В распоряжении Монако менее двух квадратных километров территории. В этих условиях редчайшие жилые активы, настоящие пентхаусы, объекты в первой береговой линии, единичные виллы, остающиеся в частных руках, образуют категорию, принципиально отличную от общего рынка. Речь идёт не просто о дорогой недвижимости. Её редкость носит структурный характер, и именно эта редкость определяет условия покупки, принципы оценки и то, почему подобные объекты почти никогда не появляются в открытых листингах.
Термин trophy на рынке элитной недвижимости нередко употребляется произвольно. В Монако он имеет более точное значение. Трофейный актив сочетает как минимум два из следующих признаков: незаменимое расположение (первая береговая линия, верхний этаж с открытой панорамой или самостоятельный земельный участок под виллу), подтверждённая архитектурная или историческая ценность, а также площадь, которую невозможно воспроизвести в рамках действующих градостроительных норм. Редкость здесь, не маркетинговый тезис. Это объективная реальность.
Согласно данным Observatoire de l’Immobilier 2025 Института монегасской статистики IMSEE, в 2025 году на рынке Монако было зафиксировано 493 сделки с жилой недвижимостью на общую сумму 5,9 миллиарда евро, что сопоставимо с рекордным показателем предыдущего года. Средняя цена сделки по новостройкам впервые в истории преодолела отметку в 40 миллионов евро, составив 40,8 миллиона евро. Медианная цена продажи нового жилья достигла 21,2 миллиона евро, это означает, что каждая вторая сделка была заключена на этом уровне или выше. Из 64 зафиксированных продаж 35 превысили 20 миллионов евро, а пять сделок преодолели порог в 100 миллионов евро.
Для объектов, построенных начиная с 2020 года, расчётная средняя стоимость квадратного метра составляет 65 602 евро, наивысший показатель за всю историю наблюдений в разрезе периодов строительства. Эта цифра является финансовым ориентиром для всего сегмента трофейной недвижимости.
Ценовой разрыв между пентхаусом и квартирой на среднем этаже в одном и том же здании значителен и устойчив. Верхний уровень с открытым видом на море и небо и нижние этажи без панорамного вида занимают два противоположных полюса одного адреса. В наиболее престижных резиденциях этот разрыв может быть весьма существенным, он отражает именно то, как состоятельные покупатели в Монако оценивают высоту над уровнем моря и качество обзора.
Площадь террасы при сделках с верхними этажами оценивается отдельно от жилой площади. Квартира площадью 200 м² с частной эксплуатируемой кровельной террасой в 150 м² представляет принципиально иной актив, нежели идентичное по площади жильё на рядовом этаже. Терраса обеспечивает жизнь под открытым небом, полную приватность и то вертикальное отделение от уличного уровня Монако, которое наиболее требовательные покупатели ищут целенаправленно.
Тур Одеон в Кондамине, самое высокое жилое здание Монако высотой 170 метров, наглядно иллюстрирует эту динамику в максимальном масштабе. Стандартные этажи башни реализовывались по ценам, отражающим её статус знакового объекта; небесный пентхаус площадью около 3 500 м² находится в категории, для которой традиционный анализ цены за квадратный метр становится недостаточным инструментом. Трофейные пентхаусы такого уровня не оцениваются на основе аналогичных сделок. Они продаются по цене, которую покупатель готов заплатить за то, что по определению является незаменимым.
Для покупателей, рассматривающих пентхаусы в новом жилом фонде, вторичный рынок предлагает всё больше возможностей. По данным IMSEE, средняя цена перепродажи объектов категории пять комнат и более достигла в 2025 году 29 миллионов евро, прибавив 54,1% за один год на фоне выхода на вторичный рынок недавно сданных объектов высокого класса.
