Le marché locatif monégasque n’obéit pas aux lois ordinaires de l’offre et de la demande. Avec un parc total de 22 168 logements recensés par l’IMSEE en 2024 — dont 81 % relevant du secteur privé — et une capacité de construction pratiquement nulle, le déséquilibre structurel entre une demande soutenue et une offre contrainte est permanent. C’est précisément cette contrainte qui fait de la Principauté un marché pertinent pour les investisseurs dont la priorité est la préservation du capital, assortie d’un complément de revenus locatifs.
Le rendement locatif brut moyen s’établit à environ 2,87 % à mi-2025, contre 3,02 % au quatrième trimestre 2024, selon les données de Global Property Guide issues des plateformes locales. Ces chiffres n’attirent pas les chasseurs de rendement — ils attirent les investisseurs qui comprennent que les loyers représentent la composante secondaire d’un retour global ancré dans une valorisation du capital de 44,3 % sur dix ans, selon l’Observatoire de l’Immobilier IMSEE 2024.
La base locative renforce l’attractivité du placement. Les relocalisations d’entreprises portées par les secteurs financier et sportif de Monaco, les cadres supérieurs et les résidents internationaux établis constituent l’essentiel de la demande. Le risque de défaut est structurellement négligeable. Les contrats annuels sont la norme, dans un cadre juridique stable garanti par la souveraineté princière.
Les studios et une pièce présentent la rotation la plus rapide et le bassin de locataires le plus large. Salariés en mission, cadres en mobilité et nouveaux résidents établissant leur domiciliation monégasque convergent vers ce segment. Le rapport loyer/prix d’acquisition au mètre carré y est souvent le plus favorable dans la plupart des quartiers — un avantage décisif pour l’optimisation du rendement net.
Les deux et trois pièces attirent des profils à plus longue durée de location : couples, petites familles, cadres supérieurs restant dix-huit à trente-six mois voire davantage. Ces biens exigent un niveau de finition et une qualité d’immeuble élevés pour capter les meilleurs locataires. La vacance entre deux baux est courte dans les immeubles bien situés, mais peut s’allonger dans un patrimoine bâti vieillissant.
Les quatre et cinq pièces sont principalement occupés par des familles à très hauts revenus et atteignent les loyers absolus les plus élevés. Mais le prix d’acquisition au mètre carré y est également le plus fort, et le bassin de locataires qualifiés correspondant est restreint. En 2024, les quatre et cinq pièces représentaient plus de 70 % de la valeur totale des transactions dans le neuf, illustrant une demande à l’acquisition portée par la taille plutôt que par l’optimisation locative.
Le Carré d’Or affiche les loyers les plus élevés de la Principauté : environ 190 € par mètre carré par mois en moyenne, montant à 230 € pour les cinq pièces et plus, avec des penthouses et villas d’exception dépassant 150 000 € par mois. La concentration de restaurants haut de gamme, de banques privées et la proximité immédiate de la Place du Casino soutiennent une demande constante de la part des locataires les plus aisés. La vacance y est minimale pour les biens bien présentés.
Larvotto a connu une profonde revalorisation avec le projet Mareterra. Le quartier a enregistré le prix au mètre carré le plus élevé de Monaco en 2024, à 97 563 €/m² — soit une prime de 48,1 % sur l’année précédente — reflétant les nouvelles livraisons de luxe. La demande locative est forte, portée par l’accès à la mer et la qualité des nouveaux immeubles. Les loyers moyens s’établissent autour de 115 €/m². Le parc neuf du quartier attire des locataires corporate et lifestyle à la recherche de prestations de qualité.
Fontvieille offre un profil différent : plus calme, à vocation professionnelle, avec un cadre marina très apprécié. Loyers moyens autour de 95 €/m², montant à 130 €/m² dans les meilleurs immeubles. Le quartier attire régulièrement des locataires liés aux secteurs yachting, industriel et administratif de Monaco. Les taux d’occupation y sont stables.
