Рынок недвижимости Монако завершил год с совокупным объёмом сделок в 5,9 млрд евро, почти точно повторив рекорд предыдущего года. Сам по себе этот показатель может создать впечатление о стагнирующем рынке. Детальные данные говорят об обратном.
17 февраля 2026 года IMSEE опубликовал ежегодный Observatoire de l’Immobilier, охватывающий все зарегистрированные сделки в частном жилом секторе Княжества за календарный год. Сразу выделяются два момента: вторичный рынок достиг наивысшего суммарного значения за всё время наблюдений, а Княжество перешло на принципиально новую методологию расчёта цены за квадратный метр.
По нормам налогового законодательства Монако, «продажа» (vente) означает первый переход права собственности на объект в течение пяти лет с момента его завершения. По этому определению в 2025 году зарегистрировано 64 первичные сделки, что на 36,6% ниже 101 сделки в 2024 году. Совокупная стоимость снизилась примерно на 1,1 млрд евро и составила 2,6 млрд.
Снижение было предсказуемым. Объёмы 2024 года носили исключительный характер: массовые сдачи объектов в районе Ларвотто, включая Jardins d’eau (60 квартир), Le Renzo (56 квартир) и несколько вилловых комплексов. В 2025 году порога готовности достигли только два проекта: Bay House (Testimonio 2 Socle) с 56 квартирами в Ля-Русс и Palais Ninetta с 42 квартирами в Монежетти. Итого за год в частном секторе было сдано 103 жилых единицы.
Mareterra — Photo by Baldo Realty Group
Структура этих 64 сделок красноречива сама по себе. Более половины превысили 20 млн евро, пять сделок индивидуально перешагнули отметку в 100 млн евро. Объекты с четырьмя и более комнатами составили 84,4% от общего числа первичных продаж и 97,5% от их суммарной стоимости. Средняя цена первичной сделки достигла 40,8 млн евро, установив новый рекорд и прибавив 11,9% за год.
Практический вывод очевиден: первичный рынок стал практически исключительно рынком трофейных объектов. Покупать новое жильё в Монако сегодня означает работать с ценовыми ориентирами, которые ещё несколько лет назад определяли только самый верхний сегмент рынка.
Перепродажи сгенерировали 3,2 млрд евро в рамках 429 сделок. Эта цифра превышает прежний рекорд 2019 года на 700 млн евро при почти одинаковом количестве сделок. В годовом выражении суммарная стоимость перепродаж выросла на 49,1%.
Средняя цена перепродажи достигла 7,6 млн евро, увеличившись на 26,8% за двенадцать месяцев. Медиана перешагнула 4 млн евро. Для объектов от пяти комнат средняя цена подскочила на 10 млн евро за год, достигнув 29 млн. В верхней ценовой категории 22 перепродажи превысили 20 млн евро, абсолютный рекорд с момента основания Обсерватории.
Механизм вполне понятен: министр инфраструктуры и урбанизма Монако Селин Карон-Даньони прямо указала на него на пресс-конференции IMSEE. Значительная часть покупателей, приобретших объекты в цикле сдачи 2022-2024 годов и быстро выставивших их на продажу, вывела на вторичный рынок жильё с характеристиками, существенно превосходящими старый фонд, что подтолкнуло средние цены к новым максимумам.
Монте-Карло зафиксировал 164 перепродажи в 2025 году, наивысший показатель с 2014 года. Суммарная стоимость этих сделок впервые перешагнула порог в 1 млрд евро, достигнув 1,1 млрд. Квартал концентрирует 38,2% всех перепродаж по числу и 34,8% по стоимости, пропорция, которая остаётся структурно стабильной на протяжении всего десятилетия.
Показатели Ларвотто ещё более впечатляют в относительном выражении. Всего 13 сделок принесли 851,9 млн евро, что почти в пять раз больше, чем в 2024 году. Объяснение кроется в недавнем цикле сдачи объектов: квартиры Mareterra и других современных комплексов Ларвотто, вышедшие на вторичный рынок в 2025 году, торговались по ценам, отражающим их строительное качество, прибрежное расположение и крайний дефицит аналогичного предложения. Эти тринадцать сделок составили 26,2% совокупной стоимости всех перепродаж в Монако.