Ларвотто является в настоящее время самым дорогим кварталом Монако по показателю цены квадратного метра. В 2025 году впервые в истории был пройден символический рубеж в 70 000 евро. По данным IMSEE, средняя расчётная цена квадратного метра в Ларвотто составляет 71 167 евро по совокупности всех сделок. Для новых объектов десятилетия 2020-2029 этот показатель достигает 71 241 евро за квадратный метр, что подтверждает: ценовая премия квартала полностью сосредоточена в наиболее современном жилом фонде.
Это объясняется не только близостью к морю. В Монако прибрежные здания есть в нескольких кварталах. Премия Ларвотто обусловлена специфическим сочетанием факторов: непосредственный выход на Средиземное море с южной и юго-западной экспозицией, минимальное перекрытие видовых осей соседними зданиями, близость к городскому пляжу и садам Казино, а также трансформирующее воздействие проекта Маретерра, реализуемого непосредственно к востоку. Маретерра, девелоперский проект стоимостью два миллиарда евро на намывной территории, добавляет к жилому фонду Монако около десяти частных вилл и порядка 130 апартаментов на одном из немногих реально созданных в новейшей истории Княжества земельных участков. Ряд вилл проекта был оценён значительно выше 100 миллионов евро, что напрямую соответствует пяти сделкам стоимостью свыше 100 миллионов евро, зафиксированным IMSEE в 2025 году.
Разница в достигнутой цене между апартаментами с южной и северной ориентацией в одном и том же прибрежном здании может составлять 20% и более. Ветровая нагрузка, траектория солнца над террасой и угол обзора на море из главных жилых помещений, каждый из этих факторов оценивается отдельно при индивидуальной экспертизе трофейного объекта.
Вторичный рынок Ларвотто продемонстрировал эту динамику в полной мере в 2025 году. При всего 13 сделках на вторичном рынке квартал сгенерировал объём сделок в размере 851,9 миллиона евро, почти в пять раз превысив показатель предыдущего года. Это непосредственное следствие первых перепродаж объектов Jardins d’Eau, Le Renzo и вилл Маретерра.
Отдельно стоящие виллы представляют собой наиболее ограниченный сегмент жилого рынка Монако. IMSEE объединяет их с категорией объектов пять комнат и более в целях соблюдения конфиденциальности сделок, что само по себе отражает крайне малое число смен собственника в любой отдельно взятый год. В 2025 году зафиксировано пять сделок по вторичной продаже вилл совокупной стоимостью 452,5 миллиона евро, что на 222,5% превышает показатель предыдущего года. Подразумеваемая стоимость одной сделки объясняет, почему сроки приобретения виллы в Монако стандартно составляют от 12 до 24 месяцев с момента первоначального поиска до подписания договора.
Сданный в 2025 году Bay House (Testimonio II) в Ла-Рус обогатил жилой фонд Монако пятью частными виллами в дополнение к 56 апартаментам. Речь идёт не об отдельно стоящих домах в классическом понимании. Это конфигурации первого этажа в рамках элитного проекта, предлагающие отдельные входы, выход в сад и тот уровень пространственной обособленности, который не может обеспечить никакая квартира, сколь угодно роскошная. Покупатели для активов такого типа не ищут предложения в открытом доступе. Процесс начинается с конфиденциального обращения к брокеру с устоявшейся сетью контактов в Княжестве и структурированного знакомства в режиме соглашения о неразглашении.
Коридор Авеню Принцессы Грейс и возвышенные позиции Ла-Рус и Жарден Экзотик традиционно остаются локациями для отдельно стоящих вилл. Когда подлинная вилла на частном участке выходит на рынок, первый контакт устанавливается почти всегда напрямую, и сделка завершается до того, как какой-либо публичный документ будет составлен.
В структуре рынка Монако существует устойчивая иерархия престижных зданий, формирующая последовательные и долгосрочные ценовые премии. В Монте-Карло эта иерархия наиболее отчётливо выражена в Карре д’Ор, «золотом квартале», ограниченном Казино, Отелем де Пари и главными осями люксовой торговли. Объём вторичных сделок в Монте-Карло в целом впервые в 2025 году превысил 1,1 миллиарда евро, прибавив 41,5% к предыдущему году, что подтверждает устойчивое доминирование квартала на рынке вторичного жилья высокого класса.
