Монако занимает площадь около 2,08 км² и при этом является одним из самых дорогих рынков жилой недвижимости в мире. Территория Княжества ограничена как географически, так и в части градостроительного регулирования, что исключает сколько-нибудь значимое расширение жилого фонда. Предложение, иными словами, структурно неэластично. Спрос при этом носит международный характер, сосредоточен среди состоятельных покупателей и нередко отличается выраженной срочностью. Это сочетание формирует динамику ликвидности, не имеющую аналогов среди сопоставимых рынков Европы.
В 2025 году IMSEE зафиксировал 493 сделки с жилой недвижимостью, что на 5,8% выше показателя предыдущего года при совокупной стоимости рынка, стабильно удерживающейся на уровне 5,9 миллиарда евро. Рынок вторичной недвижимости показал 429 сделок, рост на 17,5% в годовом исчислении, впервые преодолев символическую отметку в 3,2 миллиарда евро суммарного объёма. Для государства подобного масштаба эти цифры свидетельствуют о заметной рыночной активности. Однако общий объём транзакций и скорость реализации конкретного объекта — принципиально разные характеристики, и именно вторая интересует стратегически мыслящих покупателей и продавцов.
Актуальное предложение недвижимости в Монако отражает исторически ограниченный фонд в условиях устойчивого превышения спроса над предложением. Понимание механизмов, ускоряющих или замедляющих сделки, принципиально важно для эффективной работы на этом рынке — как на стороне покупателя, так и на стороне продавца.
В отличие от американского или британского рынков, Монако не публикует стандартизированного показателя среднего срока экспозиции объекта. Обсерватория рынка недвижимости IMSEE фиксирует объёмы сделок, цены за квадратный метр и разбивку по районам и типологии объектов, однако не формирует отдельного показателя времени нахождения объекта в экспозиции. Местные агентства располагают собственными внутренними данными, которые носят закрытый характер.
Нотариальная процедура позволяет тем не менее с точностью утверждать следующее: после подписания предварительного договора купли-продажи (compromis de vente) и внесения залога в размере 10% на счёт-эскроу оформление сделки у нотариуса занимает, как правило, от двух до трёх месяцев. В отличие от французского права, в Монако не предусмотрен законодательный период отказа от сделки для покупателя после подписания предварительного договора. Подписанное обязательство в Монако вступает в силу немедленно, что концентрирует процесс и ускоряет завершение сделки, как только стороны пришли к соглашению.
На практике профессиональные участники рынка наблюдают: грамотно оценённые объекты в Carré d’Or, Монте-Карло и Ларвотто привлекают квалифицированный интерес быстро, нередко в течение нескольких недель после выхода на рынок. На долю Монте-Карло приходилось около трети всех зарегистрированных сделок вторичного рынка в 2024 году, что делает его наиболее транзакционно активным районом Княжества.
Трёх- и четырёхкомнатные квартиры в отличном состоянии в престижных жилых комплексах реализуются быстрее всего. Это подтверждается официальными данными: в 2024 году объекты с тремя и более комнатами составили более 70% сделок на первичном рынке и растущую долю на вторичном. Реформа условий получения резидентства 2020 года, обязывающая заявителей занимать жильё, соразмерное составу семьи, структурно сместила спрос в сторону просторных семейных квартир.
К характеристикам, которые неизменно сокращают сроки реализации, относятся:
Ультрапремиальный сегмент — объекты свыше 10 миллионов евро — демонстрирует собственную форму ликвидности. IMSEE зафиксировал рост на 10,6% числа сделок вторичного рынка выше 10 миллионов евро в 2024 году; 19 сделок превысили отметку в 20 миллионов, что вдвое превышает показатель десятилетней давности.
Обратный профиль не менее поучителен. Объекты, которые долго не находят покупателя в Монако, как правило, обладают одной или несколькими характеристиками: цена, оторванная от актуальных нотариальных аналогов, устаревшее состояние или отложенный ремонт, неудобная планировка с недостаточным естественным освещением, либо расположение в районах с низкой транзакционной плотностью. Малогабаритные объекты также всё сложнее находят покупателя: доля студий и однокомнатных квартир в структуре сделок снизилась с 58% в 2020 году до 49% в 2024-м, поскольку спрос явно сместился в сторону более просторного жилья.
