, con la vicinanza ai giardini del Casino e la sua base residenziale internazionale consolidata, rappresenta un livello comparabile di valore a lungo termine. La Petite Afrique, consegnato nel 2016, ha ridefinito gli standard di finitura e dotazioni attesi in questo settore di Monte-Carlo.
26 Carré d’Or, consegnato nel 2019 con nove residenze esclusive, è uno dei rari indirizzi il cui nome e la cui posizione geografica si inscrivono pienamente nel perimetro del quadrilatero d’oro. Il numero molto limitato di unità e le sue dotazioni di alto livello ne fanno uno degli edifici più saldamente detenuti di Monte-Carlo. Le opportunità di rivendita si presentano con frequenza molto ridotta e, quando si manifestano, l’approccio è invariabilmente discreto.
Al di fuori del Carré d’Or, Palazzo Leonardo a Fontvieille e gli edifici di pregio consolidati sul lungomare del Larvotto sono l’espressione, in registri diversi, dello stesso principio fondamentale: la reputazione di un edificio, la qualità della sua gestione, la comunità dei suoi residenti e la posizione rispetto alle principali attrattive di Monaco contribuiscono insieme a un premio di valore che resiste ai cicli di mercato.
La concentrazione degli immobili trophy nel segmento fuori mercato non è casuale. Riflette le preferenze e le esigenze pratiche di chi li detiene.
I venditori a questo livello sono frequentemente residenti monegaschi o persone che hanno nella Principauté la propria base principale. Un annuncio pubblico segnala un’intenzione di vendere, introduce un’incertezza sui tempi e genera richieste da parte di acquirenti privi dei mezzi o della serietà necessari. Nulla di questo è accettabile per un proprietario che attribuisce alla riservatezza la stessa importanza che attribuisce al prezzo. La via privilegiata è quella del mandato esclusivo conferito a uno o al massimo due agenti di fiducia, incaricati di identificare acquirenti qualificati nell’ambito della propria rete, a rigorose condizioni di riservatezza.
Per gli acquirenti, il processo fuori mercato presenta vantaggi simmetrici. La concorrenza per i beni più ricercati non viene mai annunciata. Un acquirente noto a uno specialista ben radicato a Monaco, in grado di dimostrare la propria capacità finanziaria e la coerenza del proprio progetto d’acquisto, verrà informato di opportunità che non raggiungono mai il mercato generale. Questo vantaggio informativo è la ragione principale per cui gli acquirenti seri coltivano relazioni di lungo periodo con agenti presenti a Monaco, piuttosto che approcciare il mercato in modo occasionale.
I dati sulle rivendite confermano questa lettura. L’IMSEE ha registrato 22 rivendite superiori a 20 milioni di euro nel 2025, un livello mai raggiunto dalla creazione dell’Osservatorio. Questa cifra è più che raddoppiata nell’arco di un decennio. Una quota molto bassa di queste transazioni è stata preceduta da una campagna di diffusione visibile.
Il processo fuori mercato al livello trophy segue una sequenza strutturata. Prende avvio da un mandato riservato, generalmente esclusivo, con cui il venditore autorizza l’agente a identificare e approcciare una categoria definita di potenziali acquirenti. L’agente prepara una scheda di presentazione riservata, sufficientemente dettagliata da consentire a un acquirente serio di formarsi un primo giudizio, ma strutturata in modo che le informazioni identificative vengano condivise solo dopo la verifica dell’identità e della solidità finanziaria dell’acquirente.
Gli accordi di riservatezza (NDA) sono sistematici a questo livello prima di qualsiasi condivisione di informazioni dettagliate. Non si tratta di una formalità. Costituiscono una protezione sostanziale per il venditore, che può rivelare l’esistenza di un bene non ancora noto al mercato, e per l’acquirente, il cui interesse per un determinato indirizzo può essere di per sé un’informazione sensibile.
