Le Monte-Carlo Bay prend de la hauteur : trois étages de résidences au-dessus du lagon

Depuis une vingtaine d’années, le Monte-Carlo Bay Hotel & Resort offre un contrepoint bas et lumineux aux tours de Monaco. Ce resort s’organise autour d’un lagon, à l’extrémité est du Larvotto. Cette silhouette va changer. La surélévation du Monte-Carlo Bay, confirmée par la Société des Bains de Mer, ajoute trois étages à l’hôtel. Aucun d’eux n’accueillera de chambre.

La SBM y construira en effet des résidences de très grande superficie, avec piscines privatives et jardins sur le toit. Elles seront destinées exclusivement à des locations de grand luxe à l’année. Le chantier doit démarrer à l’automne 2027, pour une livraison visée vers 2030. Pour tout propriétaire, locataire ou acquéreur potentiel au Larvotto, le dossier mérite une lecture attentive.

Ce que la SBM a confirmé

Stéphane Valeri, président-délégué de la SBM, a présenté le projet aux actionnaires, réunis dans le salon America du Bay lui-même. Selon le compte rendu de Monaco Hebdo, la rénovation des 332 chambres se poursuivra jusqu’en 2028 ou 2029. Le projet architectural global, surélévation comprise, doit ensuite s’achever vers 2030.

Sur le plan technique, l’équation est simple. Dans un entretien antérieur, Stéphane Valeri précisait que les onze étages existants peuvent en porter trois de plus sans renfort. Le Gouvernement Princier a donné son accord de principe, même si les permis restent à délivrer. Au sein du groupe, la Direction du développement immobilier pilote le dossier.

L’ampleur du projet a par ailleurs été revue. Lorsque la SBM a évoqué l’idée pour la première fois, il était question de quatre étages supplémentaires. L’Observateur de Monaco l’avait alors relevé. Le chiffre confirmé est désormais de trois.

Pourquoi des résidences plutôt que des chambres

La raison est d’abord opérationnelle. En haute saison, les restaurants, le lagon et la piscine du resort frôlent déjà la saturation. Stéphane Valeri l’a expliqué à La Tribune de l’Hôtellerie. Des chambres supplémentaires ne feraient qu’accentuer la pression. À l’inverse, des locataires à l’année apportent des revenus indépendants de la saison estivale.

Ces revenus pèsent lourd dans les comptes du groupe. Sur l’exercice 2025/2026, le secteur locatif a généré 156,5 millions d’euros sur un chiffre d’affaires total de 861,6 millions. Son résultat opérationnel a atteint 118,2 millions d’euros. Ses surfaces résidentielles, commerciales et de bureaux sont déjà entièrement louées. Par conséquent, la croissance organique dépend surtout de l’indexation prévue dans les baux existants. Stéphane Valeri la situe autour de 3 %. Seuls de nouveaux mètres carrés permettent donc d’accélérer.

Une technique bien connue à Monaco

Construire en hauteur sur un bâtiment existant est une pratique courante en Principauté. La SBM l’a déjà fait. L’immeuble Aigue Marine, à Fontvieille, qui abrite son siège, a gagné trois niveaux de bureaux. Dans le même quartier, le siège de la SMEG s’est enrichi de quatre étages et d’une toiture-terrasse. Sur un territoire d’à peine plus de deux kilomètres carrés, la hauteur reste souvent la dernière réserve foncière.

Chaque opération de ce type passe néanmoins par le dispositif monégasque d’urbanisme et de contrôle des constructions. Nous l’avons détaillé dans notre guide consacré aux règles qui encadrent la construction à Monaco. Pour le Bay, le permis de construire constituera la prochaine étape visible.

Ce que la surélévation du Monte-Carlo Bay change pour le marché du Larvotto

Pour le marché de la transaction, le régime d’occupation est le point décisif. Les nouvelles résidences sont exclusivement destinées à la location, elles ne seront donc pas mises en vente. Elles s’inscrivent ainsi dans le modèle de la SBM. Son patrimoine résidentiel compte déjà le Balmoral, les Villas du Sporting, le One Monte-Carlo et les résidences du Sporting.

Deux conséquences en découlent. D’abord, la surélévation enrichit le segment le plus haut de gamme du marché locatif. Aucun appartement ne s’ajoute pour autant à l’offre à la vente du Larvotto. La rareté côté acquisition reste donc intacte, une dynamique que nous analysons dans notre étude sur l’offre future à Monaco. Ensuite, les locataires en quête d’un appartement avec services hôteliers en bord de mer disposeront d’une nouvelle option vers 2030. Celle-ci concurrencera directement les appartements privés loués à l’année. Les bailleurs du quartier gagneront à relire notre analyse de l’investissement locatif à Monaco.

Reste la question des vues. Trois étages supplémentaires modifieront certaines perspectives dans les immeubles voisins. Personne ne peut dire lesquels avant le dépôt des plans. Les acquéreurs qui visent un bien avec vue mer dans le secteur doivent intégrer la surélévation du Monte-Carlo Bay à leurs vérifications préalables. Ils consulteront aussi le gabarit autorisé dès sa publication.

Aucune perspective publiée

La SBM n’a diffusé aucune image architecturale de la surélévation du Monte-Carlo Bay. Les visuels parus dans la presse montrent l’hôtel actuel, dans un cas agrémenté de flèches graphiques, plutôt qu’un projet dessiné. La première image fiable de la nouvelle silhouette du Bay accompagnera le dossier d’urbanisme.