Объекты, выставленные по амбициозным ценам без опоры на актуальные нотариальные данные, не генерируют предложений — они генерируют тишину. А тишина на этом рынке может длиться месяцами. Покупатели и их советники — профессионалы высокого уровня, которые мгновенно идентифицируют разрыв между запросом продавца и обоснованной рыночной стоимостью.
При средней стоимости сделок на вторичном рынке в 7,6 миллиона евро в 2025 году (против 6,0 миллиона годом ранее по данным IMSEE) и росте стоимости порядка 78% за последнее десятилетие соблазн завысить цену вполне понятен. Knight Frank прогнозирует около 4% годового прироста стоимости в Княжестве; Себастьян Ле Гравран из Balkin Estates отмечает, что среднегодовой рост за 30 лет составляет около 5%, что не имеет прецедентов в Европе.
Но накопленная стоимость не означает автоматической ликвидности в конкретный момент времени. Продавец, выставляющий объект выше реализуемой рыночной цены, расплачивается временем, а время в Монако имеет реальную стоимость. Объект, простоявший шесть месяцев выше своей рыночной отметки, в любом случае придётся переоценить до нормального уровня — уже после того, как накопятся расходы на содержание и упустятся окна с мотивированными покупателями. Правильная цена с самого начала неизменно даёт лучший итоговый результат.
Транзакционный календарь Монако следует наблюдаемым сезонным ритмам, хотя и менее выраженным, чем на рынках, ориентированных на местных покупателей с жёсткой привязкой к учебному году. Июль и август — наиболее спокойный период для подписания договоров: большинство покупателей, продавцов и юридических советников в отъезде, объём просмотров существенно снижается. Объекты, выходящие на рынок в этот период, нередко получают реальный интерес лишь к середине сентября.
Осеннее окно — примерно с сентября по ноябрь — повсеместно считается наиболее активным периодом для инициирования и завершения серьёзных сделок. Monaco Yacht Show, ежегодно проходящее в конце сентября в порту Геркулес, привлекает в Княжество десятки тысяч состоятельных посетителей. Местные риелторские агентства фиксируют заметный рост числа обращений во время выставки и в последующие недели. Совпадение международных покупателей, идеального климата и возвращения профессиональных советников создаёт условия для оперативного принятия решений.
Весеннее окно, с апреля до начала июня, также отличается повышенной активностью. Однако Гран-при Формулы 1 в мае создаёт логистические сложности в неделю гонки — с ограниченным доступом и дефицитом времени для просмотров. Сделки, принципиально согласованные до Гран-при, нередко завершаются в последующие недели.
Значительная доля наиболее ликвидных транзакций в Монако никогда не появляется в публичных листингах. На рынке, где конфиденциальность является базовым ожиданием, а пул покупателей ограничен и известен специализированным агентствам, закрытые сделки предоставляют структурные преимущества обеим сторонам. Продавец избегает публичного обнаружения цены и репутационных рисков, связанных с объектом, длительно стоящим в открытой экспозиции без результата. Покупатель получает доступ к предложению, не конкурируя за него с широким рынком.
Механизм прост: агентство с активным мандатом на покупку обращается к собственнику, потенциально открытому для сделки, — нередко ещё до того, как тот официально принял решение о продаже. Покупатель уже прошёл предварительную квалификацию, его ликвидность или финансирование подтверждены, намерение получить резидентство установлено. Когда стороны согласованы, а документация в порядке, этот процесс способен пройти путь от первого контакта до подписанного предварительного договора за считанные недели. На вершине рынка это не исключение — это основной способ совершения транзакций.
