Le 4 décembre 2024, le Prince Albert II a inauguré le projet le plus ambitieux que Monaco ait connu depuis des décennies. Mareterra, nom forgé à partir des mots mare (mer) et terra (terre), a ajouté six hectares au littoral de la Principauté, augmentant officiellement son territoire de 3 %. Dans un État de seulement 2,02 km², ce chiffre est loin d’être anecdotique. C’est une transformation structurelle.
Ce projet de remblaiement privé, d’un coût d’environ deux milliards d’euros, occupe l’espace situé entre le Grimaldi Forum et le tunnel du Grand Prix de Formule 1. Ce qui était mer ouverte en 2016 est aujourd’hui un quartier piétonnier achevé : marina, parc arboré, promenade, commerces et 124 logements répartis en quatre typologies architecturales distinctes.
Acheter à Mareterra ne signifie pas simplement choisir une adresse. C’est prendre position sur une question de fond : ce nouveau quartier de Monaco, le premier éco-quartier de la Principauté, va-t-il acquérir la même maturité que Fontvieille, le dernier grand projet de remblaiement, achevé dans les années 1980 ?
Le projet a été annoncé en 2013 à l’initiative du Prince Albert II, et les travaux de remblaiement ont débuté en 2017. Plus de 15 000 caissons en béton ont été immergés pour constituer la plateforme du quartier, chacun conçu pour servir simultanément d’habitat marin. Des écrans anti-turbidité ont protégé les eaux environnantes pendant la construction, et la relocalisation des coraux et des espèces marines a été réalisée sous la supervision du bureau d’études environnemental Andromède Océanologie.
Le quartier consacre près de 50 % de sa surface aux espaces verts et piétons : 9 400 m² de parc paysager, 800 arbres (dont des spécimens matures importés de Toscane) et plus de 35 000 plantes méditerranéennes, orchestrés par le paysagiste Michel Desvigne. Sur le plan technique, une boucle thalasso-thermique à eau de mer assure le chauffage et la climatisation durables du quartier, 4 500 m² de panneaux solaires couvrent environ 40 % des besoins énergétiques, et 200 bornes de recharge électrique sont intégrées dans le sous-sol.
La Promenade Prince Jacques, longue de 750 mètres, relie le Grimaldi Forum au Jardin Japonais et à la plage du Larvotto, rétablissant une continuité piétonne littorale interrompue depuis des décennies.
Mareterra n’est pas un immeuble unique. C’est un ensemble de quatre offres résidentielles distinctes, chacune conçue par une équipe d’architectes différente et destinée à un profil d’acheteurs spécifique. Le gabarit s’élève d’est en ouest : les villas et les townhouses s’intègrent discrètement dans le paysage côté est, tandis que Le Renzo ancre la façade maritime ouest au-dessus de la marina.
Toutes les résidences Mareterra partagent le même promoteur, SAM L’Anse du Portier, et le même plan directeur signé Valode & Pistre Architectes, avec Denis Valode à la direction artistique et à la cohérence urbaine d’ensemble.
Conçu par le Renzo Piano Building Workshop, Le Renzo occupe la position la plus occidentale du quartier, en surplomb de la marina à 15 anneaux et d’une place commerciale et de restauration en rez-de-chaussée. Le concept de Piano s’inspire de la silhouette d’un navire fragmenté, jouant avec la lumière, l’air et les reflets de l’eau.
Chaque appartement du Renzo traverse l’immeuble dans toute sa largeur, offrant une double exposition sur Monaco d’un côté, sur la Méditerranée de l’autre, avec de profonds balcons filants sur toute la façade. Les unités en angle bénéficient d’une triple orientation. La gamme de typologies va des appartements latéraux aux duplex et triplex, jusqu’à un quadruplex unique d’environ 1 800 m² occupant les quatre derniers niveaux, un format sans équivalent dans le parc existant de Monaco.
Les prix au Renzo sont régulièrement cités à partir de 120 000 € par m², les unités les plus exceptionnelles (penthouses, quadruplex, duplex en étages supérieurs avec vue mer dégagée) se négociant sensiblement au-dessus de ce seuil. Un appartement de 400 m² représente ainsi un engagement d’au moins 48 millions d’euros.
Les Jardins d’Eau comprennent quatre bâtiments distincts, les Blocs A, B, C et D, conçus par Denis Valode pour Valode & Pistre, d’une hauteur allant de sept à onze étages. Les bâtiments s’inscrivent dans la zone centrale paysagère du quartier, au cœur de la végétation dense et des jeux d’eau qui ont inspiré leur nom.
Les appartements vont d’environ 350 à 680 m², avec des balcons généreux et une architecture contemporaine volontairement sobre, qui ne cherche pas à rivaliser avec l’environnement mais à le sublimer. La palette de prestations est parmi les plus complètes de Monaco : spas, piscines, salle de sport, caves à vin, salons de coiffure, salles de massage. Les Jardins d’Eau ont été le dernier bâtiment Mareterra à être livré, avec des remises de clés achevées en 2025.