Среди признанных престижных адресов этого района Le Mirabeau занимает особое положение. Его расположение, качество строительства и профиль резидентов неизменно ставят его на вершину ценовых ориентиров вторичного рынка Монте-Карло. Park Palace с его близостью к садам Казино и сложившейся международной базой резидентов представляет сопоставимый уровень долгосрочной ценности. La Petite Afrique, введённый в эксплуатацию в 2016 году, задал новые стандарты отделки и оснащения, переформатировав ожидания рынка в этом секторе Монте-Карло.
26 Carré d’Or, сданный в 2019 году с девятью эксклюзивными резиденциями, является одним из немногих адресов, чьё название и географическое положение одновременно вписываются в периметр золотого квартала. Ограниченное число квартир и высокие технические характеристики делают его одним из наиболее «закрытых» адресов Монте-Карло. Возможности для перепродажи здесь возникают крайне редко, и когда это происходит, подход к сделке неизменно остаётся дискретным.
За пределами Карре д’Ор Palazzo Leonardo в Фонвье и признанные престижные здания на набережной Ларвотто представляют в различных форматах один и тот же фундаментальный принцип: репутация здания, качество управления, сообщество резидентов и расположение относительно ключевых инфраструктурных объектов Монако совместно формируют ценовую премию, устойчивую к рыночным циклам.
Концентрация трофейных активов в сегменте внерыночных сделок неслучайна. Она отражает предпочтения и практические обстоятельства их владельцев.
Продавцы на этом уровне нередко являются жителями Монако или лицами, для которых Княжество является основным местом проживания. Публичный листинг сигнализирует о намерении продать, создаёт неопределённость относительно сроков и генерирует обращения от покупателей, не располагающих ни необходимыми ресурсами, ни достаточной серьёзностью намерений. Всё это неприемлемо для собственника, который ценит конфиденциальность не меньше, чем цену. Предпочтительный путь, исключительный мандат, выданный одному-двум доверенным агентам для выявления квалифицированных покупателей в их сети, на строгих условиях конфиденциальности.
Для покупателей внерыночный процесс предоставляет симметричные преимущества. Конкуренция за наиболее востребованные объекты никогда не объявляется публично. Покупатель, известный хорошо укоренённому специалисту в Монако и способный подтвердить финансовую состоятельность и обоснованность намерений, будет информирован о возможностях, которые никогда не попадут на открытый рынок. Именно это информационное преимущество является главной причиной, по которой серьёзные покупатели выстраивают долгосрочные отношения с агентами, работающими непосредственно в Монако, а не обращаются к рынку ситуативно.
Данные вторичного рынка подтверждают это. IMSEE зафиксировал 22 сделки по перепродаже объектов стоимостью свыше 20 миллионов евро в 2025 году, рекордный показатель с момента создания Обсерватории. За десятилетие эта цифра более чем удвоилась. Крайне незначительная доля этих сделок предварялась заметными маркетинговыми кампаниями.
Внерыночный процесс на уровне трофейных объектов следует структурированной последовательности. Он начинается с конфиденциального мандата, как правило исключительного, в рамках которого продавец уполномочивает агента выявлять и обращаться к определённой категории потенциальных покупателей. Агент формирует конфиденциальное информационное досье, достаточно детальное для того, чтобы серьёзный покупатель мог составить предварительное мнение, но структурированное таким образом, что ключевые идентифицирующие сведения предоставляются лишь после верификации личности и финансового положения потенциального приобретателя.
Соглашения о неразглашении (NDA) на этом уровне являются стандартной практикой до передачи любой детальной информации. Это не формальность: они обеспечивают реальную защиту для продавца, который может раскрывать информацию об объекте, не получившем ещё публичной огласки, и для покупателя, чей интерес к конкретному адресу сам по себе может быть чувствительной информацией.