Наиболее значимое техническое изменение в отчёте 2025 года носит методологический характер. IMSEE заменил прежний подход к расчёту цены за квадратный метр линейной регрессионной моделью, включающей три переменные: год сделки, квартал расположения объекта и период строительства здания. Модель применяется ко всем сделкам, для которых известна площадь, и охватывает как первичные продажи, так и перепродажи. Виллы и квартал Монако-Виль исключены из расчётного периметра ввиду недостаточного объёма данных.
Пьер-Андре Кьяппори, министр финансов Монако и профессор экономики, участвовавший в разработке модели, объяснил логику предельно чётко. Прежняя методология не позволяла разграничить ценовой эффект местоположения, эффект периода постройки и эффект года сделки. В 2024 году три исключительные сделки в Ларвотто подняли сырой средний показатель по кварталу до 97 563 € за метр, технически верный для этих трёх объектов, но лишённый индикативной ценности для рынка в целом.
По новой модели среднерыночная оценка для 2025 года составляет 57 569 € за квадратный метр, несколько ниже показателя 2024 года в 58 402 €, однако по-прежнему второй по величине из когда-либо зафиксированных. Вся десятилетняя серия была пересчитана по новому методу, что делает прямое сравнение с предыдущими выпусками Обсерватории некорректным.
Разбивка по кварталам обнаруживает чёткую трёхуровневую структуру. Ларвотто лидирует с показателем 71 167 € за квадратный метр, первым кварталом, преодолевшим отметку в 70 000 €. Далее следует Монте-Карло с 54 009 €, а Фонвьей (52 518 €), Ла-Кондамин (52 104 €) и Ля-Русс (51 265 €) образуют единый кластер на среднем уровне. Жарден Экзотик (45 168 €) и Монежетти (43 797 €) занимают третий уровень, хотя и эти цифры соответствовали бы самым дорогим рынкам большинства европейских городов.
Для объектов, построенных с 2020 года, модель даёт отдельные оценки, отражающие более высокий строительный стандарт нового фонда. В этой категории Ларвотто достигает 71 241 € за квадратный метр, Монте-Карло 60 526 €, Ла-Кондамин 59 523 €, а Фонвьей и Ля-Русс оба превышают 54 000 €. Прирост цен на новостройки по всем кварталам составил от 2,3% до 3,4% с 2024 по 2025 год.
Данные IMSEE охватывают сделки, зарегистрированные на открытом рынке. Они не отражают компраж, осуществляемых в конфиденциальном режиме, между известными сторонами, без публичных объявлений и формального маркетинга. В Княжестве площадью 2,05 км², где совокупный жилой фонд составляет порядка 2,03 млн квадратных метров в 1 473 зданиях, этот внебиржевой сегмент имеет структурно значимый вес.
Данные 2025 года показывают, что владельцы недавно введённых объектов с высокими характеристиками демонстрировали готовность монетизировать активы быстро, когда рыночная конъюнктура это позволяла. Это создаёт возможности в обоих направлениях. Для продавца, стремящегося к дискретному и контролируемому выходу, вторичный рынок подтвердил: цены на активы первой линии значительно превышают то, что публичные средние показатели могут предположить. Для покупателя, ищущего доступ к конкретному зданию или кварталу, где отсутствует публичное предложение, понимание премии за период постройки сегодня является необходимой отправной точкой.
За десять лет средняя цена перепродажи выросла на 78%. Ежегодный объём рынка вырос примерно с 2,7 млрд евро в 2016 году до 5,9 млрд евро в 2025 году. Структурные условия, поддерживающие эту траекторию, фиксированное предложение земли, отсутствие налога на доходы и прирост капитала для резидентов, стабильный спрос со стороны состоятельных международных покупателей, не претерпели существенных изменений.
Если вы рассматриваете сделку в Монако и предпочитаете не прибегать к публичным каналам, команда Baldo Realty Group работает исключительно в закрытом и конфиденциальном сегменте. Вы также можете ознакомиться с доступными объектами в Монако, чтобы понять, что находится в обращении на рынке.
Данные в этой статье основаны на официальной статистике IMSEE и носят исключительно информационный характер. Ничто изложенное не является финансовой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Лицам, рассматривающим сделки с недвижимостью, рекомендуется проконсультироваться с независимым специалистом.
