Il mercato locativo monegasco non funziona come gli altri. Con un totale di 22.168 abitazioni censite dall’IMSEE nel 2024 — di cui l’81% in regime privato — e con possibilità di espansione dell’offerta praticamente nulle, il disequilibrio strutturale tra domanda e disponibilità è permanente, non congiunturale. È proprio questo vincolo a rendere il Principato un mercato credibile per gli investitori che privilegiano la preservazione del capitale con un contributo di reddito locativo.
Il rendimento lordo da locazione a Monaco si attesta attorno al 2,87% a metà 2025, in calo dal 3,02% del quarto trimestre 2024, secondo i dati di Global Property Guide elaborati dalle piattaforme locali. Cifre che non attirano cacciatori di rendimento, ma investitori che comprendono come i canoni rappresentino la componente secondaria di un ritorno totale ancorato a una rivalutazione del capitale del 44,3% nell’ultimo decennio, secondo l’Osservatorio Immobiliare IMSEE 2024.
La base degli inquilini rafforza l’attrattività del posizionamento. I trasferimenti aziendali trainati dai settori finanziario e sportivo del Principato, i dirigenti senior e i residenti internazionali stabilmente insediati costituiscono il nucleo della domanda. Il rischio d’insolvenza è strutturalmente trascurabile. I contratti annuali sono la norma, all’interno di un quadro giuridico stabile garantito dalla sovranità principesca.
Monolocali e bilocali registrano la rotazione più rapida e il più ampio bacino di potenziali inquilini. Dipendenti in trasferta, quadri in mobilità e nuovi residenti che stabiliscono il proprio domicilio monegasco convergono su questo segmento. Il rapporto canone/prezzo d’acquisto al metro quadro è spesso il più favorevole nella maggior parte dei quartieri — un vantaggio determinante nell’ottimizzazione del rendimento netto.
I trilocali e quadrilocali attraggono profili con contratti più lunghi: coppie, piccole famiglie, dirigenti che restano dai diciotto ai trentasei mesi o più. Questi immobili richiedono un elevato livello di rifinitura e qualità dell’edificio per intercettare i migliori inquilini. La vacancy tra due contratti è breve nelle ubicazioni prime, ma può prolungarsi in patrimoni edilizi datati.
I grandi appartamenti da quattro e cinque locali sono principalmente occupati da famiglie con patrimoni molto elevati e raggiungono i canoni assoluti più alti. Ma il prezzo d’acquisto al metro quadro in questa fascia è anch’esso il più elevato, e il bacino qualificato di inquilini corrispondente è ristretto. Nel 2024, le unità da quattro e cinque locali rappresentavano oltre il 70% del valore totale delle transazioni nel nuovo, riflettendo una domanda d’acquisto orientata alla dimensione più che all’ottimizzazione della redditività locativa.
Il Carré d’Or esprime i canoni più elevati del Principato: circa 190 euro al metro quadro al mese in media, con punte di 230 €/m² per i cinque locali e oltre, e ville o attici d’eccezione che superano i 150.000 euro mensili. La concentrazione di ristoranti di alto livello, banche private e la prossimità immediata alla Place du Casino sostengono una domanda costante da parte degli inquilini più patrimonialmente significativi. La vacancy è minima per gli immobili ben presentati.
Larvotto ha subito una profonda rivalutazione con il progetto Mareterra. Il quartiere ha registrato il prezzo al metro quadro più alto di Monaco nel 2024, pari a 97.563 €/m² — un premio del 48,1% rispetto all’anno precedente — a riflesso delle nuove consegne di lusso. La domanda locativa è solida, trainata dall’accesso al mare e dalla qualità del nuovo patrimonio edilizio. I canoni medi si attestano attorno a 115 €/m². Il nuovo stock del quartiere attrae inquilini corporate e lifestyle alla ricerca di dotazioni di qualità superiore.
Fontvieille offre un profilo diverso: più tranquillo, a vocazione professionale, con un contesto marina molto apprezzato. Canoni medi attorno a 95 €/m², con le migliori unità negli edifici premium che raggiungono 130 €/m². Il quartiere attrae regolarmente inquilini legati ai settori yachting, industriale e amministrativo del Principato. I tassi di occupazione vi sono stabili nel tempo.