Una volta raggiunto l’accordo di massima, la transazione segue il processo notarile monegasco: avant-contrat (compromesso) seguito dall’atto autentico. Il tempo che intercorre tra il primo approccio e il rogito al livello trophy si estende generalmente da sei a diciotto mesi, in funzione della complessità della struttura del bene, del domicilio delle parti e del grado di personalizzazione delle condizioni negoziate.
L’analisi per comparabili di mercato ha un’applicabilità limitata al vertice del mercato monegasco. I beni sono troppo rari e troppo differenziati perché esista un comparabile diretto con sufficiente frequenza. Le perizie degli immobili trophy si costruiscono a partire da una combinazione tra la più recente transazione di riferimento disponibile (i dati IMSEE 2025 forniscono le ancore più aggiornate), una matrice di premi che ponderano le caratteristiche specifiche dell’immobile in esame, e una valutazione della domanda corrente da parte dell’universo di acquirenti identificati.
Il prezzo di riferimento per le nuove costruzioni al Larvotto, pari a 71.241 euro al metro quadro, e il corrispondente di Monte-Carlo, pari a 60.526 euro al metro quadro, rappresentano pavimenti validati dal mercato, non soffitti. Un attico con panorama mare senza ostruzioni, accesso diretto a una terrazza privata e una superficie non reperibile nel patrimonio recente comanderà un premio significativo rispetto alla media del quartiere di riferimento. La questione non è se questo premio esista, ma come quantificarlo e comunicarlo al venditore senza creare aspettative disancorate dalla realtà transazionale.
Il prezzo medio di vendita di 40,8 milioni di euro nel 2025, primo superamento della soglia dei 40 milioni nella storia statistica di Monaco, fornisce un ulteriore punto di orientamento. Riflette un mercato in cui il livello standard atteso per una transazione primaria in un programma di qualità inizia ora ben al di sopra della soglia che costituirebbe il massimo dell’ultra-prime in qualsiasi altra città europea.
Gli immobili trophy a Monaco hanno dimostrato una costante capacità di preservazione del capitale nel lungo periodo. I dati 2025 mostrano che il prezzo medio di rivendita ha raggiunto 7,6 milioni di euro, in crescita del 26,8% in un anno e del 78% nel decennio. Il prezzo mediano di rivendita, indicatore più prudente, ha raggiunto 4 milioni di euro, il che significa che la maggioranza dei partecipanti al mercato secondario opera a un livello che, nella maggior parte delle altre piazze, rappresenterebbe il limite estremo dell’ultra-prime.
Il fattore strutturale alla base di questa performance è il vincolo d’offerta. Monaco non può espandersi in modo significativo. Mareterra rappresenta il primo apporto rilevante di nuovo suolo da decenni, e il suo numero di unità si misura in decine. Ogni anno, il numero di indirizzi realmente insostituibili rimane costante o si riduce man mano che edifici più vecchi vengono demoliti per fare spazio a nuovi programmi. A fronte di ciò, la domanda da parte di residenti e investitori ad alto patrimonio non mostra una tendenza al ribasso sostenuta.
Le performance passate non garantiscono risultati futuri, e gli acquirenti a questo livello devono ottenere una consulenza legale e finanziaria indipendente prima di procedere. Detto questo, le caratteristiche strutturali del mercato monegasco, offerta finita, contesto regolamentare stabile e base residenziale di riconoscimento mondiale, hanno storicamente sostenuto le valorizzazioni su orizzonti di detenzione prolungati in modo difficilmente replicabile su piazze comparabili.
Per gli acquirenti che intendono accedere al segmento fuori mercato degli immobili trophy a Monaco, il punto di partenza è un colloquio con uno specialista che abbia accesso diretto ai mandati non pubblicati. Contattate Baldo Realty Group per una consulenza riservata. Il nostro team opera esclusivamente nel mercato degli immobili non pubblicati nella Principauté.
Le informazioni contenute in questo articolo sono fornite a scopo puramente informativo. Non costituiscono una consulenza finanziaria, legale o in materia di investimenti. Baldo Realty Group raccomanda a tutti i potenziali acquirenti di avvalersi di una consulenza professionale indipendente prima di qualsiasi acquisizione.