Продавцы, анализируя ликвидность рынка Монако, нередко сосредотачиваются на рыночных условиях, тогда как именно операционная готовность покупателя определяет скорость закрытия сделки. Покупатель без заблаговременно организованного финансирования, с неурегулированным семейным процессом принятия решений или нечёткими намерениями относительно резидентства создаёт трение, способное затянуть сделку на месяцы или вовсе привести к её срыву. Транзакции в Монако часто предполагают структуры частного банкинга, трасты или корпоративные холдинговые инструменты, требующие юридической подготовки заблаговременно. Покупатели, приходящие с готовой документацией, закрывают сделки значительно быстрее.
Задокументированное намерение получить резидентство Монако также является практическим ускорителем. Покупатель, уже инициировавший административные процедуры в Direction de l’Habitat и Sûreté Publique, воспринимается как более серьёзная сторона сделки по сравнению с инвестором на разведочной стадии. Продавцы улавливают эту разницу, а агенты, представляющие серьёзных покупателей, доносят это до второй стороны уже на начальном этапе переговоров.
Сравнение ликвидности Монако с другими первичными европейскими рынками требует признания структурной несопоставимости. Монако — самостоятельная юрисдикция с нулевым подоходным налогом и пулом покупателей, сформированным по очень специфическим критериям. Тем не менее ряд контрастов поучителен.
Prime Central London переживает период сдержанной ликвидности. По данным исследований Savills, около 41% элитных объектов, реализованных в недавнем периоде, прошли хотя бы одно снижение цены, а средний дисконт к первоначальной цене предложения составил около 8%. Объекты, находящиеся в экспозиции от шести до двенадцати месяцев в наиболее эксклюзивных кварталах Лондона, вынуждены идти на двузначные скидки ради закрытия сделки. Цены PCL остаются примерно на 20,7% ниже пика 2014 года в номинальном выражении. Для иностранного покупателя, приобретающего объект за 5 миллионов фунтов стерлингов в Лондоне, совокупная налоговая нагрузка на сделку может достигать 17% — прямое давление на транзакционную активность.
Элитный сегмент Женевы демонстрирует высокую ликвидность на ультрапремиальном уровне, однако подчинён кантональным ограничениям на приобретение для нерезидентов, которые в Монако отсутствуют. Парижский первичный рынок характеризуется высокой концентрацией владения и более низкой скоростью оборота на единицу объекта по сравнению с монегасским рынком. 429 сделок вторичного рынка в Монако в 2025 году при ограниченном общем жилом фонде представляют уровень ротации, которого мало кто из сопоставимых рынков достигает.
Продавец с обозначенным горизонтом выхода должен начинать подготовку за три-шесть месяцев до планируемой даты выхода на рынок. Это включает заказ детальной оценки, основанной на актуальных нотариально зафиксированных сопоставимых сделках, устранение отложенных ремонтных вопросов, которые дадут покупателю аргументы для торга, а также проверку актуальности и доступности правоустанавливающих документов, данных об обслуживании и протоколов общих собраний. Советники покупателя тщательно проверят эти документы на этапе предварительного договора; пробел, обнаруженный поздно, способен задержать или сорвать завершение сделки.
Наиболее эффективное позиционирование при выходе объединяет реалистичную цену, объект в безупречном состоянии и одновременный доступ как к открытому рынку, так и к закрытой сети. На практике это означает сотрудничество с агентством, располагающим документально подтверждённой сетью активных предварительно квалифицированных покупателей, а не только присутствием на порталах объявлений. Возможность представить объект десяти проверенным покупателям в закрытом режиме, до любой публичной публикации, является ощутимым преимуществом ликвидности на рынке, где общая вселенная потенциальных покупателей относительно невелика.
Данная статья освещает рыночную динамику и транзакционные закономерности, основываясь на официальных и опубликованных источниках. Она не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Конкретные рекомендации относительно структур владения, процедур получения резидентства или налогового режима следует получать у квалифицированных специалистов в соответствующей юрисдикции.
Если вы рассматриваете приобретение или продажу объекта в Монако и хотите оценить, насколько текущее предложение и спрос соответствуют вашим целям, команда Baldo Realty Group готова к конфиденциальному и ни к чему не обязывающему разговору. Свяжитесь с нами здесь. Для ознакомления с актуальным предложением на рынке воспользуйтесь полным поиском объектов по районам и ценовым категориям.