La Condamine se positionne autour de 100 €/m² en moyenne, avec une bonne liquidité pour les un et deux pièces. Les immeubles donnant sur le Port Hercule commandent une prime, notamment ceux offrant une vue dégagée sur le port.
Dans le marché locatif monégasque, les équipements de l’immeuble séparent les actifs performants de ceux qui stagnent. La conciergerie est pratiquement incontournable au haut du marché. Le parking privé — idéalement deux places dédiées — est l’un des facteurs les plus tangibles de prime locative : un locataire qui verse entre 8 000 et 15 000 € par mois n’acceptera pas une solution de parking de rue. Un local de rangement sécurisé, une salle de sport fonctionnelle et des parties communes entretenues contribuent tous à la prime.
Les immeubles de Larvotto et de Mareterra proposant également un accès à une piscine privée, des espaces bien-être résidentiels et un accès direct à la plage peuvent ajouter 10 à 20 % au loyer mensuel par rapport à des surfaces comparables sans ces équipements, selon les données de marché Balkin. Pour un investisseur comparant des cibles d’acquisition, ces écarts de prestations s’accumulent de manière significative sur une détention de cinq ans.
Le bassin de locataires monégasques est défini par la solidité financière, pas seulement par les aspirations. Les dépôts de garantie de trois à six mois de loyer sont habituels, et les propriétaires demandent généralement des justificatifs de revenus, des relevés bancaires, des contrats de travail et, souvent, des références d’adresses monégasques antérieures. Cette diligence n’est pas discrétionnaire — c’est la pratique du marché, et elle filtre efficacement le profil des candidats.
Les relocalisations d’entreprises dans les secteurs financier, gestion de yachts et conseil génèrent une demande régulière tout au long de l’année. Le Monaco Yacht Show de septembre crée un pic saisonnier notable pour les hébergements premium de courte durée, mais la location saisonnière est fortement encadrée et ne constitue pas une stratégie de rendement viable pour la plupart des investisseurs qui opèrent légalement dans la Principauté.
Les contrats d’un an sont la norme dans le secteur locatif libre. Des baux plus longs — jusqu’à trois ans — sont préférés pour les grandes surfaces et tendent à offrir moins de friction et un meilleur profil locataire. Le taux de renouvellement pour les biens bien entretenus et bien situés est élevé.
Le rendement brut publié d’environ 2,87 % est un plafond, pas un plancher. Le rendement net — après charges de copropriété, contributions d’entretien, honoraires d’agence de gestion (généralement 8 à 12 % des loyers bruts) et provisions pour rafraîchissement périodique — se situe généralement dans une fourchette de 1,8 à 2,3 % pour un bien correctement géré en emplacement prime.
Les charges de service dans les immeubles premium monégasques peuvent être substantielles. De nombreux immeubles de luxe intègrent le chauffage, l’eau, la conciergerie et l’entretien des parties communes dans des charges mensuelles représentant 10 à 20 % du loyer brut perçu, selon les données Balkin. Les investisseurs doivent modéliser ces charges avant d’acquérir — le budget prévisionnel de copropriété (accessible à l’acquisition) est la référence première.
Ce que le rendement net ne capte pas, c’est la valorisation du capital. À une hausse moyenne de 44,3 % sur dix ans selon l’IMSEE, et sans impôt sur les plus-values à Monaco lors de la revente, le retour total pour un investisseur conservant son bien cinq ans ou plus est sensiblement supérieur à ce que le seul rendement locatif laisse entendre.
Les biens qui se louent en quelques jours partagent des caractéristiques constantes : ils sont dans des immeubles avec conciergerie et parking sécurisé, ils disposent d’une finition soignée sans être trop personnalisés, d’une cuisine fonctionnelle plutôt que décorative, et offrent au minimum une vue partielle mer ou port. La surface compte — les studios en dessous de 30 m² et les appartements au-delà de 200 m² font face à un bassin de locataires plus étroit, les premiers parce que les locataires aux prix monégasques attendent davantage, les seconds parce que le profil qualifié pour un engagement mensuel de 30 000 € et plus est rare.
