En 2025, le montant total des reventes immobilières à Monaco a atteint 3,25 milliards d’euros, selon l’Observatoire de l’Immobilier publié par l’IMSEE. Pourtant, les transactions les plus significatives de ce bilan n’ont jamais fait l’objet d’une annonce publique. Pas de portail, pas de prix affiché, pas de visites ouvertes. Elles ont circulé dans une infrastructure parallèle de relations de confiance, d’introductions préqualifiées et de mandats discrets confiés à une poignée de spécialistes qui opèrent presque entièrement hors de vue.
Pour les individus ultra-fortunés et les family offices qui gèrent leurs allocations immobilières, ce n’est pas une anomalie. C’est le fonctionnement naturel du marché qu’ils habitent.
Les raisons ne tiennent pas au seul prestige. Elles sont structurelles. Lorsqu’un bien entre sur un portail d’annonces, cela signale soit que le vendeur n’a pas réussi à transacter en privé, soit qu’il est indifférent à la confidentialité. À Monaco, où le marché adressable est objectivement restreint et la communauté d’acheteurs bien connue d’elle-même, une annonce publique expose à la fois le bien et son propriétaire.
Pour des acheteurs dont le patrimoine se chiffre en centaines de millions, cette exposition joue dans les deux sens. Apparaître comme l’acquéreur d’un bien monégasque de premier plan crée une vulnérabilité réputationnelle et sécuritaire que la plupart des principals et de leurs conseillers préfèrent éviter. Une acquisition hors marché préserve l’identité et la motivation de l’acheteur, loin de la presse, des concurrents et des opportunistes.
Il y a aussi un argument qualitatif. The Wealth Report 2025 de Knight Frank, fondé sur des entretiens avec 150 family offices dans le monde, confirme que l’immobilier direct représente en moyenne 22,5 % du portefeuille d’un family office type, plus de quatre offices sur dix cherchant activement à accroître cette allocation. Les biens qui satisfont aux critères de qualité d’actif des acheteurs institutionnels sont rarement proposés ouvertement. Les appartements en dernier étage, les positions en front de mer et les terrains villa à Monaco arrivent sur le marché aux conditions du vendeur, et ces conditions excluent généralement toute exposition publique.
À Monaco, le mécanisme d’accès principal est le mandat exclusif ou semi-exclusif détenu par une agence spécialisée. Un mandat confère à l’agence une autorité exclusive ou partagée pour représenter le vendeur, sans composante publicitaire. Le bien est présenté uniquement aux acheteurs préqualifiés dont le profil correspond aux critères du vendeur.
Les réseaux relationnels fonctionnent en parallèle des mandats. Les agents seniors actifs depuis des décennies dans la Principauté entretiennent un contact direct avec les propriétaires des immeubles les plus recherchés. Lorsqu’un propriétaire commence à envisager une vente, le premier appel va au conseil en qui il a confiance, et non à un portail d’annonces. C’est là que naît le véritable stock hors marché : dans des conversations qui précèdent toute décision formelle de vendre.
Les agences opérant à ce niveau n’attendent pas passivement les mandats. Elles maintiennent un dialogue continu avec les gestionnaires d’immeubles, les notaires et les conseillers juridiques des propriétaires existants. Baldo Realty Group a été construit précisément autour de ce modèle d’intelligence relationnelle, donnant aux clients UHNW et aux family offices un accès à des biens qui ne sont jamais mis en vente publiquement.
Les mandats côté acheteur sont tout aussi importants. Lorsqu’un family office ou un principal confie à une agence spécialisée une mission d’acquisition confidentielle, l’agence peut approcher activement des vendeurs potentiels en son nom. Cela inverse la dynamique habituelle : plutôt qu’attendre l’offre, l’acheteur la crée.
L’acquisition immobilière d’un family office à Monaco implique rarement un seul décideur agissant unilatéralement. The Wealth Report 2025 de Knight Frank indique que l’implication de la nouvelle génération dans les décisions d’investissement concerne désormais 58 % des family offices interrogés. En pratique, une acquisition à Monaco peut nécessiter la validation du principal, de son conseil juridique, d’un ou plusieurs membres d’un comité d’investissement et, dans certains cas, d’un comité de gouvernance familiale disposant de ses propres contraintes de mandat.
