En juillet 2026, les sapeurs-pompiers ont bouclé une portion de l’avenue de la Madone et fait évacuer un immeuble de neuf étages. En cause, une fissure découverte sur un mur porteur au niveau -1 de La Petite Afrique, une résidence livrée en 2016 au cœur du Carré d’Or. Des occupants avaient signalé une vibration du sol accompagnée d’un bruit important. Le commandant des opérations a ordonné l’évacuation, le Gouvernement l’a confirmée le soir même et l’interdiction d’accès a été maintenue le temps que des experts soient désignés.
Engeco, l’entreprise qui a réalisé l’ouvrage, a indiqué à Monaco-Matin que ses premières vérifications n’avaient révélé aucun mouvement de la structure, que la fissure mesurait environ 1,5 centimètre et se situait dans les locaux techniques, et qu’elle était prête à engager des travaux de consolidation dès validation de l’intervention par les experts. Les investigations destinées à établir l’origine du désordre, défaut structurel ou mouvement de terrain, restent ouvertes à ce jour et aucune conclusion n’a été rendue publique.
L’épisode a surtout eu le mérite de poser une question qui se pose rarement au moment d’une acquisition : qu’est-ce qui encadre réellement la construction à Monaco, et de quoi dispose un propriétaire lorsqu’un désordre survient ?
La construction n’est pas une activité marginale en Principauté. Selon l’IMSEE, elle représentait 9,6 % du produit intérieur brut monégasque en 2024, au troisième rang des secteurs contributeurs, dépassant le commerce de gros pour la première fois depuis 2020. Son chiffre d’affaires a franchi cette année-là le seuil des trois milliards d’euros, en hausse de 7,2 %, et pèse désormais 14,4 % du chiffre d’affaires total de la Principauté. Dix ans plus tôt, il s’établissait à 1,3 milliard d’euros.
Les effectifs racontent la même chose autrement. En 2024, le secteur comptait 514 établissements actifs et 6 613 salariés, soit plus d’un salarié du privé sur dix, hors intérimaires. À lui seul, il concentre les deux tiers des journées d’intérim travaillées en Principauté.
Un secteur de ce poids, opérant sur deux kilomètres carrés de calcaire côtier en forte pente, avec des opérations qui supposent presque toujours une démolition, une excavation profonde ou des travaux en mitoyenneté d’immeubles occupés, est réglementé en conséquence.
Le texte de référence est l’Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie, modifiée à de nombreuses reprises, elle-même adossée à l’Ordonnance-Loi n° 674 du 3 novembre 1959. Elle divise le territoire en trois secteurs, dont un secteur réservé couvrant le quartier de Monaco-Ville et le ravin de Sainte-Dévote, dont le caractère actuel doit être conservé. Un second texte, l’Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, fixe le règlement d’urbanisme du secteur des quartiers ordonnancés et les indices de construction de référence, parcelle par parcelle.
Toute demande d’autorisation de construire ou de démolir, comme toute demande d’accord préalable, doit être signée par un architecte inscrit à l’Ordre des Architectes de la Principauté. Le dossier est déposé auprès de la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité, qui conduit l’instruction et peut consulter tout organisme qu’elle juge utile. Les demandes sont ensuite examinées par le Comité Consultatif pour la Construction, qui se prononce au vu des lois et règlements, des conditions esthétiques du travail projeté, de l’intérêt général et de la représentativité du projet au regard de l’histoire de Monaco. La Commission Technique d’Hygiène, de Sécurité et de Protection de l’Environnement, créée en 2009, peut également être saisie.
Le Tribunal Suprême a annulé des autorisations lorsque les études techniques exigées manquaient au dossier, notamment dans une affaire où aucune étude des incidences d’une extension en sous-sol sur les aménagements de surface n’avait été produite. À Monaco, la complétude procédurale n’a rien de décoratif : elle est contentieuse.
La Principauté applique l’Eurocode 8, norme européenne de conception parasismique, par l’Arrêté Ministériel n° 2016-556 du 13 septembre 2016, qui a abrogé le régime de 2003. Le texte ne se contente pas de reprendre la norme européenne : il lui substitue plusieurs paramètres monégasques. L’accélération à retenir est définie pour une période de retour de 475 ans, pondérée par le coefficient d’importance et la nature du sol. Des spectres proprement monégasques sont annexés à l’arrêté. La magnitude retenue pour l’analyse de la liquéfaction est fixée à 6,0. Le concepteur conserve la faculté de se référer aux spectres du macro-zonage français en zone de sismicité 4 plutôt qu’aux spectres monégasques.
Ces paramètres pèsent ici plus qu’ailleurs, parce que Monaco construit vers le bas autant que vers le haut. Une opération type du Carré d’Or ou du front de mer repose sur plusieurs niveaux de stationnement taillés dans la roche, parfois au contact de fondations et d’ouvrages de soutènement existants. Le terre-plein de l’Anse du Portier, sur lequel s’élève aujourd’hui Mareterra, en a été l’expression la plus spectaculaire, mais les mêmes disciplines s’imposent pour une simple dent creuse sur une pente dominant le port.
C’est ici que le droit monégasque s’écarte du modèle français que beaucoup d’acquéreurs présument applicable, et que la différence mérite d’être connue avant signature.
