Территория Монако составляет 208 гектаров. Второе по величине суверенное государство в мире на протяжении более чем века расширяло свои пределы за счёт намыва земель в Средиземном море. Маретерра, торжественно открытая 4 декабря 2024 года, добавила к территории княжества последние шесть гектаров. Руководство Монако заявило об этом открыто: дальнейшие масштабные намывы ни возможны, ни желательны. Границы этого рынка, по всем практическим меркам, зафиксированы окончательно.
Для инвесторов, оценивающих рынок недвижимости Монако в пятилетней перспективе, это ограничение — не маркетинговый тезис. Это фундаментальная переменная, определяющая ценообразование, ликвидность и оптимальные сроки владения активами.
Намыв территорий оставался главным механизмом территориального роста Монако на протяжении более столетия. Первые операции начались в 1880-х годах со скромных расширений в Фонтвье, Ла-Кондамин и Ла-Рус на общую площадь 5,5 гектара. Промышленный и жилой квартал Фонтвье, созданный в 1970-х годах, дал необходимый импульс территории, не превышавшей тогда 195 гектаров. Расширение района Ларвотто в 1954–1961 годах, добавившее 54 000 квадратных метров к восточной береговой линии, окончательно закрепило намыв как центральный инструмент управления ростом Монако.
Строительство проекта по мелиорации земель Фонвьей в 1982 году
В общей сложности у Средиземного моря отвоёвано почти 60 гектаров — около 20% от нынешней площади княжества. Маретерра, восьмая и последняя крупная намывная операция, потребовала инвестиций в 2 миллиарда евро. Концессионное соглашение, подписанное в 2015 году с монегасскими семьями и европейскими инвесторами, принесло в казну государства более 1,2 миллиарда евро в виде НДС и регистрационных сборов.
Вид с воздуха на Mareterra
В жилом отношении Маретерра предложила рынку 110 апартаментов, 10 прибрежных вилл и 4 таунхауса. По имеющимся данным, все объекты были проданы ещё до официального открытия в декабре 2024 года.
По данным Observatoire de l’Immobilier 2025, опубликованного IMSEE в феврале 2026 года, в 2025 году в частном секторе Монако было сдано 103 новых объекта жилья — в районах Ла-Рус и Ле-Монеге. За десятилетие с 2016 по 2025 год совокупный ввод нового частного жилья составил 685 единиц, то есть в среднем менее 70 объектов в год на территории 208 гектаров.
За пределами единичных надстроек и небольших реконструкций никаких существенных новых источников земельного предложения в обозримой перспективе не предусмотрено. Городская регенерация — снос и строительство на месте существующих зданий — представляет собой единственный реальный механизм пополнения предложения. Наиболее характерные недавние примеры — комплекс One Monte-Carlo и реконструкция больницы Принцессы Грейс. Однако это направление сопряжено со значительными трудностями: наследственная охрана, права совладельцев и практические ограничения вертикального уплотнения в уже предельно насыщенном застройкой княжестве существенно замедляют реализацию подобных проектов.
Отчёт IMSEE 2025 предоставляет наиболее детальные ценовые ориентиры, доступные на сегодняшний день для рынка Монако. Согласно модели линейной регрессии, учитывающей год сделки, квартал и период строительства, средняя оценочная цена квадратного метра по всем транзакциям составила 57 569 евро в 2025 году.
Разброс между кварталами весьма значителен:
Премиальный статус Ларвотто напрямую связан с поступлением объектов Маретерры на вторичный рынок. При всего 13 зарегистрированных сделках в квартале в 2025 году их совокупная стоимость составила 851,9 миллиона евро — наивысший показатель стоимости вторичных продаж в Монако при минимальном объёме транзакций. Это наглядно показывает, что происходит с ценами при появлении ультрапремиальных объектов в структурно дефицитной среде.
Для объектов, построенных в период 2020–2029 годов, оценочные цены по данным IMSEE варьируются от 47 800 €/м² в Жарден Экзотик до 71 241 €/м² в Ларвотто, при этом Монте-Карло — 60 526 €/м² и Ла-Кондамин — 59 523 €/м². Все кварталы показали годовой рост по этой когорте новостроек.
Десятилетняя динамика IMSEE (2016–2025) демонстрирует устойчивую положительную переоценку во всех кварталах без единого продолжительного снижения за весь период. Ларвотто вырос с 55 234 €/м² в 2016 году до 71 167 €/м² в 2025-м — прирост около 29% за девять лет. Монте-Карло поднялся с 43 343 €/м² до 54 009 €/м², рост порядка 25%. Ле-Монеге, наиболее доступная точка входа в Монако, прошёл путь от 33 686 €/м² до 43 797 €/м², прибавив около 30%.
Эти результаты достигнуты в том числе в период пандемии 2020 года, когда общее число транзакций упало до 411 — минимальной отметки за десятилетие. Цены устояли и восстановились. Структурное сжатие между спросом и предложением поглотило то, что в более ликвидном рынке могло бы обернуться серьёзной коррекцией.
