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Ce guide explique comment acheter un bien à Monaco, du premier cahier des charges à la signature de l’acte définitif. Il présente les droits dus à chaque étape et les structures d’acquisition qui en modifient le montant. Il aborde aussi les règles propres aux immeubles anciens, qui surprennent de nombreux acquéreurs.
Monaco n’impose aucune condition de nationalité pour accéder à la propriété. Personnes physiques et sociétés du monde entier acquièrent en pleine propriété aux mêmes conditions qu’un national monégasque, sans autorisation préalable, à une exception près détaillée plus bas.
La propriété ne confère pas, à elle seule, la résidence. Elle répond en revanche à l’exigence de logement au cœur de toute demande de carte de résident. Les acquéreurs qui souhaitent s’installer liront utilement notre guide pour devenir résident monégasque ainsi que le calendrier réel d’une demande de résidence.
L’offre reste la contrainte permanente sur un territoire d’à peine deux kilomètres carrés. Un acquéreur préparé peut se décider dès que la bonne résidence se présente, et notre analyse du marché de la revente en 2025 présente les dernières données de transactions.
Chaque acquisition suit les mêmes huit étapes. Sélectionnez une étape pour en afficher le détail.
Une grande partie des plus belles résidences de Monaco change de mains sans annonce publique. Un agent disposant d’un véritable accès au marché off-market transforme une recherche à l’échelle de la Principauté en une sélection qui mérite votre temps.
Nos guides consacrés à l’immobilier off-market à Monaco et à l’achat sans annonces publiques détaillent le fonctionnement de cet accès.
Décidez qui sera propriétaire avant de formuler une offre. La structure d’acquisition détermine le taux des droits d’enregistrement, et son nom doit figurer dans le compromis.
Si vous envisagez un crédit, engagez la discussion avec une banque monégasque dès le départ. Les établissements de la Principauté examinent l’ensemble de la relation bancaire, et l’accord de financement demande du temps.
Agents immobiliers, notaires et banques sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de la loi n° 1.362, sous le contrôle de l’Autorité Monégasque de Sécurité Financière. Prévoyez vos pièces d’identité, un justificatif de domicile et des justificatifs documentés de l’origine des fonds.
Les sociétés y ajoutent leurs statuts, un extrait récent du registre et une déclaration des bénéficiaires effectifs, apostillés le cas échéant. Un dossier complet évite tout retard chez le notaire.
L’appartement ne dit pas tout. Demandez les documents qui révèlent l’état et la gouvernance de l’immeuble dans son ensemble :
Notre guide de due diligence à Monaco examine chacun de ces documents en détail.
L’offre précise le prix, le calendrier et les éventuelles conditions, comme l’obtention d’un prêt. En droit civil monégasque, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix.
Une offre contresignée par le vendeur engage donc les deux parties. Toute condition nécessaire doit figurer dans l’offre elle-même.
Le notaire rédige le compromis de vente, qui fixe les conditions suspensives et la date de réitération. À la signature, vous versez un dépôt de garantie de 10 % du prix sur le compte séquestre du notaire.
À Monaco, le notaire est un officier public qui sécurise l’opération dans son ensemble. Notre article sur le rôle des notaires à Monaco précise ce que cela implique pour l’acquéreur.
Le délai entre le compromis et l’acte définitif est généralement de deux à trois mois. Pendant cette période, la banque émet son offre de prêt et, pour les immeubles anciens, l’État décide s’il exerce son droit de préemption.
Si une condition n’est pas réalisée dans le délai convenu, le compromis règle le sort du dépôt de garantie.
L’acte authentique est signé devant un notaire monégasque, en personne ou par procuration authentique. Le solde du prix, les droits et les frais transitent par la comptabilité du notaire.
L’acte a force exécutoire sans passer par un tribunal. L’enregistrement suit, et les clés vous sont remises.
Pour un appartement ancien acquis en nom propre, les frais d’acquisition représentent 6,25 % du prix. Ce montant associe des droits d’enregistrement de 4,75 % et des frais de notaire d’environ 1,5 %. Le taux des droits est passé de 4,5 % à 4,75 % avec la loi n° 1.548, pour les actes présentés à l’enregistrement à compter du 1er octobre 2023.
