В 2025 году общий объём сделок на рынке вторичной недвижимости Монако достиг рекордного показателя в 3,25 млрд евро, согласно данным Обсерватории недвижимости, опубликованной IMSEE — официальным статистическим ведомством Княжества. При этом наиболее значимые из этих сделок никогда не выходили в открытый доступ. Никаких порталов, никаких публичных цен, никаких открытых показов. Они совершались через параллельную инфраструктуру доверенных контактов, предварительно квалифицированных рекомендаций и конфиденциальных мандатов, которые держат в руках несколько узких специалистов, работающих практически вне поля зрения.
Для сверхбогатых частных клиентов (UHNW) и семейных офисов, управляющих их инвестициями в недвижимость, это не аномалия. Это естественная архитектура рынка, в котором они существуют.
Причины не исчерпываются престижем. Они структурные. Когда объект попадает на публичный портал объявлений, это сигнализирует либо о том, что продавец не смог закрыть сделку в частном порядке, либо о его безразличии к конфиденциальности. В Монако, где адресный рынок объективно невелик, а сообщество покупателей хорошо знает само себя, публичное объявление открывает как актив, так и его владельца взгляду посторонних.
Для покупателей с девятизначным состоянием этот фактор работает в обе стороны. Появление в роли приобретателя крупного объекта в Монако создаёт репутационную и охранную уязвимость, которой большинство принципалов и их советников предпочтут избежать. Внебиржевая сделка позволяет сохранить анонимность покупателя и его мотивацию вне поля зрения прессы, конкурентов и нежелательных лиц.
Есть и качественный аргумент. В отчёте Knight Frank Wealth Report 2025, основанном на интервью со 150 семейными офисами по всему миру, подтверждается, что прямые инвестиции в недвижимость составляют в среднем 22,5% портфеля типичного семейного офиса, причём более четырёх из десяти офисов активно стремятся увеличить эту долю. Объекты, соответствующие критериям качества институциональных покупателей, редко появляются в открытом предложении. Пентхаусы, квартиры с выходом на первую линию моря и виллы с собственным участком в Монако выходят на рынок на условиях продавца — а эти условия, как правило, исключают публичную огласку.
В Монако основным механизмом доступа является эксклюзивный или полуэксклюзивный мандат, которым располагает специализированное агентство. Мандат предоставляет агентству исключительные или разделённые полномочия по представлению продавца — без какого-либо публичного рекламирования. Объект презентуется только предварительно квалифицированным покупателям, чей профиль соответствует критериям продавца.
Параллельно с мандатами работают контактные сети. Старшие брокеры, действующие в Княжестве на протяжении десятилетий, поддерживают прямые отношения с владельцами наиболее востребованных зданий. Когда собственник начинает обдумывать продажу, первый звонок идёт доверенному советнику, а не на порталы объявлений. Именно здесь рождается подлинный внерыночный сток: в разговорах, предшествующих любому официальному решению о продаже.
Агентства, работающие на этом уровне, не ждут мандатов пассивно. Они поддерживают постоянный диалог с управляющими зданий, нотариусами и юридическими советниками действующих владельцев. Baldo Realty Group создана именно на базе этой модели интеллекта на основе отношений, предоставляя клиентам UHNW и семейным офисам доступ к объектам, которые никогда не появляются в открытой продаже.
Мандаты со стороны покупателя не менее важны. Когда семейный офис или принципал поручает специализированному агентству конфиденциальный поиск объекта для приобретения, агентство может активно обращаться к потенциальным продавцам от его имени. Это переворачивает привычную динамику: вместо того чтобы ждать предложения, покупатель сам его создаёт.
Сделка семейного офиса с недвижимостью в Монако редко предполагает единственного принимающего решения, действующего самостоятельно. По данным Knight Frank Wealth Report 2025, участие следующего поколения в инвестиционных решениях фиксируется у 58% опрошенных семейных офисов. На практике это означает, что приобретение в Монако может потребовать одобрения принципала, его юридического советника, одного или нескольких членов инвестиционного комитета, а в ряде случаев — комитета по семейному управлению со своими мандатными ограничениями.