La Condamine si posiziona attorno a una media di 100 €/m², con buona liquidità per il segmento bilocali e trilocali. Gli edifici affacciati sul Porto Ercole esprimono una sovrapprezzo, in particolare quelli con vista libera sul porto.
Nel mercato locativo di Monaco, le infrastrutture dell’edificio separano gli asset che performano da quelli che ristagnano. La portineria è praticamente irrinunciabile nella fascia alta del mercato. Il parcheggio privato — idealmente due posti auto dedicati — è uno dei fattori di premio locativo più tangibili: un inquilino che versa tra gli 8.000 e i 15.000 euro mensili non accetterà soluzioni su strada. Un deposito sicuro, una palestra funzionale e le parti comuni curate contribuiscono tutti al differenziale di canone.
Gli edifici di Larvotto e Mareterra che offrono anche accesso a piscina privata, spazi wellness residenziali e accesso diretto alla spiaggia possono aggiungere dal 10 al 20% al canone mensile rispetto a superfici comparabili prive di queste dotazioni, secondo le analisi di mercato Balkin. Per un investitore che confronta potenziali acquisizioni, questi differenziali di dotazione si cumulano in modo significativo su un orizzonte di detenzione di cinque anni.
Il bacino di inquilini monegaschi è definito dalla solidità finanziaria, non dalla semplice aspirazione. Depositi cauzionali da tre a sei mesi di canone sono prassi standard, e i proprietari richiedono generalmente prove di reddito, estratti conto, contratti di lavoro e, in molti casi, referenze da indirizzi monegaschi precedenti. Questa due diligence non è discrezionale — è la pratica di mercato, ed è un filtro efficace sulla qualità dei candidati.
I trasferimenti aziendali nei settori finanziario, gestione yacht e consulenza generano una domanda continuativa durante tutto l’anno. Il Monaco Yacht Show di settembre crea un picco stagionale significativo per gli alloggi premium di breve durata, ma le locazioni brevi sono fortemente regolamentate e non costituiscono una strategia di rendimento praticabile per la maggior parte degli investitori che operano legalmente nel Principato.
I contratti annuali sono la norma nel settore locativo libero. Contratti più lunghi — fino a tre anni — sono preferiti per le grandi superfici e tendono a offrire minore attrito e un profilo inquilino migliore. I tassi di rinnovo per gli immobili ben tenuti e ben posizionati sono elevati.
Il rendimento lordo pubblicato di circa 2,87% è un tetto, non un pavimento. Il rendimento netto — dopo spese condominiali, contributi di manutenzione, commissioni di gestione dell’agenzia (tipicamente dall’8 al 12% dei canoni lordi) e accantonamenti per periodiche ristrutturazioni — si attesta generalmente in una forchetta di 1,8–2,3% per un immobile correttamente gestito in un’ubicazione prime.
Le spese di servizio negli edifici premium di Monaco possono essere sostanziali. Molti edifici di lusso includono riscaldamento, acqua, portineria e manutenzione delle parti comuni in spese mensili che rappresentano dal 10 al 20% del canone lordo percepito, secondo i dati Balkin. Gli investitori devono modellare queste spese prima di acquistare — il preventivo condominiale (accessibile all’acquisto) è il riferimento primario.
Ciò che il rendimento netto non cattura è la rivalutazione del capitale. Con un incremento medio del 44,3% nell’ultimo decennio secondo l’IMSEE, e senza imposte sulle plusvalenze alla vendita a Monaco, il rendimento totale per un investitore che detiene l’immobile cinque anni o più è sensibilmente superiore a quanto il solo canone lascia intendere.