Les implications calendaires sont significatives. Les fenêtres de transaction dans le secteur hors marché monégasque sont étroites. Un vendeur qui a accepté informellement un prix ne restera pas indéfiniment disponible, et dans un marché où des acheteurs concurrents peuvent être introduits via le même réseau relationnel, les processus de gouvernance institutionnels doivent être calibrés pour agir au bon moment. La pré-autorisation des paramètres d’acquisition — fourchette de prix, structure de détention, préférence géographique — est une condition préalable à un accès efficace.
Les conseillers mobilisés en amont de la recherche comptent également. Les family offices qui arrivent à Monaco avec un conseil fiscal, un notaire de référence et un véhicule patrimonial déjà constitué sont nettement plus rapides à transacter que ceux qui construisent l’équipe de conseil en cours de processus.
La diligence raisonnable immobilière à Monaco suit un processus notarial régi par le droit civil monégasque. Le compromis de vente est contraignant pour les deux parties et inclut généralement un dépôt de 10 % de la part de l’acheteur. Contrairement à certaines juridictions, les possibilités de se retirer après la signature du compromis sans perdre ce dépôt sont limitées.
Le choix de la structure de détention est la première décision qui conditionne tous les coûts ultérieurs. Les acheteurs particuliers et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) monégasques acquittent un droit d’enregistrement de 6 % du prix d’acquisition. Les sociétés étrangères acquérant directement paient 9 %. La SCI monégasque est régie par les articles 1670 à 1711 du Code Civil et par la loi n° 797 du 18 février 1966. Elle demeure le véhicule privilégié pour la planification successorale : dans certaines conditions, la transmission de parts de SCI peut être soumise à des droits de succession allant de 0 % à 16 %, bien inférieurs à ceux de la plupart des juridictions européennes.
Pour les family offices dotés de structures complexes, l’interaction entre la SCI monégasque, les éventuels holdings au-dessus, et les profils de résidence fiscale des bénéficiaires effectifs exige une coordination entre les conseils locaux et les conseillers fiscaux de la juridiction d’origine. Ce dispositif ne se construit pas après l’acceptation d’une offre.
L’environnement sécuritaire de Monaco est exceptionnellement solide à l’échelle européenne. La Principauté dispose de l’un des ratios policiers par habitant les plus élevés au monde, avec une couverture vidéosurveillance sur la quasi-totalité des espaces publics. La sécurité à l’échelle des immeubles varie, et les acheteurs institutionnels effectuent leurs propres évaluations du contrôle d’accès, de la discrétion de la conciergerie et des profils de résidence des occupants voisins avant tout engagement.
L’activité des paparazzis à Monaco se concentre autour d’un nombre restreint de lieux et d’événements. Les immeubles où les résidents les plus en vue choisissent de vivre offrent généralement une séparation efficace de l’observation depuis la rue. La diligence sur ce point est informelle mais substantielle : des conseillers ayant une connaissance approfondie d’immeubles spécifiques peuvent apporter un contexte pertinent qu’aucun document de présentation ne contiendra.
Les transactions hors marché à Monaco ne suivent pas de calendriers prévisibles. Un principal peut engager une relation avec une agence spécialisée un à trois ans avant qu’un bien adapté ne se présente. La relation elle-même fait partie de la stratégie d’acquisition : plus un conseiller comprend précisément les paramètres de l’acheteur, plus vite il peut agir lorsque l’opportunité se présente.
Lorsqu’un bien devient disponible au niveau requis, la rapidité de réaction est déterminante. Les vendeurs hors marché à Monaco ne sont que rarement sous pression financière ; ils ont plus souvent plusieurs conversations informelles en parallèle, et l’acheteur qui peut confirmer sa disponibilité structurelle — financement arrangé, véhicule patrimonial en place, conseillers mandatés — remporte la fenêtre hors marché.
Le délai moyen de traitement d’une demande de résidence à Monaco, qui accompagne souvent une acquisition à ce niveau, est de deux à cinq mois, selon les exigences officielles de la Principauté. Les acheteurs souhaitant établir leur résidence parallèlement à l’acquisition immobilière doivent lancer la procédure de résidence rapidement et de façon distincte.
La formation des prix dans les transactions hors marché à Monaco se fait en l’absence d’un marché de référence liquide et transparent. Selon The Wealth Report 2024 de Knight Frank, Monaco est la ville la plus chère au monde pour l’immobilier résidentiel de premier rang, à raison de seulement 16 mètres carrés par million de dollars. Les prix de revente moyens ont atteint 51 967 euros par mètre carré en 2024, selon les données IMSEE, tandis que les constructions neuves dans le quartier du Larvotto liées au développement Mareterra ont été négociées au-delà de 97 500 euros par mètre carré.
