Monaco dispose de moins de deux kilomètres carrés de territoire. Dans cet espace contraint, les biens résidentiels les plus rares, véritables penthouses, positions en première ligne sur la mer, villas de plein-pied encore en mains privées, appartiennent à une catégorie radicalement distincte du marché général. Il ne s’agit pas simplement de biens onéreux. Leur rareté est structurelle, et c’est cette rareté qui détermine la façon dont ils s’acquièrent, dont ils se valorisent, et pourquoi ils n’apparaissent presque jamais dans une annonce publique.
Le terme trophy est souvent galvaudé dans l’immobilier de prestige. À Monaco, il revêt un sens plus précis. Un bien trophy combine au minimum deux des caractéristiques suivantes : une position irremplaçable (front de mer, dernier étage avec vues dégagées, ou terrain de villa indépendante), une valeur architecturale ou historique avérée, et une surface impossible à reproduire dans le cadre des réglementations urbanistiques actuelles. La rareté, ici, n’est pas un argument commercial. C’est un fait objectif.
Selon l’Observatoire de l’Immobilier 2025 de l’IMSEE, Monaco a enregistré 493 transactions résidentielles en 2025, pour une valeur cumulée de 5,9 milliards d’euros, un niveau stable par rapport au record de l’année précédente. Le prix moyen des ventes de biens neufs a atteint 40,8 millions d’euros, franchissant pour la première fois la barre des 40 millions. Le prix médian s’est établi à 21,2 millions d’euros, ce qui signifie qu’une vente sur deux s’est conclue à ce niveau ou au-dessus. Sur les 64 ventes enregistrées, 35 ont dépassé 20 millions d’euros et cinq ont franchi le seuil de 100 millions d’euros.
Les logements construits depuis 2020 affichent une estimation moyenne de 65 602 euros le mètre carré, le niveau le plus élevé jamais observé par catégorie de construction. Ce chiffre constitue le plancher financier de référence pour l’ensemble du marché trophy.
L’écart de valeur entre un penthouse et un appartement en étage intermédiaire du même immeuble est substantiel et cohérent. Le dernier niveau, avec ses vues dégagées sur la mer et ses terrasses exposées au ciel, et les niveaux inférieurs sans vis-à-vis occupent les deux extrémités d’un même immeuble. Dans les résidences les plus prestigieuses, cet écart peut être considérable, et il reflète précisément la façon dont les acquéreurs monégasques valorisent l’altitude et le panorama.
La surface de terrasse est évaluée séparément de la surface intérieure dans les transactions en dernier étage. Un appartement de 200 m² doté d’une toiture-terrasse privative de 150 m² constitue un actif fondamentalement différent d’un bien de surface équivalente situé en étage courant. La terrasse offre un cadre de vie en plein air, une intimité totale, et cette séparation verticale par rapport au niveau de la rue que les acquéreurs les plus exigeants recherchent spécifiquement.
La Tour Odéon en Condamine, immeuble résidentiel le plus haut de Monaco avec ses 170 mètres, illustre cette dynamique à grande échelle. Les plateaux courants de la tour ont été commercialisés à des niveaux qui reflètent le statut emblématique du bâtiment ; le sky penthouse, développant quelque 3 500 m², fonctionne dans un registre où les comparaisons classiques au mètre carré deviennent insuffisantes. Les penthouses trophy de ce type ne se valorisent pas par rapport à des transactions comparables. Ils se négocient en fonction de ce que l’acquéreur attribue à ce qui est, par définition, irremplaçable.
Pour les acquéreurs qui s’intéressent aux penthouses dans le parc récent, le marché de la revente offre des opportunités croissantes. Selon les données IMSEE, le prix moyen de revente des biens de cinq pièces et plus a atteint 29 millions d’euros en 2025, en hausse de 54,1% en un seul exercice, sous l’effet de livraisons récentes de programmes de haut standing entrant sur le marché secondaire.