Временные последствия весьма значительны. Окна для сделок во внерыночном сегменте Монако узкие. Продавец, неформально согласившийся с ценой, не будет ждать бесконечно, а в рынке, где конкурирующие покупатели могут быть введены через ту же контактную сеть, институциональные процессы корпоративного управления должны быть настроены на оперативные действия. Предварительная авторизация параметров приобретения — ценовой диапазон, структура владения, географические предпочтения — является предварительным условием эффективного доступа.
Советники, привлечённые до начала поиска, также имеют принципиальное значение. Семейные офисы, приходящие в Монако с уже готовым налоговым советником, нотариусом и корпоративной структурой, заметно быстрее закрывают сделки, чем те, кто формирует консультационную команду в процессе.
Дью-дилидженс при сделках с недвижимостью в Монако следует нотариальному процессу, регулируемому монегасским гражданским правом. Compromis de vente (предварительный договор купли-продажи) обязателен для обеих сторон и, как правило, включает депозит в размере 10% от покупателя. В отличие от ряда других юрисдикций, возможности выйти из сделки после подписания предварительного договора без потери депозита крайне ограничены.
Структура владения — это первое решение, определяющее все последующие затраты. Физические лица и монегасские Société Civile Immobilière (SCI) уплачивают регистрационный налог в размере 6% от цены приобретения. Иностранные компании, приобретающие напрямую, платят 9%. SCI монегасского права регулируется статьями 1670–1711 Гражданского кодекса и Законом № 797 от 18 февраля 1966 года и остаётся предпочтительным инструментом при наследственном планировании: в определённых условиях передача долей SCI может облагаться налогом на наследование по ставкам от 0% до 16% — существенно ниже, чем в большинстве европейских юрисдикций.
Для семейных офисов со сложными структурами взаимодействие монегасской SCI с холдинговыми структурами вышестоящего уровня и налоговыми профилями резидентства конечных бенефициаров требует скоординированных усилий монегасских юристов и налоговых советников юрисдикции происхождения. Этот механизм не выстраивается после принятия предложения.
Монако располагает одной из наиболее надёжных систем безопасности в Европе. Княжество имеет один из самых высоких в мире показателей соотношения сотрудников полиции к числу жителей, а система видеонаблюдения охватывает практически все публичные пространства. Безопасность на уровне конкретных зданий варьируется, и институциональные покупатели самостоятельно оценивают контроль доступа, степень усмотрения персонала консьерж-службы и профили соседей по зданию до принятия обязательств.
Активность папарацци в Монако сосредоточена вокруг ограниченного числа мест и мероприятий. Здания, которые выбирают для проживания наиболее известные резиденты, как правило, обеспечивают надёжное дистанцирование от уличного наблюдения. Дью-дилидженс по этому вопросу носит неформальный, но существенный характер: советники с глубоким знанием конкретных зданий способны предоставить контекст, которого не будет ни в одном презентационном документе.
Внерыночные сделки в Монако не следуют предсказуемым срокам. Принципал может начать выстраивать отношения со специализированным агентством за один-три года до появления подходящего объекта. Сами отношения являются частью стратегии приобретения: чем точнее советник понимает параметры покупателя, тем быстрее он может действовать, когда появляется нужная возможность.
Когда объект становится доступным на требуемом уровне, скорость реакции критична. Внерыночные продавцы в Монако редко испытывают финансовое давление; чаще всего они ведут несколько параллельных неформальных разговоров, и покупатель, способный подтвердить структурную готовность — финансирование организовано, корпоративный инструмент создан, советники привлечены — выигрывает внерыночную возможность.
Средний срок рассмотрения заявления на получение вида на жительство в Монако, которое нередко сопровождает приобретение на этом уровне, составляет от двух до пяти месяцев согласно официальным требованиям Княжества. Покупатели, планирующие получить резидентство одновременно с приобретением недвижимости, должны инициировать процедуру резидентства заблаговременно и отдельно от имущественной сделки.
Ценообразование во внерыночных сделках Монако происходит в отсутствие ликвидного и прозрачного рынка сравнения. По данным Knight Frank Wealth Report 2024, Монако является самым дорогим городом мира для первоклассной жилой недвижимости: всего 16 квадратных метров за один миллион долларов. По данным IMSEE, средние цены перепродажи в 2024 году достигли 51 967 евро за квадратный метр, а новостройки в квартале Ларвотто, связанные с развитием Марретерра, превысили 97 500 евро за квадратный метр.
