Monaco occupe 208 hectares. La Principauté, deuxième plus petit État souverain au monde, a progressivement étendu son territoire dans la Méditerranée grâce à des opérations de remblaiement menées depuis plus d’un siècle. Mareterra, inauguré le 4 décembre 2024, a ajouté les six derniers hectares prévus. Les autorités monégasques ont été explicites : d’autres extensions de grande envergure ne sont ni envisageables ni souhaitables pour l’avenir. La frontière de ce marché est, en pratique, définitivement fixée.
Pour les investisseurs qui analysent l’immobilier monégasque sur un horizon de cinq ans, cette contrainte foncière n’est pas un simple argument de vente. C’est la variable structurelle qui gouverne la formation des prix, les dynamiques de liquidité et les stratégies de détention.
Le remblaiement a été le principal levier de croissance territoriale de Monaco pendant plus d’un siècle. Les premières opérations remontent aux années 1880, avec des extensions modestes à Fontvieille, La Condamine et La Rousse, totalisant 5,5 hectares. La création du quartier industriel et résidentiel de Fontvieille dans les années 1970 a apporté un souffle supplémentaire à un territoire qui ne dépassait alors pas 195 hectares. L’extension du Larvotto entre 1954 et 1961, qui a ajouté 54 000 mètres carrés à la façade maritime orientale, a consacré le remblaiement comme mécanisme central de gestion de la croissance monégasque.
La realizzazione del progetto di bonifica di Fontvieille nel 1982
Au total, près de 60 hectares ont été gagnés sur la mer Méditerranée, représentant aujourd’hui environ 20 % de la superficie totale de Monaco. Mareterra, huitième et dernière grande opération de remblaiement, a nécessité un investissement de 2 milliards d’euros. L’accord de concession, signé en 2015 avec des familles monégasques et des investisseurs européens, a généré plus de 1,2 milliard d’euros de TVA et de droits d’enregistrement pour la Principauté.
Une vue aérienne de Mareterra
En termes résidentiels, Mareterra a livré 110 appartements, 10 villas en bord de mer et 4 maisons de ville. L’ensemble de ces biens aurait été vendu avant même l’inauguration de décembre 2024.
L’Observatoire de l’Immobilier 2025, publié par l’IMSEE en février 2026, confirme que 103 logements neufs dans le secteur privé ont été achevés en 2025, répartis entre La Rousse et Les Moneghetti. Sur la décennie 2016–2025, les livraisons dans le secteur privé ont totalisé 685 logements, soit une moyenne inférieure à 70 unités par an pour un territoire de 208 hectares.
En dehors de quelques opérations de surélévation et de petites réhabilitations, aucune nouvelle offre foncière significative n’est actuellement autorisée. Le renouvellement urbain, par démolition-reconstruction, constitue désormais le véritable moteur du marché. Des opérations comme One Monte-Carlo ou la reconstruction de l’Hôpital Princesse Grace en sont les exemples les plus récents. Cette dynamique reste cependant contrainte par les règles patrimoniales, les droits de copropriété et les limites pratiques de la densification verticale dans une Principauté déjà largement saturée.
Le rapport IMSEE 2025 fournit les données de référence les plus précises disponibles sur le marché monégasque. À partir d’un modèle de régression linéaire intégrant l’année de transaction, le quartier et la période de construction, le prix moyen au mètre carré s’établit à 57 569 € en 2025, tous quartiers et types de biens confondus.
Au niveau des quartiers, les écarts sont significatifs :
La prime du Larvotto est directement liée à l’arrivée des biens de Mareterra sur le marché des reventes. Avec seulement 13 transactions enregistrées dans ce quartier en 2025 pour un montant total de 851,9 millions d’euros, le Larvotto a généré la valeur de reventes la plus élevée de la Principauté malgré le plus faible volume de transactions. C’est la démonstration directe de ce que produit une offre nouvelle ultra-haut de gamme dans un marché structurellement contraint.
Pour les biens construits sur la décennie 2020–2029, les prix estimés par l’IMSEE varient entre 47 800 €/m² au Jardin Exotique et 71 241 €/m² au Larvotto, avec Monte-Carlo à 60 526 € et La Condamine à 59 523 €. Tous les quartiers affichent une progression annuelle pour cette tranche de construction.
Les données décennales de l’IMSEE (2016–2025) illustrent une appréciation soutenue dans l’ensemble des quartiers, sans repli durable observé sur la période. Le Larvotto a progressé de 55 234 €/m² en 2016 à 71 167 €/m² en 2025, soit une hausse d’environ 29 % en neuf ans. Monte-Carlo a évolué de 43 343 €/m² à 54 009 €/m², soit une progression d’environ 25 %. Les Moneghetti, quartier le plus accessible de la Principauté, sont passés de 33 686 €/m² à 43 797 €/m², soit une hausse d’environ 30 %.
Ces progressions se sont produites sur une période incluant les perturbations de la crise sanitaire de 2020, lors de laquelle le volume total de transactions a chuté à 411 — le niveau le plus bas de la décennie. Les prix ont résisté et se sont redressés. La compression structurelle entre offre et demande a absorbé ce qui aurait pu constituer une correction sévère dans un marché plus liquide et expansible.