Les prix se situent autour de 100 000 € par m², soit légèrement en dessous du premium de Le Renzo, mais très largement au-dessus de la moyenne monégasque. Pour les familles à la recherche de grands volumes, d’accès aux jardins et de services à la carte, Les Jardins d’Eau constituent l’offre résidentielle la plus complète et la plus fonctionnelle du quartier.
Dix villas, toutes uniques en design et en programme, occupent la partie orientale du quartier. Six d’entre elles, les Villas de la Mer, sont directement en bord d’eau. Les quatre autres, les Villas de la Colline, s’élèvent dans la forêt de pins de La Pinède, parc d’un hectare à l’est du quartier.
Les architectes des villas constituent un florilège de l’architecture internationale : Foster + Partners, Tadao Ando et Stefano Boeri ont chacun signé une ou plusieurs créations. Chaque villa dispose d’un jardin privé, d’une piscine, et d’une volumétrie qui s’inscrit dans la tradition des villas Belle Époque de Monaco tout en répondant aux exigences environnementales actuelles.
Ce sont les propriétés les plus confidentielles produites à Monaco depuis l’entre-deux-guerres. Les prix sont, par nature, non communiqués car les transactions se font hors marché. Les chiffres régulièrement cités par les professionnels et la presse dépassent 120 000 € par m², voire bien davantage pour les positions en premier front de mer. Selon le Wealth Report 2025 de Knight Frank, un million d’euros ne représente que 21 m² à Monaco ; au niveau des villas, ce rapport est encore plus serré.
Quatre townhouses complètent l’offre résidentielle. Délibérément discrètes, elles disparaissent presque dans le couvert végétal dense du versant, leurs lignes de toiture se fondant dans le paysage. Chacune est organisée autour d’un patio intérieur, une cour ouverte au cœur du logement, qui apporte cette dimension contemplative et liée au jardin qu’un appartement en tour ne peut jamais offrir.
Les surfaces vont de 600 à 1 350 m², avec des unités triplex de sept à dix chambres atteignant 1 530 à 1 560 m², certaines dotées de piscines privées. Avec seulement quatre unités au total, les townhouses sont la typologie la plus rare de Mareterra et reviennent très exceptionnellement sur le marché.
Mareterra a défini un nouveau niveau de valorisation à Monaco. Le quartier du Larvotto, qui intègre désormais l’éco-quartier, a enregistré un prix moyen de 97 600 € par m² en 2024, une hausse de 48 % en un an portée quasi exclusivement par les transactions Mareterra, selon les données de l’IMSEE. La moyenne monégasque pour les reventes s’établissait la même année à 51 967 € par m².
En 2024, 101 ventes de logements neufs ont été enregistrées dans la Principauté, soit le chiffre le plus élevé depuis les débuts des statistiques en 2006. Mareterra en représente la très grande majorité. Sur ces 101 unités, 57 ont dépassé 20 millions d’euros et sept ont franchi le seuil des 100 millions, selon l’analyse Knight Frank des données IMSEE. Le prix moyen d’une vente en neuf a atteint 36,4 millions d’euros, soit six fois supérieur à la moyenne de revente de 6 millions.
En 2025, les premières reventes de Mareterra ont commencé à apparaître sur le marché secondaire. Le seul Larvotto a généré 851,9 millions d’euros sur 13 transactions, selon l’Observatoire de l’Immobilier 2025 de l’IMSEE, publié en février 2026. La liquidité du marché Mareterra est déjà mesurable.
Pour les acheteurs envisageant un achat en revente, le prix au m² à Mareterra devrait rester élevé par rapport au reste du stock du Larvotto, compte tenu de la nouveauté du produit, de sa signature architecturale et de la rareté structurelle d’unités comparables.
L’infrastructure publique du quartier participe pleinement à la valorisation des logements. La marina Le Petit Portier, quinze anneaux, s’étend au pied du Renzo, entourée d’une esplanade commerçante et de restauration haut de gamme. Le parc La Pinède d’un hectare, la Place Princesse Gabriella, et la Grotte Bleue (espace d’observation marine) sont accessibles à tous. Un sentier cyclable de 600 mètres parcourt le quartier. Les parkings sont entièrement souterrains ; la voiture est quasiment absente des espaces de vie.
L’Espace Méditerranéen, équipement culturel intégré au plan d’ensemble, confère au quartier une dimension institutionnelle qui le distingue des programmes purement résidentiels. L’extension du Grimaldi Forum, en limite ouest du quartier, renforce encore cette offre culturelle.
Pour les résidents, l’effet pratique est un quartier perçu comme plus calme et plus aéré que sa densité ne le laisse supposer. Le parti pris piétonnier de Mareterra crée une expérience de vie structurellement différente du reste de Monaco.