Le Larvotto est aujourd’hui le quartier le plus valorisé de Monaco en termes de prix au mètre carré. Il a franchi le seuil symbolique des 70 000 euros pour la première fois en 2025. L’IMSEE situe le Larvotto à 71 167 euros le mètre carré toutes transactions confondues. Pour les constructions récentes de la décennie 2020-2029, ce chiffre atteint 71 241 euros le mètre carré, ce qui confirme que la prime de valeur du quartier se concentre intégralement dans son parc le plus récent.
Mareterra — Photo par Baldo Realty Group
Cette valorisation ne s’explique pas par la seule proximité du littoral. Monaco dispose d’immeubles en bord de mer dans plusieurs quartiers. La prime du Larvotto tient à une combinaison spécifique : façade directe sur la Méditerranée avec exposition sud et sud-ouest, obstruction minimale par les immeubles voisins, proximité de la plage publique et des jardins du Casino, et l’impact transformateur du projet de land reclamation Mareterra immédiatement à l’est. Mareterra, développement de deux milliards d’euros sur terres gagnées sur la mer, ajoute une dizaine de villas privées et environ 130 appartements à l’un des seuls nouveaux terrains réellement créés dans l’histoire récente de Monaco. Plusieurs villas du projet ont été valorisées bien au-dessus de 100 millions d’euros, un niveau qui les place directement en rapport avec les cinq transactions dépassant 100 millions d’euros enregistrées par l’IMSEE en 2025.
La distinction entre un appartement exposé plein sud et un appartement orienté nord au sein d’un même immeuble en bord de mer peut représenter un écart de 20% ou davantage en prix réalisé. L’exposition au vent, la course du soleil sur une terrasse et l’angle de vue sur la mer depuis les pièces principales sont chacun évalués individuellement dans les expertises trophy sur mesure.
Le marché des reventes du Larvotto a amplifié cette dynamique en 2025. Avec seulement 13 transactions de revente, le quartier a généré 851,9 millions d’euros de volume, soit près de cinq fois le chiffre de l’année précédente. Ce phénomène est directement lié aux premières cessions secondaires des Jardins d’Eau, du Renzo et des villas Mareterra.
Les villas indépendantes constituent le segment le plus restreint du marché résidentiel monégasque. L’IMSEE les regroupe dans la catégorie des biens de cinq pièces et plus pour préserver l’anonymat des transactions, ce qui traduit précisément le nombre infime de cessions enregistrées chaque année. En 2025, cinq reventes de villas ont été comptabilisées, pour un montant cumulé de 452,5 millions d’euros, soit une progression de 222,5% par rapport à l’exercice précédent. La valeur implicite par transaction souligne pourquoi les délais d’acquisition de villas à Monaco s’étendent couramment de 12 à 24 mois entre l’identification initiale et la signature de l’acte.
La livraison en 2025 de Bay House (Testimonio II) à La Rousse a enrichi le parc monégasque de cinq villas privées, auxquelles s’ajoutent 56 appartements. Il ne s’agit pas de maisons individuelles au sens classique du terme. Ce sont des configurations de plain-pied au sein d’un programme haut de gamme, offrant des entrées privatives, un accès au jardin et le niveau de séparation spatiale qu’aucun appartement, même le plus luxueux, ne peut reproduire. Les acquéreurs pour ce type d’actif ne consultent pas les annonces en ligne. Le processus commence par une approche confidentielle auprès d’un agent disposant d’un réseau établi en Principauté, suivie d’une mise en relation structurée sous accord de confidentialité.
Le couloir de l’Avenue Princesse Grace et les positions en hauteur de La Rousse et du Jardin Exotique demeurent les localisations traditionnelles des villas indépendantes. Lorsqu’une véritable villa sur terrain privatif se libère, le premier contact est presque toujours direct, et la transaction se finalise avant qu’un quelconque document public ne soit établi.
Au sein du marché monégasque, une hiérarchie d’immeubles de prestige génère des primes cohérentes et persistantes. À Monte-Carlo, cette hiérarchie s’exprime le plus clairement dans le Carré d’Or, délimité par le Casino, l’Hôtel de Paris et les axes commerciaux de luxe. Les reventes dans l’ensemble du quartier de Monte-Carlo ont franchi 1,1 milliard d’euros en 2025 pour la première fois, soit une progression de 41,5% par rapport à l’exercice précédent, confirmant la domination durable du secteur sur le marché secondaire haut de gamme.