En 2025, le marché immobilier monégasque a enregistré 493 transactions au total, en progression de 5,8 % par rapport à 2024. La valeur globale des transactions s’établit à 5,9 milliards d’euros, un niveau stable par rapport au record de l’année précédente. Les reventes ont été le principal moteur : 429 transactions pour un montant total de 3,2 milliards d’euros, un nouveau record en valeur, en hausse de 49,1 % sur un an.
Le marché des reventes est précisément là où la contrainte foncière produit ses effets les plus lisibles. Avec seulement 685 logements neufs livrés en dix ans, l’immense majorité des transactions porte sur des biens existants changeant de mains. Le marché secondaire est le marché monégasque. La détention est la stratégie dominante, car dans un environnement à offre contrainte, le coût de remplacement d’un bien vendu est structurellement supérieur au prix de sortie.
Au 31 décembre 2025, la surface utile résidentielle totale de la Principauté s’élevait à environ 2,03 millions de mètres carrés, répartis sur 1 473 bâtiments. Plus de 40 % de la surface résidentielle est concentrée à Monte-Carlo et à La Rousse. Le plafond absolu de cette donnée est visible : hors opérations de démolition-reconstruction, aucun ajout matériel n’est envisageable.
Le positionnement de Monaco face à l’expansion territoriale est désormais explicite. Après Mareterra, la Principauté a indiqué que tout remblaiement supplémentaire devrait respecter des normes environnementales rendant les grands projets pratiquement irréalisables à court terme. La sensibilité de la réserve marine du Larvotto, créée en 1976 en compensation des extensions côtières précédentes, impose une contrainte forte sur toute expansion vers l’est. À l’ouest et au nord, le territoire français constitue une frontière infranchissable. Il n’existe plus de façade maritime inexploitée.
Le renouvellement urbain, seul mécanisme d’offre résiduel, est encadré par les règles de la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité. L’ordonnance souveraine de 2013 établissant les sept quartiers administratifs avec leurs enveloppes constructibles limite l’ampleur des extensions verticales. Les projets de surélévation nécessitent l’approbation réglementaire et l’accord des copropriétaires existants, des conditions qui ralentissent considérablement les délais de livraison.
Le profil de contrainte monégasque prend tout son sens mis en perspective avec d’autres marchés prime à offre limitée. Dans le prime central londonien, le foncier reste théoriquement développable, la contrainte étant d’ordre politique et urbanistique plutôt que physique. Hong Kong est limitée par la topographie et des décisions politiques concernant les Nouveaux Territoires. Singapour a conduit des opérations de remblaiement ambitieuses, étendant son territoire de 581 km² lors de l’indépendance à environ 734 km² aujourd’hui, une flexibilité que Monaco ne peut structurellement pas reproduire.
Ce que Monaco partage avec les segments les plus contraints de ces marchés — le Peak à Hong Kong, l’axe Bishops Avenue à Londres, Sentosa Cove à Singapour — c’est la combinaison d’une offre fixe avec un bassin acheteurs mondial insensible aux prix. La différence fondamentale est que, à Monaco, cette contrainte s’applique à l’intégralité de la juridiction, et non à un seul quartier.
En l’absence de foncier neuf, le marché se régénère par la rénovation et les cycles de démolition-reconstruction. Les biens livrés sur la décennie 2020–2029 affichent une prime mesurable par rapport aux immeubles plus anciens dans tous les quartiers, comme le confirment les données IMSEE par période de construction. Cette bifurcation est décisive pour les investisseurs.
Les biens nécessitant une rénovation importante offrent des prix d’entrée plus accessibles, mais impliquent de naviguer dans la complexité du droit de la copropriété monégasque et des procédures d’autorisation de travaux. Les acquisitions de plateaux entiers ou d’immeubles complets, fréquentes parmi les acquéreurs ultra-fortunés souhaitant maîtriser l’intégralité du programme de rénovation, constituent un sous-marché à part entière. La voie démolition-reconstruction produit les actifs de plus haute qualité, mais suppose des durées de portage de cinq ans ou plus avant une cession au prix optimal.
Pour les acheteurs entrant sur le marché avec un horizon de cinq ans, les données permettent plusieurs observations, sans valoir conseil en investissement :
Les investisseurs souhaitant consulter les biens disponibles à Monaco devraient traiter ce contexte d’offre comme le cadre analytique prioritaire pour évaluer les prix, plutôt que de s’appuyer uniquement sur des moyennes historiques de transactions.
Monaco n’applique pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour la majorité des acquéreurs. L’absence de cette friction à la sortie est un avantage structurel considérable par rapport à Paris, Londres ou Genève, où une détention longue génère des événements fiscaux substantiels. Cette asymétrie encourage historiquement des durées de détention moyennes plus longues parmi les propriétaires monégasques, ce qui renforce à son tour la contrainte d’offre structurelle en réduisant le nombre de mises en vente volontaires.
L’implication est circulaire et auto-renforçante : la rareté de l’offre encourage la détention, qui réduit encore l’offre, qui soutient l’appréciation des prix, qui encourage à nouveau la détention. Ce cycle ne se brise généralement que sous l’effet de pressions fiscales ou de ventes forcées, des dynamiques étrangères au profil type du propriétaire monégasque.
Pour analyser le marché actuel et comprendre comment la contrainte foncière influence les stratégies d’acquisition, l’équipe de Baldo Realty Group est disponible pour un entretien confidentiel.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou en investissement. L’investissement immobilier comporte des risques et chaque situation est différente. Les lecteurs sont invités à consulter des professionnels indépendants avant toute décision d’acquisition.