Gli immobili che trovano inquilino in pochi giorni condividono caratteristiche costanti: sono in edifici con portineria e parcheggio sicuro, presentano rifiniture curate senza eccessi personalizzati, dispongono di una cucina funzionale e offrono almeno una vista parziale sul mare o sul porto. Le dimensioni contano — monolocali sotto i 30 m² e appartamenti oltre i 200 m² affrontano entrambi un bacino di inquilini più ristretto. Un livello di rifinitura datato riduce sia il canone ottenibile sia la velocità di locazione in modo direttamente proporzionale — una realtà che pesa in modo sproporzionato al livello di prezzo di Monaco.
Il mercato locativo di Monaco è suddiviso in due settori con implicazioni fondamentalmente diverse per gli investitori. Il settore libero — che include gli immobili in edifici completati dopo il 1° settembre 1947 e non soggetti alle Leggi 1235 o 1291 — funziona con ampia libertà contrattuale. I proprietari fissano i canoni ai valori di mercato, negoziano la durata dei contratti e recuperano l’immobile alla scadenza con il preavviso standard. Questo è il settore rilevante per quasi tutte le acquisizioni di qualità investimento negli edifici moderni di Monaco.
Il settore regolamentato, disciplinato dalle Leggi 1235/1291 (per gli edifici antecedenti al 1947), impone vincoli sostanzialmente diversi. I canoni devono essere approvati dalla Direction de l’Habitat, i contratti possono essere concessi solo a inquilini idonei secondo un elenco predefinito di “persone protette”, e i contratti hanno durata di sei anni rinnovabili, risolvibili unilateralmente dall’inquilino in qualsiasi momento o dal proprietario alla scadenza. L’indicizzazione del canone è collegata all’indice dei prezzi al consumo INSEE. Gli immobili del settore regolamentato si scambiano frequentemente sotto i valori del mercato libero per questo motivo, creando opportunità di acquisto per il capitale paziente — a condizione di comprendere l’ambiente operativo vincolato.
Monaco non applica alcuna imposta sul reddito delle persone fisiche. I canoni di locazione generati da un immobile monegasco non sono tassati localmente. Tuttavia, i proprietari non residenti devono dichiarare tali redditi nel loro paese di domicilio fiscale, dove si applicano le aliquote e le regole della loro giurisdizione di origine. Per un investitore con base nel Regno Unito, ciò significa l’imposta sul reddito britannica sui canoni monegaschi. Per un residente svizzero, si applica il trattamento cantonale vigente.
I contratti di locazione a Monaco sono soggetti a un’imposta di registro dell’1% calcolata sul canone annuo più le spese applicabili. Questo obbligo grava sull’inquilino, non sul proprietario — una caratteristica che distingue Monaco dalla maggior parte dei mercati europei e migliora marginalmente la posizione di rendimento effettivo del locatore.
A Monaco non è applicata alcuna imposta annuale sulla proprietà (equivalente alla taxe foncière francese), il che riduce sensibilmente il costo di detenzione di un investimento locativo rispetto alle alternative comparabili sulla Costa Azzurra.
Il mercato delle rivendite monegasque ha registrato 365 transazioni nel 2024, con un valore globale mantenuto su livelli storicamente elevati. Il segmento piccolo-medio — bilocali e trilocali — rimane la fascia più liquida in rivendita, con tempi di commercializzazione ragionevoli per gli immobili prime ben tenuti.
Gli immobili con inquilino in essere si negoziano con un modesto sconto rispetto alla disponibilità immediata, poiché l’acquirente finale dominante preferisce l’occupazione immediata. Gli investitori che pianificano un’uscita devono prevedere o il recupero della disponibilità dell’immobile o uno sconto del 5-10% per attrarre altri investitori. Per le detenzioni in settore regolamentato, la liquidità alla rivendita è più limitata, e lo Stato di Monaco detiene un diritto di prelazione ai sensi delle Leggi 1235/1291.
Per gli investitori che desiderano esplorare le opportunità di acquisto di immobili a Monaco con potenziale locativo, il millésime dell’edificio, la classificazione settoriale e i fondamentali del quartiere costituiscono i tre filtri d’acquisizione più determinanti. Consulta l’intero portafoglio di immobili disponibili o contatta direttamente il team di Baldo Realty Group per definire un mandato d’investimento locativo calibrato sui tuoi obiettivi.