L’inauguration officielle a eu lieu le 4 décembre 2024 en présence de la Famille Princière. Le Renzo, les villas et les townhouses étaient prêts à l’occupation dès cette date. Les Jardins d’Eau, composés de quatre bâtiments distincts, ont achevé leurs livraisons en 2025, complétant ainsi l’ensemble du programme résidentiel.
Pour les acheteurs en revente, cela signifie que le risque constructif d’un achat sur plan (délais, modifications de programme, parties communes inachevées) n’existe plus. Ce qui est évalué, c’est un quartier livré et fonctionnel, pas une promesse.
La référence historique la plus utile pour les acheteurs Mareterra est Fontvieille, le précédent projet de remblaiement monégasque. Développé dans les années 1980 sur 35 hectares à l’ouest du Rocher, Fontvieille avait initialement suscité la méfiance : un nouveau quartier en périphérie, sans la centralité de Monte-Carlo ni la plage du Larvotto. Il constitue aujourd’hui un quartier mature et pleinement intégré, avec des valeurs résidentielles alignées sur le marché général.
Mareterra bénéficie de conditions de départ plus favorables : une localisation centrale, une signature architecturale internationale exceptionnelle et une dimension écologique en phase avec les priorités de la génération actuelle d’acheteurs fortunés.
Deux facteurs structurels soutiennent les valeurs à la revente. D’abord, aucun pipeline comparable n’existe : les contraintes foncières de Monaco excluent tout projet de même envergure à court ou moyen terme. Ensuite, les fondamentaux du marché monégasque restent solides : l’Observatoire de l’Immobilier 2025 de l’IMSEE confirme un prix moyen en revente de 57 500 € par m², une progression de 78 % sur dix ans, et un volume de reventes de 3,2 milliards d’euros, un record historique.
Knight Frank prévoit une croissance des prix à Monaco d’environ 4 % pour 2025, avec Larvotto et Mareterra attendus en surperformance sur la base de la rareté du produit disponible.
Le profil des acquéreurs à Mareterra est varié en termes de nationalités, mais très cohérent en termes de niveau de fortune. Les acheteurs européens (français, italiens, britanniques, allemands) ont représenté une part importante. Les réformes fiscales récentes au Royaume-Uni (suppression du régime non-dom) et en Italie (doublement du forfait fiscal) ont toutes deux alimenté la demande vers Monaco en 2024 et 2025.
Les résidences principales dominent au niveau des villas et des townhouses. Les appartements du Renzo et des Jardins d’Eau sont davantage sollicités pour des pieds-à-terre et des résidences partielles, même si les règles de résidence monégasques, qui exigent un logement proportionné à la composition du foyer, ont orienté la demande vers les grandes surfaces dont Mareterra est spécialiste.
Les investisseurs purs sont présents, mais Mareterra n’est pas un produit de rendement locatif classique. Le loyer prime à Monaco atteignait 114,50 € par m² par mois en 2024 selon Savills, mais la thèse d’investissement principale reste la préservation et l’appréciation du capital dans un contexte de zéro impôt sur le revenu, zéro plus-value, et offre structurellement contrainte.
Les unités Mareterra ont été commercialisées principalement par un processus de réservation sur invitation, géré par SAM L’Anse du Portier avec des agences en exclusivité. La plupart des ventes initiales ont été structurées en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le cadre monégasque de l’achat sur plan, avec des appels de fonds échelonnés selon l’avancement des travaux.
Les acquéreurs de villas ont pu travailler directement avec leur architecte pour personnaliser les finitions, l’aménagement paysager et la conception de la piscine. En revanche, les acheteurs d’appartements et de townhouses ont reçu leurs biens tels que livrés, sans possibilité de personnalisation dans le cadre du processus d’achat. Toute modification intérieure d’un appartement ou d’une townhouse, qu’il s’agisse d’une acquisition directe auprès du promoteur ou en revente, implique des travaux de rénovation après la remise des clés. Les prestations de livraison de Mareterra étant d’un niveau uniformément élevé, de nombreux acheteurs ont choisi d’occuper leurs biens sans travaux immédiats.
À Monaco, l’acquisition immobilière n’est soumise ni à des droits d’enregistrement pour l’acheteur ni à une imposition sur les plus-values pour le vendeur. Les frais notariaux et coûts d’acquisition restent à la charge de l’acheteur et s’élèvent généralement à environ 6 % du prix de vente, un montant à intégrer dans le budget global d’acquisition à ces niveaux de prix.
Pour un premier contact sur les disponibilités actuelles à Mareterra et dans l’ensemble des nouvelles résidences monégasques, l’équipe Baldo est disponible pour un accompagnement confidentiel et sans engagement.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre indicatif et général. Elles ne constituent en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Tout acquéreur potentiel est invité à consulter des professionnels indépendants avant de s’engager dans une transaction.
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