Арендный рынок Монако работает не так, как любой другой. Совокупный жилищный фонд Княжества составляет всего 22 168 единиц по данным IMSEE на 2024 год, из которых 81% находится в частном секторе. Возможности для существенного расширения предложения практически равны нулю. Структурный дисбаланс между устойчивым спросом и ограниченным предложением носит перманентный, а не циклический характер. Именно это ограничение делает Княжество надёжным долгосрочным активом для инвесторов, чья приоритетная задача — сохранение капитала с арендной составляющей дохода.
Валовая доходность аренды в Монако составляет около 2,87% по состоянию на середину 2025 года, снизившись с 3,02% в четвёртом квартале 2024 года, согласно данным Global Property Guide, агрегированным с местных листинговых платформ. Это не цифры для охотников за доходностью — они привлекают инвесторов, понимающих, что арендная плата является второстепенной составляющей совокупного дохода, основу которого составляет прирост стоимости капитала на 44,3% за последнее десятилетие по данным Обсерватории недвижимости IMSEE 2024.
База арендаторов укрепляет привлекательность позиции. Корпоративные релокации, обусловленные финансовым и спортивным секторами Монако, топ-менеджеры и состоятельные международные резиденты формируют ядро спроса. Риск неплатежей структурно пренебрежимо мал. Годовые контракты являются нормой в условиях стабильной правовой системы, обеспечиваемой суверенитетом Княжества.
Студии и однокомнатные апартаменты демонстрируют наиболее высокую оборачиваемость и охватывают наиболее широкий пул потенциальных арендаторов. Корпоративные командированные, топ-менеджеры в служебных поездках и новые резиденты, устанавливающие место жительства в Монако, концентрируются именно в этом сегменте. Соотношение арендной ставки к цене приобретения на квадратный метр здесь, как правило, наиболее благоприятно в большинстве районов.
Двух- и трёхкомнатные апартаменты привлекают арендаторов с более длительными сроками найма: пары, небольшие семьи, опытные руководители, остающиеся на срок от восемнадцати до тридцати шести месяцев и более. Для таких объектов требуются высокий уровень отделки и качество здания. Вакантность между договорами коротка в премиальных локациях, но может затянуться в устаревшем фонде.
Четырёх- и пятикомнатные апартаменты преимущественно занимают семьи с очень высоким состоянием и формируют наиболее высокие абсолютные ставки аренды. Однако цена приобретения на квадратный метр в этом сегменте также максимальна, а квалифицированная база арендаторов соответственно ограничена. В 2024 году четырёх- и пятикомнатные объекты составляли более 70% общей стоимости сделок на первичном рынке по объёму в евро, отражая покупательский спрос, ориентированный на масштаб, а не на оптимизацию доходности.
Карре д’Ор формирует наиболее высокие арендные ставки в Княжестве: в среднем около 190 евро за квадратный метр в месяц, с пиком до 230 €/м² для объектов от пяти комнат, тогда как исключительные пентхаусы и виллы превышают 150 000 евро в месяц. Концентрация ресторанов высшего класса, частных банков и непосредственная близость к Площади Казино обеспечивают постоянный спрос со стороны наиболее финансово значимых арендаторов. Вакантность здесь минимальна для хорошо представленных объектов.
Ларвотто претерпел значительное переосмысление в связи с проектом Mareterra. В 2024 году район зафиксировал наивысшую в Монако цену квадратного метра — 97 563 €/м², что на 48,1% выше уровня предыдущего года, — отражая волну новых элитных сдач. Арендный спрос здесь устойчив, обусловлен доступом к морю и качеством новой застройки. Средние арендные ставки составляют около 115 €/м². Новый фонд района привлекает корпоративных и lifestyle-арендаторов, для которых приоритетом являются качество инфраструктуры здания и морской доступ.