После согласования условий в принципе сделка проходит через нотариальную систему Монако: avant-contrat (предварительный договор), а затем основной акт. Срок от первого обращения до подписания сделки на уровне трофейных активов, как правило, составляет от шести до восемнадцати месяцев в зависимости от сложности юридической структуры объекта, места регистрации сторон и степени детализации согласовываемых условий.
Анализ по рыночным аналогам имеет ограниченную применимость на вершине рынка Монако. Объекты слишком редки и слишком дифференцированы, чтобы прямой аналог появлялся с достаточной регулярностью. Оценка трофейных активов строится на основе трёх составляющих: последняя верифицированная рыночная транзакция в качестве базового ориентира (данные IMSEE за 2025 год предоставляют наиболее актуальные якорные значения), матрица премий, взвешивающая специфические характеристики оцениваемого объекта, и оценка текущего спроса со стороны идентифицированного круга потенциальных покупателей.
Базовые показатели для новых объектов: в Ларвотто, 71 241 евро за квадратный метр, в Монте-Карло, 60 526 евро за квадратный метр. Это рыночно верифицированный пол, а не потолок. Пентхаус с беспрепятственной морской панорамой, прямым выходом на частную террасу и площадью, недоступной в современном жилом фонде, получит существенную премию сверх средней по соответствующему кварталу. Вопрос не в том, существует ли эта премия, а в том, как корректно её квантифицировать и донести до продавца, не формируя ожиданий, оторванных от транзакционной реальности.
Средняя цена сделки с новостройкой в размере 40,8 миллиона евро в 2025 году, первое преодоление отметки в 40 миллионов за всю статистическую историю Монако, служит дополнительным ориентиром. Он отражает рынок, на котором стандартный порог ожиданий при первичной сделке с качественным объектом теперь значительно превышает уровень, который в любом другом европейском городе считался бы пределом ультрапремиального сегмента.
Трофейные активы в Монако неизменно демонстрируют сохранение капитала на долгосрочном горизонте. Данные за 2025 год свидетельствуют: средняя цена перепродажи достигла 7,6 миллиона евро, прибавив 26,8% за год и 78% за десятилетие. Медианная цена перепродажи как более консервативный индикатор достигла 4 миллионов евро, это означает, что большинство участников вторичного рынка оперируют на уровне, который в большинстве других юрисдикций соответствовал бы верхней границе ультрапремиального сегмента.
Структурным двигателем этих результатов является ограниченность предложения. Монако не может значимо расшириться. Маретерра, первое существенное добавление новой территории за несколько десятилетий, а число её объектов исчисляется десятками. С каждым годом количество действительно незаменимых адресов остаётся прежним или сокращается по мере сноса старых зданий ради новых проектов. На этом фоне спрос со стороны состоятельных резидентов и инвесторов не демонстрирует устойчивой тенденции к снижению.
Прошлые результаты не гарантируют будущих показателей, и покупателям на этом уровне следует получить независимую юридическую и финансовую консультацию перед принятием решения. Вместе с тем структурные характеристики рынка Монако, конечное предложение, стабильная регуляторная среда и глобально признанная резидентская база, исторически обеспечивали поддержку стоимости при длительных сроках владения в условиях, которые мало какой сопоставимый рынок способен воспроизвести.
Для покупателей, стремящихся получить доступ к внерыночному сегменту трофейной недвижимости Монако, отправной точкой является разговор со специалистом, имеющим прямой доступ к конфиденциальным мандатам. Свяжитесь с Baldo Realty Group для конфиденциальной консультации. Наша команда работает исключительно на рынке незарегистрированных объектов Княжества.
Информация в настоящей статье носит исключительно ознакомительный характер и не является финансовой, юридической консультацией или инвестиционной рекомендацией. Baldo Realty Group рекомендует всем потенциальным покупателям обратиться за независимой профессиональной консультацией до совершения любой сделки.
