À Monaco, le rendement ne se résume presque jamais à un pourcentage affiché. Les valeurs d’acquisition sont très élevées, et l’écart entre un loyer demandé et un loyer signé peut peser sur le résultat final. Les retours “s’améliorent” surtout là où le bien se loue vite, se reloue facilement, et parle clairement à un segment de locataires.
Comment fonctionne le rendement (et pourquoi les chiffres bruts trompent)
Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat. Or, à Monaco, les prix structurent déjà l’équation. Monaco Statistics indique que le prix moyen au mètre carré des reventes a atteint 51 967 € en 2024, un record, et une hausse de 44,3% sur dix ans. Dans ce cadre, une location “solide” peut afficher un rendement brut modeste.
Une approche plus prudente consiste à raisonner en rendement net, en intégrant la vacance réaliste, les coûts non récupérables et le cycle de rafraîchissement. Une mise en location rapide avec un loyer défendable peut produire un meilleur net qu’un loyer ambitieux qui allonge l’exposition.
Pourquoi l’amélioration des retours est souvent une histoire de micro-marché
Les améliorations se voient surtout quand le risque de vacance baisse ou quand le bien obtient un loyer plus “atteignable” à qualité comparable. Le contexte d’offre joue aussi, car les livraisons neuves rehaussent les standards attendus.
Monaco Statistics relève 159 logements livrés dans le secteur privé en 2024, un record depuis 1993, dont 130 pour le seul projet Mareterra à Larvotto. Le rapport note aussi un record de valeur totale des transactions à 5,9 milliards d’euros, tiré par les ventes, tandis que les reventes reculent en volume. Quand du neuf haut de gamme arrive, il influence les comparaisons et renforce la prime du “clé en main”.
Différences par quartier: un impact direct sur l’équation rendement
Le quartier ne joue pas seulement sur l’image. Il influence le profil du locataire, le temps de décision, et la sensibilité à des critères comme le parking, la lumière, la tranquillité ou les services d’immeuble.
En 2024, le prix moyen au mètre carré des reventes atteint 53 911 € à Monte-Carlo et 53 908 € à Fontvieille, avec La Condamine proche à 53 801 €. Larvotto affiche 97 563 €, mais Monaco Statistics demande explicitement de traiter ce chiffre avec prudence car il repose sur seulement trois transactions avec surface connue. Ce type de nuance rappelle pourquoi les comparaisons doivent rester conservatrices.
Segments de demande: ce qui soutient le loyer atteignable
La demande locative est segmentée. Le même appartement peut être parfaitement calibré pour un public et se négocier fortement auprès d’un autre.
Les locataires corporate paient souvent pour la fiabilité: sécurité, conciergerie, gestion, accès et parking. Les familles privilégient le calme, les rangements et une distribution logique. Les profils “lifestyle” valorisent vue, terrasse et finitions, mais sont très exigeants sur la cohérence du produit.
Les micro-facteurs qui déplacent le rendement réel
À Monaco, la performance locative se joue souvent sur la réduction des “frictions”. Plus le quotidien est simple, plus la location se fait vite, et plus le loyer se tient.
Les services d’immeuble comptent: conciergerie, sécurité, qualité des parties communes, réactivité de maintenance, ascenseurs et confort technique. La rénovation et l’ameublement comptent tout autant: lumière, rangements, salles d’eau, cuisine, isolation et mobilier cohérent. Le parking est fréquemment une condition de base. Vue et étage peuvent soutenir le loyer, surtout si l’intérieur est irréprochable et silencieux.
Ce qui se loue vite
Les biens qui se louent rapidement sont ceux qui éliminent les objections dès la première visite et affichent un positionnement clair.
- État “clé en main” avec cuisines et salles de bains actuelles, bonne lumière et finitions cohérentes.
- Plan efficace, rangements réels et solution de stationnement pratique.
- Immeuble bien géré, rassurant, avec services crédibles.
Ce qui se décote
La décote apparaît quand un locataire peut trouver plus simple à vivre au même niveau de budget. Les déclencheurs sont souvent concrets: intérieur daté, éclairage faible, cuisine ou salles de bains fatiguées, mauvaise acoustique, plan peu fonctionnel, manque de rangements, parking absent, nuisances. Une autre cause fréquente est un loyer demandé calé sur un comparable rare plutôt que sur les alternatives réellement disponibles.
Une méthode prudente pour estimer son rendement
Travaillez avec une fourchette de loyers. Comparez uniquement des biens comparables par quartier, immeuble, niveau de finition et parking. Ajoutez ensuite des hypothèses conservatrices: vacance, charges non récupérables, entretien et rafraîchissements. Si des travaux sont nécessaires, il peut être préférable de monter au bon niveau avant mise en location afin d’éviter une concurrence frontale avec des biens réellement turnkey.
Si cela concerne votre projet, l’équipe peut conseiller sur le positionnement. Pour la rénovation et l’aménagement, vous pouvez consulter Baldo Construction & Design.
Comparer des options et échanger avec notre équipe
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Sources
Monaco Statistics (IMSEE)
Observatoire de l’Immobilier (page publications IMSEE)
Gouvernement Princier