Aux termes de l’article 1630 du Code civil monégasque, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage pendant dix ans à compter de la réception des travaux. La notion de constructeur s’entend largement : entreprise de gros œuvre, architecte, bureau d’études techniques, coordonnateur de sécurité. La responsabilité est objective, le constructeur ne pouvant s’en exonérer qu’en établissant une cause étrangère, force majeure ou faute du maître d’ouvrage, et elle couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle s’applique aux constructions neuves comme aux immeubles anciens ayant fait l’objet de travaux lourds de rénovation ou de restructuration.
La législation monégasque impose la responsabilité décennale mais n’impose pas d’assurance décennale obligatoire pour la couvrir. Le droit français, lui, l’impose. En pratique, les opérations monégasques sont fréquemment couvertes par une police de type « Globale Chantier » souscrite pour le chantier, mais il s’agit d’un usage de marché et non d’une obligation légale.
La conséquence est directe pour le propriétaire : une action décennale ne vaut que par la solvabilité et la couverture des parties contre lesquelles elle est dirigée. Vérifier quelles polices ont été souscrites, et si elles demeurent en vigueur, relève de la pièce justificative et non de la présomption.
La responsabilité ne s’arrête pas nécessairement à dix ans. Le Tribunal de Première Instance a récemment reconnu, en s’inspirant de la jurisprudence française, qu’un constructeur pouvait demeurer responsable sur le fondement contractuel de droit commun après l’expiration de la garantie décennale, en présence d’une faute dolosive aux conséquences d’une particulière gravité. La pratique monégasque emprunte par ailleurs au droit français deux garanties qui ne sont pas légales ici : la garantie de bon fonctionnement, portant sur les éléments d’équipement dissociables tels que portes, volets ou chaudières, et la garantie de parfait achèvement, qui oblige le constructeur à reprendre les désordres signalés dans un délai convenu. L’une comme l’autre doivent être stipulées au contrat pour exister.
La plupart des appartements monégasques s’inscrivent dans une copropriété régie par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée. Les éléments de structure relèvent des parties communes : une fissure sur un mur porteur n’est donc pas l’affaire privée du lot qui se trouve au-dessus. Le syndic administre les parties communes, convoque l’assemblée générale et constitue l’interlocuteur qui mandate les expertises, déclare aux assureurs et coordonne les travaux sur la structure.
Pour un acquéreur, c’est là que se trouve l’essentiel de l’information exploitable. Procès-verbaux d’assemblée générale, historique des travaux et de l’entretien, rapports d’expertise éventuels sur la structure, état du fonds de réserve, identité et antériorité du syndic : tout cela est communicable avant l’engagement. Ce sont aussi, d’expérience, les documents que l’on parcourt le plus vite. Le dossier d’un immeuble prédit mieux son coût futur que son hall d’entrée.
Rien de ce cadre réglementaire n’annule le risque. Un immeuble reste un objet physique posé sur un terrain difficile, et un secteur du bâtiment étroitement surveillé produit malgré tout des désordres. Ce que le cadre permet, c’est de rendre la situation connaissable, à condition de poser les bonnes questions au bon moment.
Pour un immeuble neuf ou récemment livré, les questions portent sur la date de réception des travaux, qui déclenche le délai décennal, ainsi que sur l’identité et la situation assurantielle de l’entreprise, de l’architecte et du bureau d’études. Pour un immeuble ancien, elles portent sur l’historique d’entretien et de travaux, les conclusions d’une éventuelle expertise structurelle, et sur le point de savoir si des travaux importants ont été votés, budgétés ou seulement évoqués. Dans les deux cas, les réponses doivent figurer au dossier avant la signature de la promesse, et le notaire est l’interlocuteur auprès duquel les soulever. Notre guide de la due diligence immobilière à Monaco replace ces vérifications aux côtés du titre, des charges et du reste du travail précontractuel, et le détail des coûts d’acquisition couvre les charges courantes que l’état d’un immeuble finit toujours par déterminer.
Le dispositif réglementaire de la Principauté est d’une densité inhabituelle pour un territoire de cette taille, et il est appliqué par un Gouvernement qui ferme un immeuble du Carré d’Or sur le constat d’une fissure plutôt que d’attendre une certitude. Savoir si ce dispositif s’est révélé suffisant dans tel ou tel cas relève des experts désignés pour l’examiner. Ce qu’un propriétaire maîtrise, c’est la part du dossier qu’il aura lue avant d’acheter.
Évaluer un immeuble avant de vous engager
Baldo Realty Group accompagne acquéreurs et propriétaires sur l’ensemble du marché résidentiel monégasque, y compris sur la documentation technique et de copropriété qui détermine le coût de détention d’un bien. Notre pôle construction nous donne une connaissance concrète de la façon dont ces opérations sont bâties et surveillées.
Sources
Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, LegiMonaco. Arrêté Ministériel n° 2016-556 du 13 septembre 2016 relatif aux règles de construction parasismique, Journal de Monaco. Règlement d’urbanisme, Service Public Entreprises. La responsabilité du constructeur à Monaco, CMS Monaco. Données du secteur de la construction, IMSEE. Couverture de l’évacuation de l’avenue de la Madone, Monaco Hebdo.