Фонвьей предлагает иной профиль: более тихий, деловой, с востребованным марина-контекстом. Средние ставки около 95 €/м², с лучшими объектами в премиальных зданиях на уровне 130 €/м². Район стабильно привлекает арендаторов из секторов яхтинга, промышленности и административного управления Монако. Заполняемость здесь стабильна.
Ла-Кондамин демонстрирует среднюю ставку около 100 €/м² с хорошей ликвидностью для одно- и двухкомнатных объектов. Здания с видом на Порт-Эркюль торгуются с премией, особенно те, что обеспечивают открытую панораму порта.
На конкурентном арендном рынке Монако инфраструктура здания отделяет результативные активы от тех, что простаивают. Консьерж-сервис фактически является обязательным условием в верхнем ценовом сегменте. Частная парковка — идеально два выделенных машиноместа — один из наиболее ощутимых факторов арендной премии: арендатор, платящий от 8 000 до 15 000 евро в месяц, не примет уличные решения. Защищённый склад, функционирующий тренажёрный зал и ухоженные общие зоны — всё это вносит вклад в дифференциал ставки.
Здания Ларвотто и Mareterra с доступом к частному бассейну, оздоровительной инфраструктуре для резидентов и прямым выходом на пляж могут добавлять от 10 до 20% к ежемесячной арендной ставке относительно сопоставимых площадей без этих опций, по данным рыночного анализа Balkin. Для инвестора, сравнивающего объекты для приобретения, эти различия в оснащении существенно накапливаются на горизонте пятилетней владельческой позиции.
Пул арендаторов Монако определяется финансовой состоятельностью, а не только амбициями. Залоговые депозиты от трёх до шести месяцев арендной платы являются стандартом, и собственники, как правило, требуют подтверждения доходов, выписки по счетам, трудовые договоры и нередко рекомендации с предыдущих монегасских адресов. Эта процедура не является дискреционной — это рыночная практика, эффективно фильтрующая качество кандидатов.
Корпоративные релокации в финансовом секторе, яхтенном менеджменте и консалтинге обеспечивают стабильный круглогодичный спрос. Monaco Yacht Show в сентябре создаёт выраженный сезонный всплеск спроса на краткосрочные премиальные размещения, однако краткосрочная аренда жёстко регулируется и не является жизнеспособной стратегией доходности для большинства инвесторов, действующих в правовом поле Княжества.
Годовые контракты являются нормой в свободном арендном секторе. Долгосрочные договоры — до трёх лет — предпочтительны для крупных объектов и, как правило, обеспечивают меньше трений и лучший профиль арендатора. Показатели пролонгации для хорошо обслуживаемых объектов в премиальных локациях высоки.
Публикуемая валовая доходность около 2,87% — это потолок, не пол. Чистая доходность — после сборов со-пропри́ете, взносов на техническое обслуживание, комиссий управляющего агентства (как правило, 8–12% от валовой аренды) и резервирования на периодические ремонты — как правило, устанавливается в диапазоне 1,8–2,3% для качественно управляемого объекта в премиальном районе.
Сервисные сборы в премиальных зданиях Монако могут быть значительными. Многие элитные здания включают отопление, водоснабжение, консьерж-сервис и обслуживание общих зон в ежемесячные расходы, составляющие 10–20% от получаемого валового дохода, по данным Balkin. Инвесторам следует моделировать эти расходы до приобретения — бюджет со-пропри́ете (доступный при сделке) является первичным справочным документом.
Чистая доходность не отражает прирост капитала. При среднем увеличении стоимости на 44,3% за последнее десятилетие по данным IMSEE и отсутствии налога на прирост капитала при перепродаже в Монако, совокупный доход для инвестора, удерживающего объект пять лет и более, значительно превышает то, что предполагает один лишь арендный показатель.
