Le marché immobilier monégasque a clôturé l’année sur un montant total de 5,9 milliards d’euros de transactions, soit un niveau quasi identique au record établi l’année précédente. Ce chiffre, pris isolément, pourrait laisser croire à un marché stabilisé. Le détail des données raconte une tout autre histoire.
Le 17 février 2026, l’IMSEE a publié son Observatoire de l’Immobilier annuel, couvrant l’ensemble des transactions résidentielles enregistrées dans le secteur privé de la Principauté au cours de l’exercice. Deux éléments s’imposent d’emblée : le marché de la revente a atteint sa valeur totale la plus élevée depuis la création de l’indicateur, et la Principauté a adopté une méthodologie entièrement nouvelle pour calculer le prix au mètre carré.
En droit fiscal monégasque, une « vente » désigne le premier transfert de propriété d’un bien immobilier dans les cinq ans suivant son achèvement. Sur cette base, 64 ventes ont été enregistrées en 2025, soit une baisse de 36,6 % par rapport aux 101 transactions de 2024. Leur valeur cumulée a reculé d’environ 1,1 milliard d’euros pour s’établir à 2,6 milliards.
Ce repli était prévisible. Les volumes de 2024 étaient exceptionnels, portés par les livraisons massives dans le secteur du Larvotto : Jardins d’eau (60 logements), Le Renzo (56 logements) et plusieurs ensembles de villas. En 2025, deux projets seulement ont franchi le seuil de livraison : Bay House (Testimonio 2 Socle) avec 56 unités à La Rousse, et Palais Ninetta avec 42 unités aux Moneghetti. Le total annuel des livraisons dans le secteur privé s’est ainsi limité à 103 logements.
Mareterra — Photo by Baldo Realty Group
La composition de ces 64 transactions est le signal le plus révélateur. Plus d’une vente sur deux a dépassé 20 millions d’euros, et cinq transactions ont individuellement franchi le seuil de 100 millions d’euros. Les biens de quatre pièces et plus représentent 84,4 % des ventes en volume et 97,5 % en valeur. Le prix moyen d’une vente a atteint 40,8 millions d’euros, un record en hausse de 11,9 % sur un an.
En pratique, cela signifie que le marché des ventes neuves est devenu quasi exclusivement un marché de biens d’exception. Acquérir un bien neuf à Monaco aujourd’hui, c’est se positionner sur des valeurs qui constituaient il y a quelques années le haut du spectre du marché.
Les reventes ont généré 3,2 milliards d’euros sur 429 transactions. Ce chiffre dépasse de 700 millions d’euros le précédent record, établi en 2019 avec un nombre de transactions comparable. En glissement annuel, la valeur totale des reventes a progressé de 49,1 %.
Le prix moyen des reventes a atteint 7,6 millions d’euros, en hausse de 26,8 % en douze mois. Le prix médian a franchi la barre des 4 millions d’euros. Pour les biens de cinq pièces et plus, le prix moyen a bondi de 10 millions d’euros en un an pour atteindre 29 millions d’euros. En haut de la fourchette, 22 reventes ont dépassé 20 millions d’euros, un niveau inédit depuis la création de l’Observatoire.
Le mécanisme en jeu est relativement clair, et a été explicitement mentionné par Céline Caron-Dagioni, ministre de l’Équipement, de l’Environnement et de l’Urbanisme, lors de la conférence de presse de l’IMSEE. Une part significative des acquéreurs ayant acheté dans le cadre du cycle de livraisons 2022-2024 ont choisi de revendre rapidement, introduisant sur le marché secondaire des biens récents aux prestations supérieures, et donc à des prix sans précédent.
Monte-Carlo a enregistré 164 reventes en 2025, son niveau le plus élevé depuis 2014. La valeur totale de ces transactions a dépassé le milliard d’euros pour la première fois, atteignant 1,1 milliard. Le quartier concentre 38,2 % des reventes en volume et 34,8 % en valeur, une concentration qui s’est maintenue de façon structurelle sur l’ensemble de la décennie.
La performance du Larvotto est encore plus saisissante en termes relatifs. Treize reventes seulement ont généré 851,9 millions d’euros, soit près de cinq fois le total du quartier en 2024. L’explication réside dans le cycle de livraisons récentes : des unités issues de Mareterra et d’autres immeubles récents du Larvotto, remises sur le marché en 2025 comme reventes, se sont négociées à des prix reflétant leur niveau de prestation, leur position en bord de mer et la rareté extrême d’une offre comparable. Ces treize transactions ont représenté 26,2 % de la valeur nationale totale des reventes.