Во внерыночных сделках продавец, как правило, ориентируется на цену, сформированную на основе стоимости замещения, сопоставимых закрытых сделок, известных его советнику, и оценки спроса со стороны покупателей на текущий момент. Информационное неравенство покупателя реально, и единственное средство его устранения — специализированный советник с доступом к данным о закрытых сделках, которые никогда не становятся достоянием общественности. Определение цены без открытых сравнимых данных — это не угадывание; это результат реляционного доступа к реальной истории транзакций рынка.
Монако не взимает налога на доходы физических лиц с резидентов. Отсутствуют налог на прирост капитала от продажи недвижимости, налог на имущество и налог на наследство между прямыми членами семьи. Эти структурные характеристики, закреплённые в налоговой системе Княжества, представляют собой существенное долгосрочное преимущество для владельцев межпоколенческих состояний по сравнению с большинством европейских юрисдикций.
Резидентство в Монако требует подтверждения наличия надлежащего жилья и финансовой самодостаточности — в частности, путём размещения на счёте в монегасском банке не менее 500 000 евро. Владение недвижимостью, формально не являясь основанием для получения резидентства, закрывает требование о наличии жилья и на практике служит наиболее убедительным свидетельством намерения обосноваться в Княжестве. Детальный сравнительный анализ позиционирования Монако относительно других ключевых направлений для перемещения состоятельных людей содержится в нашем материале «Монако, Дубай и Швейцария».
Текущие эксплуатационные расходы в премиальных зданиях Монако могут быть значительными. Вместе с тем Монако не имеет аналогов французского налога на недвижимость или taxe d’habitation, что существенно меняет расчёт совокупной стоимости владения в сравнении с сопоставимыми рынками первоклассной недвижимости во Франции или Великобритании.
Для семейных офисов с диверсифицированным глобальным портфелем недвижимости Монако, как правило, выполняет конкретную функцию, а не является чисто доходным активом. Отсутствие значимой арендной доходности для большинства объектов UHNW позиционирует монегасскую недвижимость как резиденциальный актив, инструмент хеджирования политических рисков и надёжную «тихую гавань» для сохранения стоимости — а не источник дохода.
Характеристики ликвидности рынка недвижимости Монако существенны для портфельных управляющих. IMSEE зафиксировал 569 сделок перепродажи в 2025 году по всему Княжеству — небольшой объём по меркам крупных столиц — однако цены демонстрируют структурную устойчивость. Сочетание ограниченного предложения, отсутствия новых застраиваемых территорий за пределами Марретерры и устойчивого мирового спроса со стороны покупателей UHNW означает, что рынок не испытывает обрушений спроса, характерных для более ликвидных рынков первоклассной жилой недвижимости. Подробный анализ категорий трофейных активов в этой динамике представлен в нашем материале об пентхаусах, объектах на первой линии и виллах.
Сделка на этом уровне предполагает как минимум участие монегасского нотариуса, налогового советника с компетенцией как в монегасском праве, так и в юрисдикции происхождения, а также специализированного агентства с подтверждённым доступом к внерыночным объектам. Для покупателей, оформляющих резидентство, стандартным участником процесса является также адвокат по вопросам иммиграционного права Монако. Для объектов, превышающих определённые стоимостные пороги или предполагающих многоуровневые структуры владения, могут также потребоваться независимая оценка и корпоративный администратор.
Координация этих советников сама по себе представляет задачу управления проектом. В Монако, где одни и те же нотариальные конторы и юридические фирмы известны всем участникам рынка, взаимоотношения между консультантами влияют на ход сделок. Специализированное агентство с устойчивыми долгосрочными связями с ведущими юридическими и налоговыми советниками Княжества будет вести процесс приобретения значительно эффективнее, чем чисто транзакционный брокер.
Для конфиденциального обсуждения стратегии внерыночного приобретения в Монако свяжитесь с Baldo Realty Group напрямую. Мы работаем исключительно с клиентами UHNW и семейными офисами, и каждое клиентское соглашение ведётся с полной дискретностью.
Информация в данной статье предоставлена исключительно в общих информационных целях и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Читателям рекомендуется обратиться за независимой профессиональной консультацией до принятия любого решения о приобретении недвижимости или получении резидентства.