Parmi les adresses de prestige reconnues de ce secteur, Le Mirabeau occupe une position de premier rang. Sa localisation, la qualité de sa construction et le profil de ses résidents le placent constamment en tête des prix de référence pour les reventes de Monte-Carlo. Park Palace, dont la proximité avec les jardins du Casino et la base résidentielle internationale établie constituent des atouts structurels, représente un niveau de valeur long terme comparable. La Petite Afrique, livré en 2016, a redéfini les standards de finition et de prestations attendus dans ce secteur de Monte-Carlo.
26 Carré d’Or, livré en 2019 avec neuf résidences d’exception, est l’une des rares adresses dont le nom comme la localisation géographique s’inscrivent pleinement dans le périmètre du carré d’or. Son nombre très limité d’unités et ses prestations de haut niveau en font l’un des immeubles les plus fermement détenus de Monte-Carlo. Les opportunités de revente y sont extrêmement rares et, lorsqu’elles se présentent, la démarche est invariablement discrète.
Hors du Carré d’Or, Palazzo Leonardo à Fontvieille et les immeubles de prestige établis sur le front de mer du Larvotto sont l’expression, dans des registres différents, du même principe fondamental : la réputation d’un immeuble, la qualité de sa gestion, la communauté de ses résidents et sa position par rapport aux équipements clés de Monaco contribuent ensemble à une prime de valeur qui résiste aux cycles de marché.
La concentration des biens trophy dans le segment hors marché n’est pas fortuite. Elle reflète les préférences et les contraintes pratiques de leurs propriétaires.
Les vendeurs à ce niveau sont fréquemment des résidents monégasques ou des personnes dont la Principauté constitue la base principale. Une mise en annonce publique signale une intention de vendre, introduit une incertitude sur le calendrier et génère des sollicitations de la part d’acquéreurs dont ni les moyens ni le sérieux ne correspondent au niveau requis. Rien de tout cela n’est acceptable pour un propriétaire qui accorde autant d’importance à la discrétion qu’au prix. La voie privilégiée est celle du mandat exclusif confié à un ou deux agents de confiance, chargés d’identifier des acquéreurs qualifiés au sein de leur réseau, sous strictes conditions de confidentialité.
Pour les acquéreurs, la démarche hors marché présente des avantages symétriques. La concurrence pour les actifs les plus recherchés n’est jamais annoncée. Un acquéreur connu d’un spécialiste bien implanté à Monaco, capable de démontrer sa capacité financière et la cohérence de son projet d’acquisition, sera informé d’opportunités qui n’atteignent jamais le marché général. Cet avantage informationnel est la raison principale pour laquelle les acquéreurs sérieux cultivent des relations durables avec des agents ancrés à Monaco, plutôt que d’aborder le marché de façon ponctuelle.
Les données de reventes confirment cette lecture. L’IMSEE a enregistré 22 reventes supérieures à 20 millions d’euros en 2025, un niveau jamais atteint depuis la création de l’Observatoire. Ce chiffre a plus que doublé sur la dernière décennie. Une très faible proportion de ces transactions a été précédée d’une campagne de diffusion visible.
Le processus hors marché au niveau trophy suit une séquence structurée. Il débute par un mandat confidentiel, généralement exclusif, dans lequel le vendeur autorise l’agent à identifier et à approcher une catégorie définie d’acquéreurs potentiels. L’agent constitue une note de présentation confidentielle, suffisamment détaillée pour permettre à un acquéreur sérieux de se forger une première opinion, mais construite de façon à ce que les informations identifiantes ne soient communiquées qu’après vérification de l’identité et de la solvabilité de l’acquéreur.