S’y ajoutent les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur. Selon le barème de la Chambre Immobilière Monégasque, ils s’élèvent à 3 % HT, soit 3,6 % TTC. Une acquisition classique revient donc à près de 10 % au-delà du prix convenu.
La structure d’acquisition modifie sensiblement ce total, comme le montre le tableau.
| Profil de l’acquéreur | Droits d’enregistrement | Frais de notaire | Total hors honoraires d’agence |
|---|---|---|---|
| Personne physique, ou SCI monégasque répondant aux critères de transparence | 4,75 % | environ 1,5 % | environ 6,25 % |
| Acquisition de parts d’une SCI monégasque détenant le bien | 4,75 % de la valeur du bien | frais de notaire ou d’avocat | à partir de 4,75 % |
| Société non transparente représentée par un agent fiscal agréé à Monaco | 7,5 % | environ 1,5 % | environ 9 % |
| Société non transparente sans agent fiscal agréé | 10 % | environ 1,5 % | environ 11,5 % |
| Neuf ou VEFA, TVA incluse dans le prix du promoteur | environ 1 % | environ 1,5 % | environ 2,5 % |
| Régime de marchand de biens (professionnels, revente sous quatre ans) | aucun en cas de revente dans le délai | environ 1,5 % | environ 1,5 % |
| Acquisition en viager | 4,75 % du bouquet et de dix années de rente | environ 1,5 % | environ 6,25 % |
Un financement hypothécaire entraîne un droit d’enregistrement d’environ 0,92 % du montant du prêt. Monaco ne prélève aucune taxe foncière annuelle : une fois l’acte signé, vos dépenses récurrentes se limitent aux charges de copropriété, à l’assurance et à l’entretien. Notre analyse complète des frais d’acquisition détaille chaque poste.
Définissez le prix et choisissez votre mode d’acquisition. Les montants se mettent à jour instantanément.
Montants indicatifs établis sur la base des taux du tableau ci-dessus. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif, et votre notaire confirme le montant exact avant la signature. Les conditions d’honoraires sur les programmes neufs peuvent différer.
La plupart des acquéreurs privés achètent en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) monégasque. Une SCI dont les associés sont des personnes physiques identifiées est considérée comme transparente et acquitte le taux de droit commun de 4,75 %. Elle facilite également la détention familiale et la cession ultérieure des parts.
Les sociétés étrangères et offshore restent autorisées, mais à un coût supérieur. Pour une société qui ne remplit pas les critères de transparence, les droits passent à 7,5 % lorsqu’un agent fiscal agréé à Monaco la représente, et à 10 % en l’absence d’agent. Notre guide des structures SCI, SCP et SAM compare les options, tandis que notre article sur l’immobilier monégasque comme patrimoine familial aborde la transmission.
Une catégorie de biens obéit à des règles propres, qui méritent votre attention avant toute offre sur un immeuble ancien.
Les immeubles achevés avant 1947
Les appartements situés dans des immeubles d’habitation achevés avant le 1er septembre 1947 relèvent de la loi n° 1.235. Avant toute vente, le propriétaire ou le notaire adresse une déclaration d’intention au Ministre d’État. L’État dispose alors d’un mois pour se porter acquéreur, au prix et aux conditions déclarés.
Lorsque l’appartement est loué, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire si l’État renonce. Ces logements sont également soumis à des restrictions locatives. Les locataires doivent appartenir à des catégories protégées, dont les nationaux monégasques et les résidents de longue date, et les loyers sont fixés par référence à des biens comparables. Tout projet d’investissement locatif suppose de vérifier le statut de l’immeuble avant l’offre.
Le notaire procède à l’enregistrement de l’acte et à la publication du transfert de propriété, puis vous remet votre expédition du titre. Conservez-la précieusement : le titre de propriété sert de justificatif de logement dans toute demande de résidence.
Les programmes neufs suivent un autre rythme, avec des appels de fonds échelonnés selon l’avancement des travaux. Les acquéreurs intéressés par le nouveau quartier de la Principauté trouveront l’essentiel dans notre dossier consacré à Mareterra.
Baldo Realty Group accompagne les acquéreurs dans tous les quartiers de la Principauté, avec un accès à des résidences qui n’apparaissent jamais sur les portails publics. Prenez rendez-vous pour un entretien confidentiel afin d’étudier votre projet, ou découvrez notre sélection actuelle.