Dans les transactions hors marché, le vendeur a généralement un prix en tête qui résulte d’une combinaison de coût de remplacement, de transactions fermées comparables connues de son conseil, et d’une évaluation de la demande d’acheteurs au moment considéré. Le désavantage informationnel de l’acheteur est réel, et le remède est un conseiller spécialisé ayant accès aux données de transactions fermées qui n’entrent jamais dans le domaine public.
Monaco ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques résidentes. Il n’existe ni plus-value immobilière, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession entre membres de la famille directe. Ces caractéristiques structurelles, documentées dans le cadre fiscal de la Principauté, représentent un avantage à long terme substantiel pour les détenteurs de patrimoine multigénérationnel par rapport à la plupart des juridictions européennes.
La résidence à Monaco exige la preuve d’un logement approprié et d’une autonomie financière suffisante, notamment par le dépôt d’au moins 500 000 euros sur un compte bancaire monégasque. La propriété immobilière, sans être la base formelle de la résidence, ancre l’obligation de logement et démontre en pratique l’intention d’établir une présence réelle dans la Principauté. Pour une analyse comparative approfondie des atouts fiscaux et patrimoniaux de Monaco face à d’autres destinations privilégiées des grandes fortunes mondiales, notre article Monaco face à Dubaï et à la Suisse offre un cadrage utile.
Les charges courantes de copropriété dans les immeubles premium monégasques peuvent être substantielles. Monaco ne connaît en revanche aucun équivalent de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation française, ce qui modifie sensiblement le calcul du coût total de détention par rapport à des marchés comparables en France ou au Royaume-Uni.
Pour les family offices disposant d’un patrimoine immobilier mondial diversifié, Monaco remplit généralement un rôle spécifique plutôt que de fonctionner comme un pur actif de rendement. L’absence de rendement locatif significatif pour la plupart des détentions UHNW positionne le bien monégasque comme un actif résidentiel, une couverture contre le risque politique et une réserve de valeur sécurisée, plutôt qu’un générateur de revenus.
Les caractéristiques de liquidité de l’immobilier monégasque sont également pertinentes pour les planificateurs de portefeuille. L’IMSEE a enregistré 569 transactions de revente en 2025 sur l’ensemble de la Principauté — un volume restreint par rapport aux grandes capitales — mais les prix ont fait preuve d’une résilience structurelle. La combinaison d’une offre contrainte, de l’absence de développement de nouveaux terrains en dehors de Mareterra et d’une demande mondiale soutenue par les acheteurs UHNW signifie que le marché ne subit pas les effondrements de demande observés sur des marchés résidentiels prime plus liquides. Pour les spécificités des actifs trophées dans cette dynamique, notre analyse sur les penthouses, les positions en front de mer et les villas fournit des éléments complémentaires.
Une acquisition à ce niveau implique au minimum un notaire monégasque (qui gère le transfert juridique et les formalités d’enregistrement), un conseil fiscal maîtrisant à la fois le droit monégasque et la juridiction d’origine, et une agence immobilière spécialisée disposant d’un accès hors marché vérifié. Pour les acheteurs établissant leur résidence, un avocat en droit de l’immigration monégasque est également standard. Pour les biens dépassant certains seuils de valeur ou impliquant des structures de détention multi-entités, un conseil en évaluation indépendante et un administrateur de société peuvent également s’avérer nécessaires.
La coordination de ces conseillers constitue en elle-même un exercice de gestion de projet. À Monaco, où les mêmes études notariales et cabinets juridiques sont connus de toutes les parties, les relations entre conseillers influencent le déroulement des transactions. Une agence spécialisée entretenant des relations de longue date avec les principaux conseillers juridiques et fiscaux de la Principauté naviguera dans le processus d’acquisition plus efficacement qu’un courtier purement transactionnel.
Pour une discussion confidentielle sur votre stratégie d’acquisition hors marché à Monaco, contactez Baldo Realty Group directement. Nous travaillons exclusivement avec des acquéreurs UHNW et des family offices, et chaque engagement client est conduit avec une discrétion totale.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre d’information générale uniquement et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les lecteurs sont invités à consulter un professionnel indépendant avant toute décision d’acquisition ou de résidence.
