Dans un marché immobilier aussi concentré que Monaco, la livraison d’une résidence véritablement nouvelle génération est un événement. Bay House, inaugurée officiellement en décembre 2024, s’inscrit dans le programme Testimonio II, implanté sur le dernier grand terrain constructible de la Principauté, sur les hauteurs de Larvotto. Le projet, développé par le Groupe Marzocco en partenariat avec VINCI Immobilier, propose 56 appartements et 5 villas exceptionnelles signées par le cabinet américain Arquitectonica, avec des intérieurs conçus par Alexandre Giraldi et Laura Sessa.
Le programme Testimonio II dépasse largement le seul volet résidentiel privé. L’ensemble couvre 155 000 m² de surface construite et comprend deux tours de logements conventionnés avec 378 appartements, une nouvelle implantation de l’École Internationale de Monaco (700 élèves) et une crèche de 50 places. Bay House en constitue la composante privée, architecturalement distincte et en plein contact avec le front de mer.
Larvotto concentre une série d’avantages que peu de quartiers de Monaco peuvent offrir simultanément : la seule plage publique de la Principauté, la proximité du Grimaldi Forum, du Monte-Carlo Bay Hotel & Resort, et d’une offre de restauration de premier plan le long de l’avenue Princesse-Grace. Pour les acquéreurs qui comparent les programmes résidentiels neufs de Monaco, cette adresse spécifique est difficilement substituable.
Bay House consacre plus de 500 m² à ses équipements collectifs, un volume qui dépasse la plupart des résidences haut de gamme monégasques. L’espace spa comprend un hammam, un sauna, des salles de soins dédiées, des zones de relaxation, un salon de coiffure et de beauté, ainsi que des vestiaires hommes et femmes séparés. L’ambiance est construite autour d’une lumière douce, du marbre et du bois naturel.
La salle de sport est équipée d’appareils TechnoGym, fournisseur officiel des centres d’entraînement olympiques depuis huit éditions consécutives. Elle bénéficie d’une orientation plein sud et d’une vue directe sur la Méditerranée, ce qui n’est pas un détail anodin. Dans les résidences premium, les salles de sport dotées de lumière naturelle et d’une vue extérieure affichent des taux d’utilisation significativement supérieurs aux installations en sous-sol.
À ce niveau de marché, spa et salle de sport constituent des fondamentaux attendus par les acquéreurs, et non des critères distinctifs. Ce qui différencie Bay House, c’est la qualité d’exécution et l’épaisseur des volumes. Les salles de soins sont conçues pour accueillir des prestataires extérieurs, permettant aux résidents de bénéficier de soins à domicile sans dépendre du personnel de l’immeuble, une nuance opérationnelle qui compte à la revente.
Bay House dispose d’une conciergerie et d’une sécurité actives 24h/24, 7j/7. Les services résidents documentés incluent une navette quotidienne circulant dans la Principauté, la coordination du ménage, la collecte et le retour du pressing, ainsi que le service de voiturier. Le hall d’entrée, baigné de lumière naturelle, est conçu comme un espace de vie partagé plutôt que comme un simple couloir de passage.
Pour les propriétaires qui utilisent leur résidence monégasque de manière intermittente, cette configuration est particulièrement pertinente. La gestion domestique et l’entretien du véhicule restent opérationnels sans mobiliser un personnel dédié à plein temps, ce qui réduit les charges courantes tout en maintenant un niveau de service comparable aux meilleurs palaces de la Côte d’Azur.
Monaco bénéficie d’un environnement sécurisé d’exception, mais Bay House ajoute un niveau de protection propre à la résidence. L’accès se fait par une allée privée arborée, séparée visuellement de la voie publique avant même d’atteindre l’entrée principale. La résidence est équipée d’un système de vidéosurveillance, d’un contrôle d’accès sécurisé dans le hall et d’agents de sécurité présents en permanence.
Pour les cinq villas, le dispositif est nettement plus élaboré. Chaque villa dispose d’un accès direct à son parking privé par l’arrière de la propriété. Un résident qui rentre chez lui en voiture n’a jamais besoin de traverser les parties communes. Cette configuration, rare dans un territoire où la densité foncière impose généralement la circulation verticale partagée, rapproche fonctionnellement les villas de Bay House d’une maison individuelle en termes de protection de l’intimité.
Le stationnement est une problématique structurelle à Monaco. Une place de parking garantie représente déjà un avantage concret dans la Principauté. Bay House répond à cet enjeu par un accès structuré sur trois niveaux de voirie distincts : boulevard d’Italie, boulevard du Larvotto et avenue Princesse-Grace. Des ascenseurs dédiés relient l’ensemble des niveaux, sans que les résidents aient à emprunter les espaces publics.