Le changement technique le plus important du rapport 2025 est méthodologique. L’IMSEE a remplacé son approche précédente par un modèle de régression linéaire intégrant trois variables : l’année de transaction, le quartier et la période de construction de l’immeuble. Le modèle s’applique à l’ensemble des transactions dont la superficie est connue, ventes et reventes confondues. Les villas et le quartier de Monaco-Ville sont exclus du périmètre en raison d’un volume de transactions insuffisant.
Pierre-André Chiappori, ministre des Finances et professeur d’économie impliqué dans la conception du modèle, a clairement expliqué la logique de cette démarche. L’ancienne méthodologie ne permettait pas de distinguer l’effet du quartier, l’effet de l’ancienneté et l’effet de l’année de transaction. En 2024, trois transactions exceptionnelles au Larvotto avaient fait grimper la moyenne brute du quartier à 97 563 € le mètre carré, un chiffre techniquement exact pour ces trois biens, mais sans valeur indicative pour l’ensemble du marché.
Sous le nouveau modèle, l’estimation nationale pour 2025 est de 57 569 € le mètre carré, légèrement inférieure au chiffre 2024 de 58 402 €, mais tout de même le deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré. L’ensemble de la série décennale a été recalculé selon cette nouvelle méthode, ce qui rend toute comparaison directe avec les éditions précédentes de l’Observatoire impossible.
La répartition par quartier fait apparaître une structure en trois niveaux. Le Larvotto domine avec 71 167 € le mètre carré, premier quartier à franchir le seuil des 70 000 €. Monte-Carlo suit à 54 009 €, avec Fontvieille (52 518 €), La Condamine (52 104 €) et La Rousse (51 265 €) dans le même ensemble. Le Jardin Exotique (45 168 €) et les Moneghetti (43 797 €) forment le troisième niveau, des valeurs qui constitueraient néanmoins les prix les plus élevés de la quasi-totalité des marchés européens.
Pour les immeubles construits depuis 2020, le modèle produit des estimations distinctes reflétant les prestations supérieures du parc récent. Dans cette catégorie, le Larvotto atteint 71 241 € le mètre carré, Monte-Carlo 60 526 €, La Condamine 59 523 €, et Fontvieille comme La Rousse dépassent tous deux 54 000 €. La progression entre 2024 et 2025 s’est établie entre 2,3 % et 3,4 % selon les quartiers.
Les données de l’IMSEE couvrent les transactions enregistrées sur le marché public. Elles ne capturent pas les mutations qui s’opèrent discrètement, entre parties connues, sans annonce publique ni commercialisation formelle. Dans une principauté de 2,05 km², où le parc résidentiel total représente environ 2,03 millions de mètres carrés répartis dans 1 473 immeubles, ce segment hors marché est structurellement significatif.
Les données 2025 montrent que les propriétaires de biens récents et de haut standing ont clairement été disposés à monétiser rapidement lorsque les conditions de marché le permettaient. Cela crée des opportunités dans les deux sens. Pour un vendeur souhaitant une sortie discrète et maîtrisée, le marché secondaire a démontré que les prix atteints pour les actifs de premier rang dépassent largement ce que les moyennes publiées pourraient laisser croire. Pour un acquéreur en quête d’accès à un immeuble ou un quartier spécifique où aucune offre publique n’existe, comprendre la prime liée à la période de construction est désormais le point de départ indispensable.
Sur dix ans, le prix moyen des reventes a progressé de 78 %. La valeur annuelle du marché est passée d’environ 2,7 milliards d’euros en 2016 à 5,9 milliards en 2025. Les conditions structurelles qui soutiennent cette trajectoire, offre foncière fixe, absence d’impôt sur le revenu et sur les plus-values pour les résidents, demande soutenue de la part d’investisseurs internationaux à très forte capacité financière, n’ont pas évolué de façon significative.
Si vous envisagez une transaction à Monaco et préférez ne pas passer par les canaux publics, l’équipe de Baldo Realty Group intervient exclusivement dans le segment discret et hors marché. Vous pouvez également consulter les propriétés disponibles à Monaco pour avoir une vision de ce qui circule sur le marché.
Les chiffres présentés dans cet article sont issus des données officielles de l’IMSEE et ont un caractère purement informatif. Ils ne constituent en aucun cas un conseil financier, juridique ou d’investissement. Toute personne envisageant une transaction immobilière est invitée à consulter un professionnel indépendant.