Les biens qui stagnent se trouvent dans des immeubles aux parties communes vieillissantes, sans parking, ou avec des configurations qui compromettent la lumière naturelle. Un niveau de finition daté réduit à la fois le loyer obtenu et la rapidité de mise en location de manière significative — une réalité qui joue de façon disproportionnée au niveau de prix de Monaco.
Le marché locatif monégasque est divisé en deux secteurs aux implications fondamentalement différentes pour les investisseurs. Le secteur libre — qui couvre les biens dans des immeubles achevés après le 1er septembre 1947 et non soumis aux Lois 1235 ou 1291 — fonctionne avec une grande liberté contractuelle. Les propriétaires fixent les loyers aux conditions du marché, négocient les durées de bail et récupèrent leur bien à l’échéance du contrat sous préavis standard. C’est le secteur pertinent pour la quasi-totalité des acquisitions de qualité investissement dans les immeubles modernes de Monaco.
Le secteur réglementé, régi par les Lois 1235/1291 (pour les immeubles antérieurs à 1947), impose des contraintes substantiellement différentes. Les loyers doivent être approuvés par la Direction de l’Habitat, les baux ne peuvent être accordés qu’à des locataires éligibles selon une liste prédéfinie de « personnes protégées », et les contrats courent pour des périodes de six ans renouvelables, résiliables uniquement par le locataire à tout moment ou par le propriétaire à l’échéance. L’indexation des loyers est liée à l’indice des prix à la consommation de l’INSEE. Les biens du secteur réglementé se négocient fréquemment en dessous des valeurs du marché libre pour cette raison, ce qui crée des opportunités d’acquisition pour le capital patient — à condition de comprendre les contraintes opérationnelles.
Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Les revenus locatifs générés par un bien monégasque ne sont pas taxés localement. En revanche, les propriétaires non-résidents doivent déclarer ces revenus dans leur pays de domiciliation fiscale, où s’appliquent les taux et règles de leur juridiction d’origine. Pour un investisseur basé au Royaume-Uni, cela signifie l’impôt sur le revenu britannique sur les loyers monégasques. Pour un résident suisse, le traitement cantonal applicable prévaut.
Les baux à Monaco sont soumis à un droit de bail de 1 % calculé sur le loyer annuel plus les charges applicables. Cette obligation incombe au locataire, non au propriétaire — une caractéristique qui distingue Monaco de la plupart des marchés européens et améliore modestement la position de rendement effective du bailleur.
Aucune taxe foncière annuelle (équivalent à la taxe foncière française) n’est prélevée à Monaco, ce qui réduit sensiblement le coût de détention d’un investissement locatif par rapport aux alternatives comparables sur la Côte d’Azur française.
Le marché de la revente monégasque a enregistré 365 transactions en 2024, légèrement en retrait sur un an, mais pour une valeur globale maintenue à des niveaux historiquement élevés. Le stock de petite et moyenne taille — un et deux pièces — constitue toujours la fraction la plus liquide du marché à la revente, avec un délai de commercialisation raisonnable pour les biens prime bien tenus.
Les biens avec locataire en place se négocient avec une décote modeste par rapport à la libre disponibilité, dans la mesure où l’acheteur final dominant préfère l’occupation immédiate. Les investisseurs planifiant une sortie doivent anticiper soit la récupération du bien en libre disponibilité, soit une décote de 5 à 10 % pour attirer d’autres investisseurs. Pour les détentions en secteur réglementé, la liquidité à la revente est plus contrainte, et l’État de Monaco dispose d’un droit de préemption en vertu des Lois 1235/1291.
Pour les investisseurs souhaitant explorer le marché locatif monégasque avec un œil sur les biens disponibles à l’achat à Monaco, le millésime de l’immeuble, la classification sectorielle et les fondamentaux du quartier constituent les trois filtres d’acquisition les plus déterminants. Consultez l’ensemble du portefeuille de biens disponibles ou prenez contact directement avec l’équipe de Baldo Realty Group pour construire un mandat d’investissement locatif adapté à vos objectifs.