Les accords de confidentialité (NDA) sont systématiques à ce niveau avant tout partage d’informations détaillées. Il ne s’agit pas d’une formalité. Ils constituent une protection réelle pour le vendeur, qui peut divulguer l’existence d’un bien non encore connu du marché, et pour l’acquéreur, dont l’intérêt pour une adresse précise peut lui-même constituer une information sensible.
Une fois les termes arrêtés en principe, la transaction suit le processus notarial monégasque : avant-contrat puis acte authentique. Le délai entre la première approche et la réalisation de l’acte au niveau trophy s’étend généralement de six à dix-huit mois, selon la complexité de la structure du bien, la domiciliation des parties et le degré de personnalisation des conditions.
L’analyse par comparables de marché a une portée limitée au sommet du marché monégasque. Les biens sont trop rares et trop différenciés pour qu’un comparable direct existe avec une fréquence suffisante. Les expertises de biens trophy se construisent à partir d’une combinaison de la dernière transaction de référence disponible (les données IMSEE 2025 fournissent les ancres les plus récentes), d’une matrice de primes attribuant un poids aux caractéristiques spécifiques du bien expertisé, et d’une appréciation de la demande courante parmi l’univers d’acquéreurs identifiés.
Le prix de référence des constructions récentes au Larvotto, à 71 241 euros le mètre carré, et son équivalent à Monte-Carlo, à 60 526 euros le mètre carré, constituent des planchers validés par le marché, et non des plafonds. Un penthouse avec panorama mer sans obstruction, accès direct à une terrasse privative et une surface impossible à trouver dans le parc récent commandera une prime significative au-dessus de la moyenne du quartier concerné. La question n’est pas de savoir si cette prime existe, mais comment la quantifier et la communiquer au vendeur sans créer d’attentes déconnectées de la réalité transactionnelle.
Le prix moyen de vente de 40,8 millions d’euros en 2025, premier franchissement de la barre des 40 millions dans l’histoire statistique de Monaco, constitue un repère complémentaire. Il traduit un marché dans lequel l’expectation standard pour une transaction primaire dans un programme de qualité commence désormais très au-delà du seuil qui constituerait le summum de l’ultra-prime dans n’importe quelle autre ville européenne.
Les biens trophy à Monaco ont démontré une capacité constante à préserver le capital sur longue période. Les données 2025 montrent que le prix moyen de revente a atteint 7,6 millions d’euros, en hausse de 26,8% sur un an et de 78% sur la décennie. Le prix médian de revente, indicateur plus conservateur, a atteint 4 millions d’euros, ce qui signifie que la majorité des participants au marché secondaire opèrent à un niveau qui, dans la plupart des autres marchés, constituerait la limite extrême de l’ultra-prime.
Le moteur structurel de cette performance est la contrainte d’offre. Monaco ne peut pas s’étendre de façon significative. Mareterra représente le premier apport substantiel de terrain depuis des décennies, et son nombre d’unités se compte en dizaines. Chaque année, le nombre d’adresses réellement irremplaçables stagne ou se réduit à mesure que des immeubles anciens sont détruits pour laisser place à de nouveaux programmes. Face à cela, la demande des résidents et investisseurs à haute valeur nette ne présente pas de tendance baissière soutenue.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et les acquéreurs à ce niveau doivent obtenir un avis juridique et financier indépendant avant de s’engager. Cela dit, les caractéristiques structurelles du marché monégasque, offre finie, cadre réglementaire stable et base résidentielle de renommée mondiale, ont historiquement soutenu les valorisations sur des horizons de détention longs dans des conditions que peu de marchés comparables peuvent reproduire.
Pour les acquéreurs souhaitant accéder au segment hors marché des biens trophy à Monaco, le point de départ est un entretien avec un spécialiste disposant d’un accès direct aux mandats non publiés. Contactez Baldo Realty Group pour une consultation confidentielle. Notre équipe intervient exclusivement sur le marché des biens non publiés en Principauté.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre d’information générale. Elles ne constituent pas un conseil financier, juridique ou en matière d’investissement. Baldo Realty Group recommande à tout acquéreur potentiel de consulter des professionnels indépendants avant toute acquisition.