La majorité des résidences bénéficient d’un accès direct à leur propre box de stationnement, à l’arrière de l’appartement ou de la villa. À l’échelle de Testimonio II, plus de 1 000 nouvelles places sont créées sur 13 niveaux, dont une partie dédiée à l’usage public. À la revente, un bien disposant de deux emplacements vérifiés se valorise systématiquement au-dessus de biens comparables avec un seul espace ou sans aucun.
Tous les appartements de Bay House sont dotés de balcons enveloppants exposés plein sud. L’orientation méridionale à Larvotto garantit un ensoleillement de la matinée jusqu’au soir, sans obstruction due aux tours résidentielles qui dominent d’autres secteurs de Monaco. Les baies vitrées toute hauteur qui caractérisent chaque appartement prolongent visuellement ces terrasses vers l’intérieur, créant une continuité que les photographies reproduisent rarement avec fidélité.
Pour les cinq villas, la dimension extérieure est d’une autre nature. Chacune dispose d’une terrasse en toiture avec piscine privée, un espace autonome qui s’apparente à un jardin privatif dans une géographie où le plein air en rez-de-chaussée est pratiquement inexistant. Les villas affichent des surfaces de l’ordre de 1 500 à 2 500 m², parmi les plus importantes en détention privée dans la Principauté.
Chaque résidence de Bay House est livrée avec un système domotique intégré. La gestion de l’éclairage, de la climatisation, des stores et du visiophone est centralisée sur une interface unique. L’ensemble fonctionne à distance, ce qui permet de conditionner le logement avant l’arrivée, de surveiller les équipements en cas d’absence prolongée et de réduire la consommation d’énergie.
Sur le marché locatif monégasque, les appartements automatisés enregistrent une demande plus rapide et des loyers demandés plus élevés de la part de locataires internationaux habitués aux standards technologiques des résidences de luxe contemporaines. C’est un avantage qui se quantifie à la mise en location comme à la revente.
Bay House s’inscrit dans les engagements environnementaux de Monaco, formulés notamment dans le cadre du Monaco Energy Pact et de la stratégie de développement durable de la Principauté. Si le programme ne publie pas de certification LEED ou BREEAM au sens strict, la méthodologie de construction portée par VINCI intègre les exigences en matière d’efficacité énergétique et de performance des bâtiments. La combinaison domotique, menuiseries à haute performance thermique et systèmes mécaniques modernes se traduit par des charges d’exploitation maîtrisées à l’échelle du logement.
Pour les acquéreurs, la question pertinente n’est pas le label affiché, mais la performance réelle des systèmes sur la durée et l’impact sur les coûts d’exploitation annuels. À Bay House, c’est au niveau du logement que cette question trouve sa réponse.
Le hall d’entrée lumineux donne accès à plusieurs salles de réunion confidentielles, équipées d’une infrastructure audiovisuelle de niveau professionnel. Ces espaces s’adressent aux résidents qui ont besoin d’un cadre de travail adapté sans les contraintes logistiques d’une réservation externe à Monte-Carlo.
Cette offre répond à une réalité concrète : une proportion significative des résidents de Monaco y gère des activités professionnelles internationales, parfois depuis un logement qui est aussi une résidence secondaire. Disposer d’espaces de travail collectifs discrets et bien équipés au sein même de la résidence représente un gain fonctionnel immédiat.
À ce niveau de prestations, la salle de sport, le spa, la conciergerie et la domotique sont des attendus, pas des arguments de vente. Un programme qui en serait dépourvu serait pénalisé dans son positionnement de prix, mais leur présence seule ne constitue pas une prime.
Les facteurs qui justifient réellement le premium de Bay House sont plus précis : les 500 m² de prestations donnant une épaisseur réelle à chaque équipement ; la configuration des villas avec accès privatif à l’arrière ; l’architecture tripartite du stationnement dans une Principauté où la plupart des immeubles n’offrent qu’un seul niveau d’accès ; l’exposition plein sud avec vue dégagée depuis Larvotto ; et la salle de sport TechnoGym ouverte sur la mer.
Les données de marché confirment cet impact. Larvotto s’est établi comme le secteur le plus cher de Monaco, avec des prix moyens atteignant environ 65 520 € par m². Les livraisons récentes comme Bay House, qui combinent adresse, finitions et profondeur de service, se positionnent dans le haut de cette fourchette. Le paquet de prestations est le principal mécanisme par lequel cette prime se maintient à la revente.
Bay House illustre comment les prestations d’une résidence de luxe fonctionnent comme un composant de la valeur patrimoniale plutôt que comme un simple confort de vie. Pour les acquéreurs qui souhaitent évaluer le programme actuel des livraisons neuves dans la Principauté, l’équipe de Baldo Realty Group intervient sur l’ensemble des biens disponibles, aussi bien en diffusion ouverte qu’en off-market. Découvrez les projets résidentiels de Monaco et contactez-nous pour une conversation confidentielle.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre de référence générale. Elles ne constituent pas un conseil financier, juridique ou en investissement. Les acquéreurs potentiels sont invités à consulter des professionnels indépendants avant toute décision immobilière.