Объекты, находящие арендатора в течение нескольких дней, имеют устойчивые общие характеристики: они расположены в зданиях с консьерж-сервисом и охраняемой парковкой, оснащены качественной, но нейтральной отделкой, функциональной кухней и предлагают хотя бы частичный вид на море или порт. Площадь имеет значение — студии до 30 м² и апартаменты свыше 200 м² сталкиваются с более узкой базой арендаторов. Устаревшая отделка снижает и достигаемую ставку, и скорость сдачи — обстоятельство, которое в ценовом диапазоне Монако сказывается непропорционально сильно.
Арендный рынок Монако разделён на два сектора с принципиально различными последствиями для инвесторов. Свободный сектор — охватывающий объекты в зданиях, введённых в эксплуатацию после 1 сентября 1947 года и не подпадающих под действие Законов 1235 или 1291, — функционирует со значительной договорной свободой. Собственники устанавливают арендные ставки по рыночным условиям, согласовывают сроки договора и возвращают объект после истечения контракта по стандартному уведомлению. Это сектор, релевантный для подавляющего большинства инвестиционных приобретений в современных зданиях Монако.
Регулируемый сектор, регламентируемый Законами 1235/1291 (для зданий до 1947 года), предъявляет существенно более жёсткие требования. Арендная плата должна быть одобрена Direction de l’Habitat, договоры могут заключаться только с квалифицированными «защищёнными» арендаторами из предопределённого перечня, а сроки составляют шесть лет с возможностью продления. Арендатор может расторгнуть договор в любое время; собственник — только в конце срока. Индексация привязана к индексу потребительских цен INSEE. Объекты регулируемого сектора нередко торгуются ниже рыночных значений свободного сектора именно по этой причине, что создаёт возможности для терпеливого капитала — при условии понимания операционных ограничений.
Монако не взимает подоходный налог с физических лиц. Арендный доход от монегасской недвижимости не облагается налогом на местном уровне. Тем не менее владельцы-нерезиденты обязаны декларировать этот доход в стране своего налогового домицилия, где применяются ставки и правила их юрисдикции. Для инвестора с базой в Великобритании это означает британский подоходный налог на монегасскую аренду. Для резидента Швейцарии применяется кантональный режим налогообложения.
Договоры аренды в Монако облагаются регистрационным сбором в размере 1%, рассчитываемым от годовой арендной платы плюс применимые расходы. Это обязательство лежит на арендаторе, а не на собственнике — особенность, выгодно отличающая Монако от большинства европейских рынков и несколько улучшающая эффективную доходность арендодателя.
В Монако не взимается ежегодный налог на недвижимость (аналог французской taxe foncière), что существенно снижает стоимость владения инвестиционным объектом по сравнению с сопоставимыми альтернативами на Лазурном берегу Франции.
Рынок перепродаж Монако зафиксировал 365 сделок в 2024 году при сохранении совокупной стоимости на исторически высоком уровне. Малый и средний сегмент — одно- и двухкомнатные объекты — остаётся наиболее ликвидным при перепродаже, с разумными сроками реализации для качественно поддерживаемых премиальных объектов.
Объекты с действующим арендатором торгуются с умеренным дисконтом относительно свободного от обременений права, поскольку доминирующий покупатель предпочитает немедленную возможность пользования. Инвесторы, планирующие выход, должны предусмотреть либо освобождение объекта, либо дисконт в 5–10% для привлечения других инвесторов. Для объектов регулируемого сектора ликвидность при перепродаже более ограничена, а государство Монако сохраняет право преимущественного выкупа согласно Законам 1235/1291.
Инвесторам, рассматривающим покупку недвижимости в Монако с арендным потенциалом, следует ориентироваться на три ключевых фильтра: год постройки здания, секторную классификацию и фундаментальные характеристики района. Ознакомьтесь с полным портфелем доступных объектов или обратитесь напрямую к команде Baldo Realty Group, чтобы сформировать инвестиционный мандат, соответствующий вашим целям по доходности, горизонту владения и требованиям к ликвидности.