В 2025 году рынок недвижимости Монако зафиксировал 493 транзакции — рост на 5,8% по сравнению с 2024 годом. Совокупная стоимость сделок составила 5,9 миллиарда евро, что соответствует рекордному уровню предыдущего года. Главным двигателем стал вторичный рынок: 429 сделок на общую сумму 3,2 миллиарда евро — новый рекорд по стоимости, рост на 49,1% за год.
Именно вторичный рынок наиболее отчётливо демонстрирует эффекты земельного дефицита. При всего 685 новых объектах, введённых за десятилетие, подавляющее большинство сделок — это переход права собственности на существующие объекты. Вторичный рынок и есть рынок Монако. Долгосрочное владение — доминирующая стратегия, поскольку в условиях ограниченного предложения восстановительная стоимость проданного актива структурно превышает цену выхода.
По состоянию на 31 декабря 2025 года совокупная жилая полезная площадь Монако составляла около 2,03 миллиона квадратных метров в 1 473 зданиях. Более 40% жилой площади сосредоточено в Монте-Карло и Ла-Рус. Абсолютный потолок этой цифры очевиден: без сноса и строительства новых зданий существенного прироста быть не может.
Позиция Монако относительно территориального расширения теперь однозначна. После Маретерры Княжество дало понять, что любой дальнейший намыв должен соответствовать стандартам, делающим крупные проекты практически нереализуемыми в обозримой перспективе. Чувствительность морского заповедника Ларвотто, созданного в 1976 году именно как компенсация за предыдущие прибрежные расширения, создаёт жёсткое ограничение для любой экспансии на восток. На западе и севере проходит французская граница. Незастроенных береговых рубежей не осталось.
Городская регенерация — единственный остающийся механизм предложения — регулируется управлением городского планирования (Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité). Суверенный ордонанс 2013 года, учредивший семь административных кварталов с чёткими строительными обёртками, ограничивает масштаб вертикального уплотнения. Проекты надстройки этажей требуют как регуляторного одобрения, так и согласия существующих сособственников — что существенно затягивает сроки реализации.
Ограничительный профиль Монако становится особенно выразительным в сравнении с другими ключевыми рынками с дефицитом предложения. В prime central London земля теоретически застраиваема, а ограничения носят политический и градостроительный характер. Гонконг ограничен топографией и политическими решениями относительно Новых территорий. Сингапур проводит агрессивные намывы, расширив свою территорию с 581 км² на момент независимости примерно до 734 км² сегодня, — гибкость, которую Монако структурно воспроизвести не в состоянии.
Что роднит Монако с наиболее ограниченными сегментами этих рынков — Пик в Гонконге, коридор Bishops Avenue в Лондоне или Sentosa Cove в Сингапуре — так это сочетание фиксированного предложения с глобальной покупательской базой, слабо чувствительной к цене. Принципиальное отличие состоит в том, что в Монако это ограничение действует в масштабах всей юрисдикции, а не одного отдельного квартала.
При отсутствии нового земельного предложения рынок обновляется через реновацию и циклы сноса-реконструкции. Объекты, возведённые в 2020–2029 годах, обеспечивают измеримую премию по сравнению со старым фондом во всех кварталах, что подтверждают данные IMSEE в разбивке по периодам строительства. Это раздвоение имеет практическое значение для инвесторов.
Объекты, требующие значительного ремонта, предлагают более доступную точку входа, однако предполагают навигацию в сложном праве общей долевой собственности и разрешительных процедурах Монако. Приобретение целых этажей или зданий — характерное явление среди UHNW-покупателей, стремящихся полностью контролировать объём реновации, — образует отдельный субрынок. Путь сноса-реконструкции даёт наиболее качественный результат, но предполагает периоды удержания от пяти лет и более до момента выхода по оптимальной цене.
Для покупателей, входящих на рынок с горизонтом пять лет, данные позволяют сделать ряд наблюдений — без претензии на статус инвестиционного совета:
Инвесторам, изучающим доступные объекты в Монако, следует рассматривать этот контекст предложения как приоритетную аналитическую рамку при оценке цен — а не полагаться исключительно на исторические средние показатели транзакций.
Монако не облагает налогом прирост капитала от недвижимости для большинства покупателей. Отсутствие этого фискального барьера при продаже — существенное структурное преимущество по сравнению с Парижем, Лондоном или Женевой, где длительное владение порождает значительные налоговые события. Эта асимметрия исторически поддерживает более длительные средние сроки владения среди собственников в Монако, что, в свою очередь, углубляет структурный дефицит предложения, сокращая число добровольных выходов на рынок.
Механизм носит круговой и самоусиливающийся характер: дефицит предложения стимулирует удержание, удержание сокращает предложение, сокращение предложения поддерживает рост цен, рост цен стимулирует удержание. Этот цикл, как правило, прерывается лишь под воздействием налогового давления или вынужденных продаж — явлений, нетипичных для профиля владельца монегасской недвижимости.
Для конфиденциальной консультации по текущему рынку и обсуждения того, как дефицит земли влияет на конкретные стратегии приобретения, команда Baldo Realty Group готова к диалогу.
Настоящая статья носит исключительно информационный характер и не является финансовой, юридической или инвестиционной консультацией. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, и индивидуальные обстоятельства могут существенно различаться. Перед принятием решений об операциях с недвижимостью рекомендуется обратиться за независимой профессиональной консультацией.
